Роскошный коттедж на берегу Шарташа продают всего за 1 рубль. Рассказываем, в чём тут подвох

На западном берегу Шарташа продается роскошный коттедж всего за 1 рубль. Загородную недвижимость можно купить на открытом аукционе. Подвох кроется лишь в том, что торги проведут по системе с закрытой подачей заявок, а значит, ни один участник не узнает, сколько предложит его конкурент. Это может быть и 100 рублей, и все 10 миллионов.

В объявлении указано, что коттедж в 386,7 квадратных метров расположен на улице Кленовой, 40. Правда, это всё же нежилое здание. Продавец заверяет о хорошей транспортной доступности, поскольку до автобусной остановки «Дачная» всего 700 метров.

С 2013 года этот коттедж пытались продать за 19,5 миллиона рублей, последний раз объявление обновляли 13 июля.

— Общая площадь трехэтажного строения с учетом цокольного этажа составляет 780 кв. м. На всех этажах свободная планировка. На первом этаже расположен отапливаемый гараж. На третьем этаже — лоджия. Во всём коттедже установлены качественные стеклопакеты. Внутренняя чистовая отделка. В дом проведены газ, электричество и вода. Участок 10 соток, — говорилось в объявлении.

Коттедж принадлежал обанкротившейся строительной компании «СМУ-3», которая знакома многим екатеринбуржцам по знаковым для города объектам. В течение полувека застройщик возвел здание правительства Свердловской области, «НПО автоматики», Театр эстрады, ТРЦ «Парк Хаус», два терминала Кольцово, а также жилой комплекс на улице Николая Никонова, где живет губернатор Евгений Куйвашев.

В октябре 2020 года арбитражный суд Свердловской области по иску «Альфа-банка» признал компанию банкротом. Чтобы рассчитаться с кредиторами и инвесторами, имущество предприятия выставили на торги.

Оценку имущества компании-банкрота сделало предприятие «Урал-оценка», причем анализировалось множество объектов, включая земельные участки, складские помещения, нежилые здания и многое другое. Например, участок на Шоферов, 15 оценили в 9,1 миллиона рублей, а землю на Раевского, 11 — в 2,5 миллиона рублей. Стоимость лишь одного здания определили в 1 рубль — дома на Шарташе.

За ответом на вопрос, почему так дешево продают гигантский коттедж и есть ли здесь подводные камни, мы обратились к директору компании «Торги-ру» Андрею Окулову. Он объяснил, что впервые в своей практике встречает подобное предложение, но сомневаться в том, что оно на 100% законно, не приходится.

— Когда имущество банкрота выставляется на торги, оно оценивается по федеральным нормам, — уточнил Андрей Окулов. — Это не коммерческие торги, когда собственник сам выставляет цену и может ждать покупателя годами. В нашем случае она формируется решением кредиторов либо постановлением суда, и торги проводят как можно быстрее, чтобы со всеми рассчитаться.

Наш собеседник уточнил, что его компания давно занимается продажей арестованного и залогового имущества с заниженной стоимостью, и людям, не знакомым с таким типом недвижимости, кажется, что это незаконно. Однако это не так.

— Такую цену мы видим впервые, — поделился директор «Торги-ру». — Да, бывают низкие цены, бывает очень дешево, но чтобы 1 рубль — такого никогда не встречалось. Чтобы продать такой объект, организовали аукцион, при котором будет закрытая подача заявок. Теоретически его могут отдать за рубль, но он будет продан по максимальному ценовому предложению. Каждый участник до момента окончания приема заявок может указать свою цену. Кто-то может указать 1 рубль, другой укажет 150 тысяч, третий — 30 миллионов.

Иногда цену на объекты сильно занижают, чтобы на аукцион пришло по 20–30 человек, а затем методично стоимость повышается с каждым новым предложением, уточнил Андрей Окулов. Таким образом, имущество удается выгодно продать.

В документах об оценке имущества недвижимости «СМУ-3» указано, что в рамках процедуры банкротства дарение объектов невозможно, требуется именно продажа.

— Для составления имеющего юридическую силу договора нужна конкретная сумма (регламентируется статьей 454 ГК РФ. — Прим. ред.). В соответствии с правилами бухгалтерского учета, если предприятию передается имущество с полностью погашенной стоимостью, то оно приходуется по условной оценке 1 рубль, — говорится в документах.

Рыночную стоимость коттеджа (чтобы заявить ее на аукционе) определяют, как правило, при осмотре его состояния, но чаще всего с таких торгов объекты уходят с дисконтом 50%, уточнил наш собеседник. Например, двухэтажный коттедж площадью 215 «квадратов» в Сысерти стоил изначально 9 миллионов рублей, а уйдет он, скорее всего, за 4,5 миллиона.

— Глобально торги — это надежнее, чем покупать вторичку, поскольку всё имущество продается на основании решения суда, — заверил Андрей Окулов. — В этом отличие от ситуации, когда недвижимость реализует собственник, где в течение трех лет сделку могут оспорить. Но здесь есть и свои сложности с отсутствием просмотра документов, необходимостью снимать залоги и обременения, определять стоимость. Срок снятия арестов и обременений разный, всё зависит от действий и расторопности уполномоченных людей. Мы снимаем обременения в среднем за 15 дней. Иные случаи могут и затянуться.

Однако споры чаще всего возникают на этапе определения победителя торгов, объяснил эксперт. Проигравшие пытаются найти ошибки в процедуре аукциона, чтобы отменить результат, но участник не может потерять деньги. Торги при обнаружении нарушений проводят заново после жалобы в ФАС в течение 10 дней. В случае если деньги уже внесли за объект, они вернутся.

Ранее мэрия Екатеринбурга сообщила о проведении аукциона по продаже недостроя в переулке Базовом. Объект площадью 14 тысяч квадратных метров готов на 40%, а изначально он задумывался как трехэтажный торговый центр. А вот первый этаж и подвал в памятнике на перекрестке проспекта Орджоникидзе и улицы Стахановской администрация не смогла продать с торгов: на него не нашлось покупателей.