Застройщик ЖК «Мельница»: «Дисконт на квартиры на ранних стадиях строительства существенно снизится»

28 декабря 2018 года Госдума приняла поправки в ФЗ-214, кардинально меняющие правила игры на рынке жилищного строительства. Идея состоит в том, чтобы полностью отдать процесс строительства жилья под контроль банков (целевое расходование средств) и подкрепить его банковским финансированием, то есть финансирование строительства будет производиться исключительно за счет банковского кредита. На эту технологию с 1 июля 2019 года перейдут все проекты, кроме находящихся в стадии завершения.

Своим экспертным мнением по данному вопросу делится генеральный директор ООО «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» Юрий Владимирович Моисеенко. Среди проектов застройщика можно отметить современный жилой комплекс «Арбатский» на Московской горке и жилой квартал «Мельница» — уникальную новостройку в центре Екатеринбурга, включающую в себя объект культурного наследия — мельницу Борчанинова-Первушина.

— Юрий Владимирович, какую цель, по вашему мнению, преследует правительство принятием поправок в федеральный закон о долевом строительстве?

— Цель ясна — не допустить случаев недостроя и появления обманутых дольщиков. Схема понятна: на этапе строительства средства, внесенные покупателями жилья, будут резервироваться в банке на специальных счетах — так называемых счетах эскроу. Доступ к ним застройщик получит только после того, как дом будет построен и сдан. Банк получает бесплатный ресурс для кредитования (проценты по счетам эскроу по закону не начисляются), ставка по кредиту для застройщика в объеме средств, находящихся на таких счетах, ниже рыночной и составляет на сегодня 6–7% годовых.

— Потенциального покупателя квартиры волнует не столько новая технология расчетов, сколько вопрос — а как это отразится на стоимости жилья?

— Я излагаю исключительно свою точку зрения, и она, конечно, может не совпадать с мнением других застройщиков. Изменятся ли цены на жилье после 1 июля? И да, и нет. Всё очень просто: цены на начальных стадиях строительства вырастут, на готовое жилье — нет.

— Расскажите подробнее, на каких именно стадиях строительства ждать повышения.

— Допустим, строительство дома занимает два года. Цена на квадратный метр в начале, на этапе котлована, составляет 80% от цены на готовое жилье, то есть дисконт равен 20%. Почему именно такая цифра? Потому что у застройщика есть альтернатива: можно не продавать квартиры, а финансировать стройку за счет банковского кредита и продавать уже готовое жильё за 100% стоимости. При ставке по кредиту 10% годовых (актуальная ставка для большей части времени прошлого года) эти две схемы примерно равны по экономике, не случайно микрорайон Академический на протяжении длительного времени финансировался за счет банковского кредита.

— Почему же подорожают квартиры на начальных этапах строительства?

— Цифры в примере условные и могут колебаться в зависимости от макроэкономической ситуации, но для того чтобы покупатель принес застройщику деньги за два года до завершения строительства, застройщику необходимо предложить покупателю дисконт в 20%. Но теперь, кроме этого, застройщик еще заплатит процент по кредиту — допустим, 6% годовых (см. выше), то есть за два года — 12%. В результате совокупные потери застройщика составят 32% (20% — дисконт и 12% — оплата по кредиту).

— Получается, что в новых условиях застройщику выгоднее привлекать банковские средства и выводить на рынок уже готовое жильё?

— Получается так. Зачем застройщику терять 32%, если он может ограничиться 20%, не продавая квартиры на начальном этапе, а просто взяв кредит в банке под 10% годовых? Для того чтобы эти схемы вновь стали равнозначными по экономике, застройщик вынужден снизить дисконт на квартиры в начале строительства до 8%. Добавляем 12% на обслуживание банковского кредита и получаем те же 20%.

В результате застройщик в начале строительства будет продавать квартиры конечному покупателю не за 80% от конечной стоимости, а за 92%. Очевидно, что объёмы продаж снизятся, но не беда — дефицит будем замещать банковским кредитом.

Соответственно, на цену готового жилья эта схема влияния не оказывает — можно, как и прежде, строить исключительно за счет банковского кредита и продавать уже готовое. Понятно, что при изменении процентной ставки по кредиту, например, при изменении ставки ЦБ, расходы застройщика (и цена на жилье) могут измениться, но это уже другая песня.

Таким образом, допустимый для застройщика дисконт равен произведению разницы в ставке по обычному банковскому кредиту и ставке при кредитовании под остатки на счетах эскроу и периода, оставшегося до окончания стройки. Дисконт = (% обычный - % эскроу) х Т (в нашем примере — через год от начала строительства), и получается, что за год до его окончания допустимый дисконт равен (10% - 6%) х 1 год = 4%.

— Юрий Владимирович, что порекомендуете горожанам, планирующим в ближайшее время покупку квартиры в новостройке?

— Заинтересованным лицам лучше именно сейчас задуматься о покупке квартиры в объектах, находящихся на ранних стадиях строительства, так сказать, «пока не началось». Кстати, в феврале мы открываем продажи второй очереди жилого квартала «Мельница», это современное 36-этажное здание с уникальными для Екатеринбурга архитектурными решениями.

Вопросы застройщику ЖК «Мельница» можно задавать на сайте melnitsa.su в разделе «Вопросы — ответы», на страницах квартала в социальных сетях или в отделе продаж по телефону +7 (343) 363-00-02.

Отдел продаж ЖК «Мельница»:

Екатеринбург, ул. Маршала Жукова, 10

Телефон: +7 (343) 363-00-02
Режим работы: пн. — пт.: с 9:00 до 20:00, сб. — вс.: с 10:00 до 16:00.

_{Продажи осуществляются в соответствии с законом РФ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».}

_{Ознакомиться с проектной декларацией можно на сайте жилого квартала melnitsa.su.}

_{Застройщик: ООО «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ».}