Градостроители: "Из элитных проектов в Екатеринбурге выживет только башня "Исеть"

Вчера мы писали о том, что произойдёт с рынком ипотеки из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ: подорожает ли она, будут ли её выдавать. Сегодня мы приводим мнения экспертов о том, какая недвижимость в городе продолжит строиться в новых условиях, а какие проекты рискуют быть замороженными.

Этими вопросами задаются сегодня многие потенциальные покупатели, стараясь выяснить для себя, будут ли в новом году квартиры дешевле или дороже, нежели сейчас, нужно ли торопиться с приобретением жилья, а также будут ли достроены те объекты, на которые они положили глаз.

Попробуем разобраться по пунктам.

Повышение ключевой ставки до 17% сильно увеличивает для девелоперов и застройщиков стоимость кредитных средств.

Это значит, что привлечение банковских денег – проектное финансирование – на новые стройки будет крайне ограничено. По некоторым версиям – почти невозможно: и невыгодно, и банки не дадут – рисков у строителей в условиях общей нестабильности много. А возможно, заденет и уже ведущиеся стройки: заморозку объектов уже предрёк некоторое время назад глава крупнейшей строительной корпорации "Атомстройкомплекс" Валерий Ананьев, но сейчас можно сказать, что его прогноз был достаточно мягким, поскольку касался лишь проектов мелких застройщиков. Председатель правления компании-застройщика "Астон-Групп" Вячеслав Трапезников оказался более категоричен: в зону риска замораживания на неопределённый срок он поместил практически все объекты на начальных и средних стадиях строительства. Безопасным – и выгодным – он счёл только почти готовое жильё эконом-класса, на которое ещё можно успеть взять ипотеку.

– Серьёзному риску будут подвержены проекты апартаментов, а также проекты топового уровня – премиум, де люкс, не буду их перечислять, кроме, пожалуй, башни "Исеть". Их судьба вызывает сегодня серьёзные опасения – профинансировать строительство будет практически невозможно, – добавил Вячеслав Трапезников.

Правда, некоторые девелоперы считают, что роль кредитов в сегодняшней стройке серьёзно переоценена.

– Кредиты теперь – уже дело десятое. Никто теперь не будет брать кредиты. Все люди, и я в том числе, за последние 10-15 лет уже ото всех крупных займов избавились. Все вокруг говорят, что ведут свои стройки на кредитные средства, но я таких людей не знаю, разве что мелкие какие-то, – рассказал E1.RU владелец небоскрёба "Высоцкий" Андрей Гавриловский. – Стройки встанут в связи с тем, что их продавать будет некому. У людей просто не будет на это денег. Что касается офисных центров, то большинство из них в Екатеринбурге стоят полупустые.

Роста стоимости кредитов, отмечают финансовые аналитики, может и не произойти – если ЦБ РФ вскоре снова опустит ключевую ставку, справившись с инфляцией. Но сами девелоперы в большинстве своём пока предпочитают быть пессимистами. Поскольку, предостерегая покупателей от невыносимых условий покупки жилья в будущем, они мотивируют их купить его прямо сейчас.

Второй источник финансирования стройки – это ипотечные кредиты, которые берут те, кто собирается вступать в долевку.

То есть источник этих денег – тоже банки, и ипотека тоже зависит от того, сколько для банков будут стоить деньги ЦБ. Евгений Болотин, зампредседателя Уральского банковского союза, отметил, что влияние ключевой ставки на ипотеку будет ограничено: например, тем, что ставки не должны вырасти по военной ипотеке. Также от ключевой ставки Центробанка не будут зависеть кредиты, которые для банков рефинансирует АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования, госструктура, реализующая ипотечную политику государства). Как правило, с АИЖК работают коммерческие банки, у которых недостаточно своих ресурсов, чтобы выдавать настолько дешёвые и "длинные" кредиты, как ипотека. Тем не менее крупнейшие госбанки, реализующие собственные ипотечные программы, могут их серьёзно модернизировать из-за повышения ключевой ставки. А в подорожании ипотеки до 20% и выше некоторые застройщики видят её же смерть, а вслед за ней и кризис на рынке жилья.

