Жильё против нежилья: какие стройки выживут в Екатеринбурге в кризис

В мэрии Екатеринбурга подвели итоги 9 месяцев 2015 года на строительном рынке и дали прогнозы на его близкое и дальнее будущее: какими будут результаты года по вводу объектов недвижимости – и какие предпосылки для развития дал последующим периодам 2015 год.

Мы уже писали о том, что обновлённые прогнозы по вводу в эксплуатацию жилых зданий в 2015 году – это очередной "миллион" квадратных метров, то есть некая статистическая победа: ещё совсем недавно до него дотянуть не рассчитывали.

Зато новых разрешений на строительство жилья застройщики просили у мэрии гораздо меньше, чем раньше.

Два этих фактора показывают, что застройщики рвутся завершить прежде всего текущие проекты: обычно основной объём заветных "квадратов" сдают к концу отчётного периода, но не в 2015 году: к сентябрю была сдана большая часть жилья – почти 800 тысяч квадратных метров.

– Динамика изменения общей площади вновь начинаемых объектов жилья по выданным разрешениям на строительство подтверждает сложившийся на сегодня у застройщиков тренд – на ускоренное завершение строящихся объектов и осторожность по начатым и заявленным проектам, – констатировал вице-мэр по капитальному строительству и землепользованию администрации Екатеринбурга Сергей Мямин.

Так выглядит топ-5 застройщиков, которые сдают в этом году наибольшие объёмы жилых новостроек. Отметим: темпы роста района Академический упали в 2015 году в два раза по сравнению, например, с 2014 годом, а ЗАО "РСГ-Академическое" утратило лидерство в пятёрке главных городских строительных организаций.

– Без сомнения, основной планировочный район массовой жилой застройки Екатеринбурга – это Академический, который активно застраивают "РСГ-Академическое", "УрО РАН", "ЛСР.Недвижимость-Урал" и другие застройщики. Однако прогнозные данные ввода показывают значительный спад активности застройки этого района (132 тысячи квадратных метров, или всего 52% к уровню 2014 года), – отмечает Сергей Мямин.

Учитывая стремление застройщиков к ускоренной сдаче объектов недвижимости и снижение выдачи разрешений на строительство, снизился и "задел" по строительству жилья – то есть объём того, что уже сейчас находится в той или иной стадии строительства.

Это очень крупный и многообразный сектор – в него входят и бизнес-центры, и отели, и ангары, и выставочники, и даже апартаменты, большинство из которых внешне от квартиры порой и не отличишь. Сейчас, по данным городской администрации, у многих категорий таких объектов зафиксирован статистический спад по вводу в эксплуатацию.

– Прогноз ввода объектов нежилого назначения в текущем году – 970 тысяч квадратных метров. В сравнении с 2013-2014 годами снижаются объёмы по объектам торговли и общественного питания, уменьшаются показатели по зданиям общественного и административного назначения, зафиксирован ожидаемый прирост по многофункциональным объектам и апартаментам. Кроме того, стабилизировались показатели по социальным объектам, – констатирует Сергей Мямин.

Апартаментов в этом году сдадут много – 82 тысячи квадратных метров. Если бы они считались жильём, то заняли бы примерно десятую часть от общегородского ввода. Значительная их доля – это два хорошо знакомых горожанам объекта: башня "Исеть" от УГМК (31 тысяча "квадратов") и комплекс "Огни Екатеринбурга" "Атомстройкомплекса" (27,7 тысячи "квадратов").

Общие показатели ввода по сегменту коммерческой недвижимости выше, чем в прошлом году: 970 тысяч квадратных метров к прошлогодним 938 тысячам. Но разрешений на строительство и в этом сегменте просят и выдают гораздо меньше, чем год назад. Например, за 9 месяцев 2014 года разрешили строить 1 241 тысячу "квадратов" коммерческой недвижимости, а за 9 месяцев 2015 года – на треть меньше: 849 тысяч.

При этом интересно отметить, что если ближайшие планы по новому строительству у екатеринбургских застройщиков явно снизились, то перспективные настолько выраженного падения пока не показывают (хотя и опережением, конечно, не блещут). Это заметно как минимум по двум факторам.

Первый – это разработка застройщиками проектов планировок новых территорий. Речь, как правило, идёт о землях, которые уже находятся в земельном банке у застройщиков – на правах аренды или собственности. Это более длительный процесс, чем получение разрешения на строительство, и выйти на площадку можно далеко не сразу, утрясая другие вопросы. В 2014 году проекты планировки утвердили по 17 площадкам, за 9 месяцев текущего года – по 11: возможно, застройщики ещё "подтянутся". Общий метраж "перепланированных" территорий в 2014 году составил 496 тысяч квадратных метров, за 9 месяцев нынешнего года – 324 тысячи квадратных метров.

Второй фактор – это аренда застроенных площадок под расселение и строительство новых домов: в прошлом году застройщиками было востребовано 9 из 22 площадок, выставленных на торги, в этом, за 9 месяцев – 8 из 24. При этом возможный выход жилья на разыгранных с января по сентябрь территориях уже даже выше, чем за весь прошлый год – 384 тысячи квадратных метров против 302 тысяч.

Мы попросили руководителей двух ведущих на данный момент строительных фирм поделиться своим видением, как они представляют себе будущее (ближайшее и дальнейшее) городского строительства. Оба спикера – глава "ЛСР.Недвижимость-Урал" Владимир Крицкий и глава "Атомстройкомплекса" Валерий Ананьев – оказались довольно осторожны в прогнозах (что, на самом деле, само по себе является прогнозом) – хотя и каждый по-своему: Владимир Крицкий сделал акцент на непрогнозируемости ситуации в целом, а Валерий Ананьев дал понять, что застройщик концентрируется на уже "стартовавших" жилых комплексах.

- В сложившейся экономической ситуации трудно давать долгосрочные прогнозы, тем более, в перспективе 5-10 лет, – комментирует управляющий ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" Владимир Крицкий. – Рынок недвижимости – динамичный институт, чутко реагирующий на изменения экономической конъюнктуры и активности покупателей. Строить будут ровно столько, сколько будет нужно. Что касается нашей компании, то мы соблюдаем заявленные в начале года объёмы ввода. Точные цифры можно будет озвучить в начале 2016-го, когда будут подведены итоги.

– Немногие сегодня начинают новые проекты, – считает Валерий Ананьев, гендиректор "Атомстройкомплекса". – Но мы всё же выходим на новые площадки: например, I очередь на улице Павлодарская, там планируем целый микрорайон на 120 000 квадратных метров, новый квартал на улице Тенистая. Мы много работаем сегодня и на тех же площадках территориально, просто они расширяются. Та же Ирбитская, жилой квартал "Авангард". Строим наш микрорайон и с "Малышева-73", напротив него начинаем вместе строить ещё один микрорайон. Дома на Уралмаше – только заканчиваем один комплекс на Бакинских Комиссаров и уже начинаем второй, он ещё в продаже не объявлен, но вот-вот будет. Кузнецова – Ильича (ЖК "Северное сияние"), первый дом в новой очереди сдаём в июле 2016-го, но это тот же микрорайон, развитием застроенных территорий которого мы уже занимаемся несколько лет, отселяем и сносим бараки, строим новое жильё, новые сети прокладываем и прочее. Это продолжение существующих проектов – просто они настолько крупные, что уже измеряются сроками не по 2-3 года, а десятилетиями – это программа обновления города. Десятилетняя программа, никак ни меньше. Её и реализуем.