Рынок, где покупатель становится императором: подсчитываем выгоду при покупке вторичного жилья в Екатеринбурге

Так городскому жилью до сих пор "аукается" валютная нестабильность полугодовой давности.

Е1.RU неоднократно писал об изменениях на рынке недвижимости, которые повлекла за собой валютная нестабильность осени 2014 года. Суперсильные колебания курсов доллара и евро вроде бы остались в прошлом, а спрос и предложение на екатеринбургское жилье всё ещё испытывают последствия встряски. Сейчас это "замерзший" вторичный рынок.

Риэлторы говорят: продаются "б/у" квартиры слабо, потому что высоки ставки по ипотеке, ну а льготной ипотеки – в отличие от той, что субсидирует государство при покупке жилья на первичном рынке – на "вторичку" нет.

Однако сейчас на рынке действуют два фактора, которые хоть и понемногу, но заметно делают покупку жилья на вторичном рынке привлекательнее, причём при некоторых условиях – даже для потенциальных ипотечников.

Первый фактор: значительное снижение цен на "вторичку", которое статистика пока не фиксирует. По-настоящему больших скидок обычно удаётся добиться при торге. Второй фактор – снижение ключевой ставки Центробанка и удешевление денег для банков: ипотека на "вторичку" постепенно тоже дешевеет. С сумасшедших 16-18% произошло снижение до более адекватных цифр – до 15%, а в особых случаях и до 13-12,5% (напомним, ключевая ставка сейчас на уровне 12,5%).

Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) в начале апреля провело снижение ставок (его глава Александр Комаров в интервью о льготной ипотеке на новостройки отмечал, что ситуация, когда "вторичку" из-за высоких процентов по жилищным кредитам купить невозможно, для рынка ненормальна). Правда, максимальное снижение – не для всех категорий населения. Ставки САИЖК начинаются от 13%. Но такую ипотеку дадут только семьям с двумя детьми и работникам "оборонки", и занимать они должны не более полутора миллионов рублей. Остальным заёмщикам – 14,6%. Первоначальный взнос во всех случаях – от 30%. Программа называется "Стандарт".

– Сначала такие условия мы предлагали только для сделок, конечной целью которых была покупка жилья на первичном рынке, – рассказал Александр Комаров. – Для того чтобы купить новую квартиру, нужно продать старую, и в этом мы старались помогать клиентам – предоставлять такие кредиты тем, кто, в свою очередь, приобретает квартиры у них. Но, когда мы нашли покупателя на закладные по этой программе, ограничения перестали действовать – сейчас приобрести жильё на вторичном рынке по программе "Стандарт" может любой человек.

Самая низкая процентная ставка по кредитам Сбербанка на покупку вторичного жилья установлена для военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы – 12,5% годовых. Для остальных клиентов диапазон ставок по кредитам на приобретение недвижимости на вторичном рынке составляет 14,5% – 18% годовых. Ставка зависит от срока кредитования, размера первоначального взноса, а также от того, к какой категории заёмщиков относится клиент (получает ли он зарплату на счёт в Сбербанке, является ли работником аккредитованного предприятия и так далее). Кроме того, с 15 мая в Сбербанке появился новый продукт – "Нецелевой кредит под залог недвижимости": здесь можно получить кредит в размере до 10 миллионов рублей на срок до 20 лет, по ставкам от 15,5%.

– В начале апреля мы снизили процентные ставки по ипотеке на приобретение недвижимости на вторичном рынке в среднем на 1 процентный пункт, – рассказывает Наталья Брусницына, начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ "Уральский" Райффайзенбанка. – На данный момент ставки составляют от 14,9%. Для нас данная программа основная, в 2014 году у нас на Урале доля ипотечных кредитов на вторичное жильё составляла 68%, а сейчас эта доля заметно снизилась – до 50%.

Похожие процессы идут и в других банках. Однако лучше всего сейчас тому покупателю, который в банк не собирается. О стратегии для тех, кто обладает нужной суммой, рассказал Дмитрий Кондратьев, глава АН "Новая недвижимость":

– Если сейчас вы претендуете на квартиру, которая стоит, допустим, 2,5 миллиона, то нужно просто прозвонить все объявления с такими предложениями и предложить свою цену – 2 миллиона 200 тысяч, 2 миллиона 300 тысяч – если говорить прямо, назвать такую сумму, какую вам позволяет наглость или сколько у вас есть. В конце концов вы обязательно что-нибудь приобретёте. Но, ради справедливости, большие скидки сейчас предлагают и застройщики, действующие через жилищно-кредитный кооператив (ЖСК). Да и те, кто продаёт по ФЗ-214, готовы снижать цены – до 100 тысяч на однокомнатную квартиру, а на трёхкомнатные скидки могут достигать и 600 тысяч рублей.