Бывшему главному архитектору Екатеринбурга Михаилу Вяткину доводилось наблюдать за "кризисами" изнутри; его опыт в данном случае говорит об обратном.

– Серьёзно строительство жилья "просесть" не должно: люди вкладывают деньги либо в валюту, либо в недвижимость, но валюта сейчас наверняка на пике своей стоимости, и далее она, скорее всего, будет падать: поэтому остаётся недвижимость. И жильё неизбежно подорожает – поскольку дорожают материалы и тому подобное. А вот спрос – я это могу с сожалением констатировать – на него всё равно не упадёт. Жители Екатеринбурга, горожане – те, кто мог – уже "улучшили" свое положение по жилью, и местные будут покупать его только для перепродажи. Но при этом Екатеринбург – привлекательный город, он выделяется на фоне других городов комфортными условиями жизни, и к нам всегда шёл серьёзный приток денег извне. Поэтому значительно увеличится доля иногородних покупателей – хотя я бы хотел, чтобы к нам переезжали квалифицированные специалисты, а не просто люди, которые неизвестно чем занимаются, но у которых есть деньги, и их задача – их вложить.

Третий и четвёртый источник финансирования строек – это собственные средства строителей и средства покупателей (что скопили и заработали).

Михаил Вяткин считает, что "на свои" у нас не строит практически никто из девелоперов. Поэтому, если кредитов и ипотеки не будет, ключевыми для строителей будут собственные деньги покупателей. Отчасти – привлечённые во время стройки через договоры долевого участия, достаточно защищённые, и отчасти – через большие риски. По мнению Вяткина, на этом фоне активизируются мошенники – временные компании, которые займутся сбором денег от населения на строительство для них жилья, чтобы впоследствии "лопнуть". Таким образом, на Урале опять прибавится обманутых дольщиков.

А вот коммерческая недвижимость у нас "замёрзнет" с огромной вероятностью, если судить по полученным нами экспертным оценкам. Причём даже торговые центры – наиболее "живой" вид нежилых площадей.

– Коммерческая недвижимость может "провалиться" – снизился спрос на офисы и торговые центры в связи с падением объёмов торговли – наблюдается отток отдельных компаний из крупных ТРЦ, владельцы жалуются, что ритейлеры уходят. Центры, строительство которых планировалось на ближайшее время, скорее всего, "замёрзнут", в том числе в центре города: это и проекты на Жукова – Боевых Дружин, и 8 Марта – Щорса, и Шефская – Космонавтов. Хотя тот же "Пассаж" должны достроить: там уже поздно останавливаться, деньги вложены, – комментирует ближайшее будущее сегмента Михаил Вяткин.

– Загородное жильё может "просесть", – считает Михаил Дэви, экс-президент Уральской палаты недвижимости и глава риелторской компании "Урал-Эстэйт", – это всё-таки, как правило, второе жильё, а вот обычные квартиры, основные и единственные – вряд ли; вообще важно понимать, что, например, у кризиса 2008 года и у нынешнего были принципиально разные причины – и будут разными последствия. В частности, в 2008 году сам кризис произошёл потому, что недвижимость была переоценена во всём мире вследствие надувания "ипотечного пузыря". И когда пузырь лопнул, лопнули и крупнейшие мировые банки. И у нас перед тем кризисом тоже был рост цен на недвижимость – в 2006 году практически вдвое, в 2007 году уже наметилось снижение, и в 2008 году случился кризис. А сейчас необоснованного повышения стоимости недвижимости не было – она в последние два года "подрастала" даже ниже инфляции, и в целом спрос и предложение были достаточно сбалансированы.