Почему жилье в Екатеринбурге дешевеет?

Аналитики федерального портала о недвижимости N1.RU подсчитали, что за последние два года квадратный метр жилья в Екатеринбурге подешевел более чем на 10 %. А в некоторых микрорайонах Чкаловского и Кировского районов столицы УрФО снижение цен составило 14,5 % и 11 % соответственно.

В чем причина такого падения и как себя сегодня чувствует региональный рынок жилья — корреспонденту N1.RU рассказали представители риелторской отрасли.

Что происходит на рынке

Профессионалы рынка недвижимости Екатеринбурга по-разному оценивают причины снижения цен на жилье. Так, например, директор офиса группы компаний «Новосёл» Светлана Кузнецова считает, что одна из основных причин падения — это коррекция «перегретого» рынка, цены на котором были изначально завышены: «В период с 2010-го по 2013 годы цены на жилье интенсивно росли, а сейчас возвращаются к более низкому уровню. Кроме того, падение связано с экономическим кризисом в стране. Люди не видят будущего. Поэтому упал спрос, что спровоцировало падение цен. Клиентам, которые хотят продать квартиру, приходится снижать цену ниже рыночной. В результате, по нашим данным, с 2015 года стоимость жилой недвижимости в Екатеринбурге снизилась примерно на 11,4 %».

Эту точку зрения разделяет эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК-Недвижимость» Лилия Кабища: «Все мы помним, как в декабре 2014 года произошло резкое повышение ставок по ипотеке и сокращение рабочих мест, что привело к потере уверенности в завтрашнем дне у людей. Количество предложений на рынке недвижимости росло, а покупательская способность населения падала. И через какой-то промежуток времени собственники начали осознавать: если необходимо продать, надо снижать цену, других вариантов нет. Так постепенно рынок начал «подстраиваться» под возможности покупателя».

По оценке президента Российской гильдии риелторов, генерального директора группы компаний «Центр недвижимости «Северная казна» Татьяны Деменок, покупатели сегодня действительно диктуют условия рынку жилья: за них идет борьба, тогда как на самом рынке царствуют стагнация и падение цен. Впрочем, это касается не всех сегментов жилой недвижимости: «Квартиры в домах, введенных в эксплуатацию в 40–70 гг. прошлого века, дешевеют более заметными темпами, чем новые, комфортные и качественные объекты. Особенно заметно падение в городах Свердловской области, где уровень снижения цен достигает 50 %. При этом на рынке есть сегменты, которые не только не дешевеют, но и порой показывают рост, пусть и незначительный. Это, как правило, относится к жилью бизнес-класса, а также к элитным квартирам в центре города», — объясняет эксперт.

По мнению Кузнецовой, по итогам четырех месяцев 2017 года можно сделать вывод, что сегодня на рынке наступила стабилизация ситуации: «На вторичном рынке происходит увеличение числа продаваемых объектов, а цены продолжают снижаться — в результате на рынке наблюдается умеренный рост количества сделок по сравнению с весной 2016 года. Есть мнение, что эта тенденция сохранится и далее, и по итогам года мы все же получим результат немного лучше, чем тот, который был зафиксирован в 2015 году. Екатеринбуржцы тяготеют к новостройкам и стараются переезжать в новые дома, продавая старое вторичное жилье. Это также обеспечивает условия для падения цен на «вторичку», тогда как цены на новостройки продолжают оставаться на стабильном уровне», — констатирует эксперт.

Эти данные подтверждает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин: «Многие специалисты отмечают явную тенденцию — происходит переток жителей из старого фонда в новостройки. Это по-прежнему привлекательный для среднего потребителя сегмент. Хотя я не могу не отметить, что у покупателей есть и некоторое разочарование в этих объектах, в том числе из-за недостаточно высокого качества строительства».

