Все новости
Все новости

Это моя квартира! Почему нельзя? Разбираемся, чем грозит перепланировка жилья и сколько стоит ее узаконить

Эксперт также рассказала, стоит ли покупать недвижимость с таким «грузом»

Эксперт по пунктам расписала, чем грозит самоуправство в квартире

Поделиться

Представьте: вы ищете квартиру на вторичке и находите идеальный вариант — всё так, как вы хотели, да еще и кухня больше, чем у соседей, потому что предыдущие владельцы сдвинули стену на полметра. Сказка! Но не всё так просто. Покупка такой квартиры, вероятно, влетит вам в копеечку, а если вскроется что-нибудь еще, можете и вовсе лишиться жилья.

Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова объяснила, стоит ли покупать недвижимость с неузаконенной перепланировкой и что вообще можно делать у себя дома, чтобы не получить штраф. Публикуем ее колонку.

В случае с перепланировками есть две принципиально разные ситуации — когда ее реально узаконить и когда это в принципе невозможно.

Что можно, а что нельзя

Напомню, что любые работы, из-за которых вид квартиры отличается от плана в выписке из ЕГРН, — это перепланировка. Многие думают, что снести встроенный шкаф в хрущевке или сдвинуть дверной проем на метр-полтора — мелочи, которые можно не согласовывать с администрацией. На самом деле это не так.

Другое дело, что узаконить такие изменения можно, хоть это и потребует временных и финансовых затрат. Вот еще варианты перепланировки, которые разрешаются по закону, но требуют согласования:

  • расширить «мокрую» зону (с повышенной влажностью) за счет нежилых помещений (коридора, кладовки);
  • увеличить коридор за счет санузла;
  • перенести ненесущие перегородки в комнатах;
  • расширить жилое пространство за счет коридора.
Думаете, купили квартиру и теперь можете делать в ней, что хотите? Как бы не так!

Думаете, купили квартиру и теперь можете делать в ней, что хотите? Как бы не так!

Поделиться

Но есть изменения, которые узаконить чрезвычайно тяжело, а некоторые — и невозможно, например:

  • снести несущие конструкции;
  • демонтировать вентиляционный короб;
  • перенести батарею на лоджию или балкон;
  • увеличить площадь комнаты за счет балкона или лоджии;
  • перенести «мокрые» зоны в жилые комнаты;
  • объединить газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Это виды перепланировки, которые критически отражаются на каркасе жесткости здания, перегружают инженерные сети и подвергают опасности других жильцов. Поэтому согласовать это очень проблематично.

Как понять, что в квартире неузаконенная перепланировка?

Совсем очевидные ситуации видны невооруженным глазом. В остальных случаях нужно заказать выписку из ЕГРН или экспликацию из БТИ, тщательно изучить площади помещений и их границы, а также расположение плиты, ванны, унитаза и раковин. Если есть расхождения — значит, налицо перепланировка или переустройство квартиры. Стоит поинтересоваться у собственника, есть ли на перепланировку соответствующие разрешения.

Переустройство — это перенос инженерных сетей и оборудования, которые указаны на плане: раковины, плиты, ванны, батареи. И да, это тоже надо согласовывать. Бывает и перепланировка, и переустройство одновременно: например, собственник перенес санузел в другое помещение.

Без согласования в своей квартире вы не можете даже переставить унитаз или раковину

Без согласования в своей квартире вы не можете даже переставить унитаз или раковину

Поделиться

Итак, вы увидели, что реальная планировка квартиры отличается от технического плана, указанного в ЕГРН. То есть это перепланировка, и она не узаконена. Что теперь делать?

Покупать ли квартиру с перепланировкой?

В принципе, неузаконенная перепланировка никак не препятствует купле-продаже квартиры. Юридически это возможно. Сейчас даже банки довольно лояльно относятся к изменениям в плане квартиры — разумеется, только к тем, которые в принципе можно узаконить. И некоторые наши клиенты охотно покупают квартиры с неузаконенной перепланировкой, потому что они часто продаются дешевле рынка.

Аргумент: «Тут уже так было, я ни при чём», — никто во внимание не примет, и вам в случае чего придется платить штраф и возвращать всё как было. А если решите продавать квартиру, то уже вы будете вынуждены давать покупателю немаленькую скидку.

