Своя земля: как купить участок

Если вы решили купить участок, внимательно изучите правовые аспекты такого приобретения. Иначе есть риск стать жертвой мошенничества или годами судиться за право владения. N1.RU узнал у экспертов, как выбрать подходящий участок и какие документы нужно проверить у продавца.

1. Границы

Земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учёт и иметь кадастровый номер. Без этого сделки с объектом невозможны. Чтобы проверить, закреплены ли границы юридически, следует заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

«Право собственности проверяется с помощью выписки ЕГРН. В ней должны быть указаны: вид права (собственность), правообладатель, категория земли, вид разрешённого использования, площадь участка, информация о соответствии границ материалам межевания, отсутствие обременений и ограничений права», — комментирует Пётр Манько, управляющий партнёр агентства недвижимости «Загородный стиль».

Помните, что земля не всегда подходит, например, для постройки дома. «При покупке участка необходимо обратить внимание на его категорию. Ведь именно от неё зависит то, как вам будет разрешено использовать участок, а перевод земли в другую категорию — процедура сложная и не всегда возможная. Заодно следует узнать, к какой категории относятся соседние участки. Полный список дан в ФЗ № 172. Например, если вы хотите строить жилой дом, то лучше всего подойдут участки, относящиеся к населённым пунктам. От категории земли также зависит размер налога и особенности межевания», — подчёркивает Иван Шевельков, генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция».

Возможность оформления дома как жилого зависит от назначения участка и наличия разрешения на строительство. Если участок юридически подходит для индивидуального жилищного строительства, всё в порядке.

Нельзя построить дом и только потом получить разрешение на строительство. Будьте внимательны, если земельный участок предназначен для ведения садоводства: сейчас законодательство не предусматривает выдачу разрешения при строительстве на садовом участке в СНТ. Но есть возможность поставить такой объект на кадастровый учёт и зарегистрировать как нежилое помещение.

Также выясните, нет ли у администрации планов на ваш будущий участок.

«Для участков индивидуального жилого строительства (ИЖС) важно проверить регламент застройки, границы возможного пятна застройки участка. Такие ограничения зачастую не отображаются в выписке ЕГРН, и проверить их можно только заказав градостроительный план земельного участка в районном отделе архитектуры. Дополнительно отмечу, что участки по садовым книжкам, долю в праве общей долевой собственности, участки без межевания, участки без категории земли или без вида разрешённого использования рассматривать для покупки не следует», — подчёркивает Пётр Манько.

3. Документы продавца

Продавать объект имеет право только владелец или его доверенное лицо. Изучите документы, подтверждающие право собственности. Если после заключения сделки откроется, что у участка есть совладелец, вы рискуете остаться и без денег, и без земли.

Иван Шевельков перечисляет документы, которые необходимо проверить у собственника:

• свидетельство о регистрации в государственной инстанции права владения участком земли;

• правоустанавливающий документ. Свидетельство о выплаченном пае, наследовании и иные документы местных административных органов;

• кадастровый план участка (оригинал). В нём должен быть достоверно утверждён кадастровый номер земельного участка, категория и его местоположение;

• выписка из ЕГРН с информацией о земельном участке;

• документ, выданный налоговой инспекцией, об отсутствии задолженностей по участку;

• документ, подтверждающий отсутствие арестов.

Также могут потребоваться: нотариально заверенное согласие супруга, органов опеки (если один из собственников несовершеннолетний) и справка об отсутствии проблем с психическим здоровьем гражданина.

4. История земельного участка

Не пренебрегайте правовой экспертизой документов. У земли, как и у квартиры, тоже бывает сомнительная история, которая может принести немало проблем. Случается, что на участке был жилой дом, который сгорел или оказался снесён, но его не сняли его с кадастрового учёта. Если право собственности не прекращено, Росреестр приостановит государственную регистрацию перехода права.

Читайте также, как превратить дачу в жилой дом и как оборудовать шашлычную зону на даче. Найдите на N1.RU подходящий земельный участок.