Рост через падение

Казалось бы, снижение цен на жилье создает удобные условия для покупателей и обеспечивает рост числа сделок, однако генеральный директор компании «УРАЛ-ЭСТЭЙТ» Михаил Дэви считает, что это не совсем так: «Само по себе снижение цен на недвижимость не может являться причиной повышения спроса, так как цены снижаются не решением поставщика или производителя, а тысячами независимых продавцов».

Однако, как рассказал руководитель компании, по наблюдениям риелторов на рынке действительно увеличивается активность покупателей: «Это вызвано несколькими причинами: бизнес адаптировался к новым экономическим условиям, а у населения давно есть спрос на жилье, который раньше по разным причинам было невозможно удовлетворить. Жизнь никто не отменял: люди продолжают создавать семьи, заводят детей. Кроме того, банки снижают ставки по денежным депозитам, а люди разуверились в возможности надежно хранить наличные сбережения в национальной или иностранной валюте из-за нестабильности курсов».

По словам эксперта, в этих условиях многие рассматривают недвижимость как самое надежное средство сбережения.

В том, что рынок жилья в Екатеринбурге идет на поправку, убеждена и Лилия Кабища: «Сегодня, спустя два с лишним года после начала кризиса, ситуация относительно стабилизировалась. Банки начали снижать ставки по ипотеке, появилась возможность приобрести новостройку в ипотеку даже без первоначального взноса. Покупатели недвижимости активизировались, особенно те, кто давно откладывал покупку именно из-за высоких процентных ставок. Уменьшился разрыв между запросами продавцов и возможностями покупателей и, как следствие, количество сделок увеличилось. Кто-то нуждается в увеличении имеющейся жилплощади, другие ищут отдельную квартиру для повзрослевших детей. Одним словом, жизнь продолжается!», — делится оптимизмом специалист.

Михаил Дэви также отмечает, что причина происходящего — в снижении активности инвесторов и населения из-за состояния экономики. Между тем Максим Кондрашин возражает, что экономическая ситуация — не главная причина падения цен на недвижимость: «Первая и основная причина — на рынке жилья бушует кризис перепроизводства. Жилых объектов в Екатеринбурге сейчас просто слишком много, при том что их качество и потребительские свойства оставляют желать лучшего. На рынке сложилась парадоксальная ситуация: квартир выставлено на продажу более чем достаточно, а выбрать достойное жилье по адекватной цене порой бывает невозможно. При этом стоит отметить, что на рынке в небольшом количестве представлены качественные объекты, цена на которые практически не упала».

По словам Максима Кондрашина, снижение ипотечных ставок не оживило рынок, и покупательская активность остается на низком уровне, поскольку зарплаты не растут, а уверенности в завтрашнем дне у людей не прибавилось: «Люди разочаровались в недвижимости как инструменте инвестиций — как долгосрочных, так и краткосрочных. Те, у кого были свободные деньги, уже вложили их в жилье, причем результат этих вложений пока огорчителен. Цены не только не растут, но падают, ликвидность объектов довольно низкая, продавать приходится с существенной скидкой. Кроме того, из-за новых законов людям приходится оплачивать больше налогов и услуг нотариусов, а это снижает прибыльность операций с недвижимостью».

Тем не менее другие эксперты стараются смотреть в будущее с оптимизмом: «На рынке существуют предпосылки, чтобы обстановка начала меняться в позитивную сторону, — считает Татьяна Деменок. — К их числу относятся низкий уровень инфляции, снижение объемов вводимого нового жилья и новые ипотечные программы. Есть предположение, что уже к осени рынок начнет чувствовать себя лучше».

Напомним, ранее портал N1.RU публиковал фотообзоры 10 элитных квартир в Екатеринбурге, а также сдаваемых в аренду дач.

Подобрать новуюквартиру, продать старуюи узнать последние новости рынка недвижимостивы можете на портале N1.RU. В базе N1.RUвы можете найти подробную информацию о новостройках, а также загороднойи коммерческой недвижимости.