Совет: если вы покупаете квартиру с перепланировкой — то с такой, которую в принципе можно узаконить. И если продавец не хочет заниматься этим сам, то займитесь вы. Уже существующую перепланировку, о которой стало известно администрации, можно узаконить только через суд. Если о перепланировке пока никто не знает — можно попытаться узаконить ее в административном порядке. Но в любом случае, надо это сделать, и чем скорее, тем лучше.

Как согласовать перепланировку?

  • Заказываем проект перепланировки в компании, у которой есть допуски СРО (саморегулируемой организации. — Прим. ред.) на выполнение проектных работ. Проверить организацию можно здесь. Сроки — примерно 5 дней, стоимость проекта — 15–20 тысяч рублей;
  • в администрации района по месту нахождения квартиры получаем разрешение на проведение перепланировки на основании проекта. Можно сходить лично, записавшись в приемный день к специалисту по перепланировкам, а можно подать заявку через Центр муниципальных услуг. С собой берем паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру (нотариальную доверенность собственника, если вы не собственник) и проект перепланировки;
  • сроки рассмотрения заявки в администрации — до 45 дней. После этого вам выдадут разрешение на проведение работ, если с документами всё в порядке. Либо выдадут отказ, и тогда придется переделывать проект или судиться;
Чтобы узаконить перепланировку, придется побегать, но тут уж лучше перестраховаться

Чтобы узаконить перепланировку, придется побегать, но тут уж лучше перестраховаться

Поделиться

  • делаем перепланировку по согласованному проекту;
  • вызываем кадастрового инженера либо специалиста из БТИ (бюро технической инвентаризации), который сделает замеры в квартире после перепланировки. Цена вопроса — около 4 тысяч рублей;
  • обращаемся в БТИ, чтобы вам оформили новый технический план квартиры. Это также стоит 3,5–4 тысячи рублей;
  • со справкой из БТИ о факте перепланировки снова обращаемся в администрацию за получением актов о готовности помещения. Эти акты надо подписать в организации, где вы заказывали проект;
  • обращаемся в Росреестр или МФЦ, чтобы внести перепланировку в ЕГРН. Из документов тут спросят заявление о внесении изменений в кадастр, новый технический план на диске из БТИ, разрешение администрации на перепланировку.

Всё! Росреестр в течение пяти рабочих дней (если заявление подавали в МФЦ, то семи рабочих дней) вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости.

Что будет, если не согласовывать?

Как только управляющая компания, администрация или БТИ узнают о перепланировке в вашей квартире, они отправят к вам комиссию, которая зафиксирует факт вмешательства в технический план объекта, выпишет вам штраф в 2,5 тысячи рублей и предпишет за свой счет «вернуть всё как было».

Послушайтесь и сделайте как было. Если вы до этих пор не озаботились согласованием перепланировки, то теперь надо действовать строго в рамках закона, потому что иначе дело может зайти далеко.

Если вас поймали на незаконной перепланировке, лучше верните всё как было

Если вас поймали на незаконной перепланировке, лучше верните всё как было

Поделиться

Несколько лет назад в Асбесте рассматривалось дело о перепланировке квартиры. Супруги решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Вентиляционный короб в стене им мешал, они его просто демонтировали, в результате чего у соседей под ними пропала тяга в вентиляции. Соседи пожаловались в управляющую компанию. После визита специальной комиссии супругов оштрафовали и обязали восстановить вентиляционные каналы, на что они никак не отреагировали. Дело дошло до суда. В итоге квартиру у собственников изъяли и продали с публичных торгов.

Еще раз повторю: в ряде случаев купить квартиру с неузаконенной перепланировкой будет вполне целесообразно. Но только если вы хорошо понимаете последствия — и если скидка на такую квартиру будет достаточна, чтобы перекрыть ваши затраты по согласованию перепланировки.

Прочитайте другие колонки Екатерины Тороповой. Она рассказывала о том, как адекватно оценить свою квартиру, почему недвижимость не продается и во что сейчас лучше всего вкладывать деньги.

Мы также публиковали карточки о том, как свердловчане могут обзавестись жильем со скидками, и рассказывали, как проверить квартиру и продавца перед покупкой. Вот только с 1 марта в выписках ЕГРН больше не указывают данные владельца недвижимости, прочитайте, какими рисками это грозит.

Все самые важные новости мы оперативно публикуем в телеграм-канале E1.RU. Обязательно подпишитесь на него!

По теме

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Другие статьи автора

Станьте автором колонки.

Почитайте рекомендации и напишите нам!

  • ЛАЙК3
  • СМЕХ2
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ1
  • ПЕЧАЛЬ1
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter