Жизнь по 9 тысяч: где выгоднее всего сдать и снять комнату в Екатеринбурге

Портал N1.RU (совместно с Е1.Недвижимость) проанализировал, как сейчас ведёт себя в Екатеринбурге такой вид жилья, как комнаты – в общежитиях и квартирах. Комнаты – особый сегмент, многим похожий на небольшие однокомнатные квартиры: очень ликвидный, быстрее всего дешевеющий в кризисных для рынка ситуациях, и, наоборот, быстрее всего дорожающий в периоды стабильности.

Многие собственники комнат зарабатывают на аренде, сдавая их приезжим и студентам, комнаты в общежитиях, коммуналках и даже в обычных квартирах часто могут быть переоборудованы в некие мини-квартиры – с собственным водоотведением и даже санузлом.

Если судить по состоянию на начало февраля 2016 года, продать свои комнаты собираются сейчас 1 936 человек, а сдать – 988. Средняя цена аренды комнаты в Екатеринбурге составляет 9 219 рублей, а средняя цена продажи – 1 млн 117 тысяч рублей.

Самые "комнатные" районы в Екатеринбурге – это Уралмаш (106 комнат к аренде, 259 к продаже), Эльмаш (101 к аренде, 228 к продаже), Вторчермет (39 к аренде, 155 к продаже), Пионерский (82 к аренде, 142 к продаже), Юго-Западный (93 к аренде, 131 к продаже).

Интересно, что число предложений продажи здесь зачастую вдвое больше, чем предложений аренды. Более сбалансированные районы – где владельцы комнат хотят сдавать и продавать комнаты примерно в равной мере – это, например, Центр, ВИЗ, Автовокзал: в центре сдаётся 74 комнаты и продаётся 112, на ВИЗе сдаётся 77 комнат, а продаётся 99, на Автовокзале сдаётся 66 и продаётся 84 комнаты.

По средним значениям цены комнаты и средней ставки аренды в районе можно "прикинуть", сколько времени сейчас нужно, чтобы комната "окупилась" на арендаторах. Средний срок окупаемости по городу составил ровно 11 лет, а лидером по скорости окупаемости оказался район Завокзальный – 9 лет, по 11,1% в год, со средней стоимостью комнаты порядка 855 тысяч рублей и средней стоимостью аренды 8 667 рублей. Правда, мало кто сейчас в этом районе собирается сдавать комнаты – таких предложений в базе Е1.Недвижимость всего 3, а вот объявлений о продаже в Завокзальном – целых 38.

Как отмечает руководитель аналитического отдела ГК "Новосел" Сергей Меньшенин, по их данным, за последний год число комнат в продаже увеличилось на 55% (это очень большой рост среди сегментов недвижимости – больше предложение выросло лишь по однокомнатным квартирам – на 60%, по "двушкам же – порядка 30%). А средняя цена "комнатного" метра, по данным экспертов, упала с 85,5 тысячи рублей до 77,5 тысячи (10,5%)

– Как правило, подобных мелких объектов на рынке всегда продаётся больше, чем крупных, – отмечает Меньшенин. – И когда покупательский спрос становится ограниченным, то это заметно в первую очередь по ним. К тому же комнаты – это, как правило, вторичный рынок недвижимости, и это значит, что они были практически полностью выключены из такого метода покупки, как ипотека с государственной поддержкой по доступной ставке.

При этом, отмечает Сергей Меньшенин, стоимость аренды упала меньше – на 5%, а объём предложения сократился на 40% за год. Но это не значит, что сдать комнату стало проще, чем год назад – скорее даже труднее. Причины такого падения предложения по комнатам он видит достаточно сложными и неоднозначными: например, арендаторы решили переехать из более дорогого съёмного жилья в более доступное, или собственники комнат могли в это время отказываться от услуг риелторов и сдавать комнаты самостоятельно или просто устать от невостребованности объектов – и снять предложения на время.