Эксперт отмечает, что в пользу "вторички" играет также нестабильность рынка: и у человека, у которого есть вся сумма для покупки, и у человека, кто хочет взять ипотеку на длительный срок, опасения в довольно нервной экономической обстановке одинаковы: а если вовремя не достроят? Покупатель, который берёт ипотеку на новостройку, возможно, вынужден оплачивать в это время и съёмное жильё; в случае заморозки стройки ему придётся платить "на два фронта" непрогнозируемо длительное время. В этом случае ипотека на "вторичку" даже по "заградительной" ставке может оказаться "подъёмнее".

– Чисто экономически в большинстве случаев "первичка" выгоднее: вы же знаете, что, когда человек выплачивает ипотеку в течение долгого срока, конечная стоимость жилья в конечном итоге вырастает в несколько раз? Те 200-300 тысяч, которые можно сэкономить на разнице в начальной стоимости, тут будут просто незаметны. Но, с точки зрения эмоций, с точки зрения рисков, сегодня я предпочёл бы "вторичку", – отмечает Дмитрий Кондратьев.

– Если кратко, со вторичным жильём после кризиса произошло следующее: оно стало дешевле, а ипотечные ставки стали выше, – рассказывает директор агентства недвижимости "РиэлПроф" Ольга Завьялова. – При этом за счёт того, что конкретная квартира стала дешевле – на сотни тысяч рублей, – можно воспользоваться моментом и действительно сэкономить заметные суммы – даже ипотечникам.

Эксперт ссылается на уже имеющийся опыт работы с ипотекой по высоким ставкам.

- Практически все кредиты, которые ранее с нашей помощью брали покупатели, скажем, под 16%, мы же в конечном итоге помогли им рефинансировать – под 12-13%. Переплата по процентам в итоге оказывается меньше, чем выгода от удачного момента покупки и изначальной низкой цены, - отмечает Ольга Завьялова.

Механизм рефинансирования, по мнению эксперта, в конце концов должен помочь и тем, кто решится на покупку жилья на вторичном рынке сейчас. В "РиэлПроф" для нас рассчитали примеры такой выгоды: в качестве объекта мы решили выбрать "однушку" в популярном районе – на Автовокзале. В октябре 38-метровый объект улучшенной планировки здесь было реально купить за 3,2 миллиона рублей, а сейчас – уже за 2,9 миллиона (выгода 300 тысяч). Сравниваются условия покупки дорогой квартиры по низкой ставке в октябре - и подешевевшей квартиры по повышенной ставке сейчас. Если сейчас взять ипотечный кредит на такой объект под 15,5% с первоначальным взносом 20% и предположить, что полную ставку придётся выплачивать 2 года, а потом прибегнуть к рефинансированию, то переплата за эти два года - по сравнению с "октябрьскими" условиями - составит 81 тысячу рублей. Это меньше, чем "выигранные на времени" 300 тысяч.

Дальнейшее рефинансирование – как за счёт снижения ставки, так и за счёт изначально более низкой стоимости объекта – может привести и к более серьёзной экономии (см. таблицу). Разумеется, рефинансирование под низкий процент будет возможно, когда Центробанк снова серьезно опустит ключевую ставку.

Удачным также может считаться вариант с досрочным погашением ипотечного кредита – в момент, когда сумма переплаты по ипотеке еще не превысит выгоды от снижения изначальной цены. В нашем случае эта "фора" составит более 7 лет; за это время многие покупатели гасят свои ипотечные кредиты досрочно.

Мы попросили рассчитать возможности "вторички" и в сравнении с сопоставимым объектом на первичном рынке. Так как новостройку на Автовокзале – чтобы она была не на этапе котлована, но уже в серьёзной стадии готовности – трудно найти дешевле 3,5 миллиона рублей, то примерно такой объект мы приняли за ближайшую альтернативу нашей "вторичке".

Как видно из расчётов, размер ежемесячного платежа для новостройки под "льготную" ипотеку и подешевевшей "вторички" под "обычную" ипотеку почти не отличается. Плюс у дорогой ипотеки на "вторичку" также сохраняется возможность рефинансирования в дальнейшем.

Автор: Алина МЕЛЬНИКОВА

Фото: Артем УСТЮЖАНИН / Е1.RU

Инфографика: Илья ДАВЫДОВ / Е1.RU