8 копеек долга — и вы злостный неплательщик. Из-за каких мелочей можно лишиться квартиры

Оформить банковскую карту или даже ипотеку теперь можно не вставая с дивана. Главное — иметь интернет, телефон или компьютер. И не надо никаких риелторов, менеджеров банков и прочих помощников.

Вот только такие онлайн-заявки могут не одобрить по самым разным причинам. Опытный риелтор и директор агентства недвижимости Екатерина Торопова на конкретных примерах рассказала, что не так с этими заявками.

В принципе, оформить ипотеку самому можно. Если у вас большая белая зарплата и безупречный кредитный рейтинг. Но даже если результат будет положительный, никто не предложит вам самую выгодную программу — автоматические сервисы просто выдадут средний результат по довольно простому алгоритму. Банки тоже не будут думать, как бы помочь вам сэкономить на переплате и ежемесячных платежах. Зачем им это? Их интерес в данном случае совершенно противоположен вашему: чем больше будет ваша переплата, тем для них лучше.

Впрочем, во многих случаях даже просто получить положительное решение банка бывает очень и очень нелегко. Какие засады могут вас ожидать на разных этапах получения ипотеки?

В каждой избушке свои погремушки, а у каждого банка свои требования, которые чаще всего в рекламных материалах не обозначаются и с которыми знакомы только сами сотрудники банка либо опытные ипотечные брокеры. Один банк кредитует предпринимателей, другой выдает такие кредиты крайне неохотно. Один дает ипотеку семьям с детьми, которым необходимо выделить доли в новой квартире, другой — категорически нет. И так далее.

И казалось бы: ну ладно, не подошел ты как заемщик одному банку, получил отказ — иди в другой. Отказали и там — попытай счастья в третьем.

Многие банки, увидев в своих базах, что вам уже отказали, не будут даже разбираться — им проще тоже отказать, чтобы не заниматься потенциально проблемным заемщиком.

Я сейчас имею в виду даже не формирование пакета документов, об этом я скажу дальше, — а сам способ подачи заявки. Сейчас есть сервисы, через которые одну ипотечную заявку можно отправить сразу в несколько банков. И многим кажется, что это отличная идея: получаешь несколько решений, выбираешь из них лучшее — и вуаля, ты с ипотекой.

Да, кому-то везет. А кому-то нет: за ним, например, числится забытый им давно копеечный долг — и все банки ему отказывают.

Надо будет много и долго хлопотать, потратить кучу времени и нервов, чтобы всё-таки найти причину отказов, исправить ее, выждать некоторое время и снова попытаться подать заявку.

Мы сталкивались с этим много раз. Приходит человек в великом огорчении: он подал заявку на ипотеку через онлайн-сервис — и получил отказ во всех банках. Причем причина отказа на деле бывает совершенно пустяковая. И в большинстве случаев получить одобрение для такого заемщика было реально: просто надо было подобрать конкретный банк, программу, определенным образом составить заявку, о чем-то сказать, а о чем-то умолчать.

Но поскольку у искусственного интеллекта души нет и заботиться о клиенте он не умеет, то и выдает то, что выдает.

Критически важный этап. Почему-то многим кажется, что это элементарно и здесь никаких трудностей возникнуть не может. Очень даже может! Как я уже сказала, у каждого банка свои требования — и важно при подаче заявки подстроиться именно под конкретный банк, особенно если у заемщика нестандартная ситуация.

Я приведу несколько примеров.

• К нам обратился заемщик-предприниматель. Он собственник трех бизнесов, два из которых прибыльны, а третий сильно убыточен. Плюс гигантская кредитная нагрузка. Да, всё прошло не так гладко и быстро, мытарства по банкам продолжались около месяца. Но в итоге ему всё-таки дали кредит на покупку дома с земельным участком — не в последнюю очередь потому, что был правильно составлен пакет документов.

• Одна наша клиентка хотела взять ипотеку, сидя в декретном отпуске. Она не работала, доход у нее был маленький. Зато у нее были хорошие активы, документально подтвержденные: машина, дача, квартиры. Всё это и первоначальный взнос в 30% сослужили хорошую службу. Ей дали кредит.

• Молодая семья покупала в ипотеку квартиру. Первоначальный взнос им дала 80-летняя бабушка — с условием, что ей выделят долю в квартире. Такой возраст для созаемщика — это с точки зрения банка большой фактор риска, и в таком случае банки сокращают срок кредита. Но мы привлекли бабушку в качестве нулевого созаемщика. Она получила свою долю, но поскольку формально не участвовала доходами, то никак не влияла на условия кредита.

И еще. Часто банки отказывают в приеме заявки из-за банальных ошибок при ее заполнении. Если у вас в документах что-то не так, банку проще вам отказать, чем возиться с разъяснениями. Даже если вам там надо было исправить пару слов.

Приведу свой любимый случай, очень уж он показательный. Одному нашему клиенту без всяких объяснений отказали четыре банка, когда он обращался к ним за ипотекой. Мы начали детально разбираться с отказами. Оказалось, что клиент находится у банков в черном списке.

Мы начали переговоры с банком, в итоге банк всё-таки взял на себя ответственность за просрочку и исправил заемщику его кредитную линию.

Вы можете не знать о каких-то своих долгах — а банки вас уже записали в злостные неплательщики. Причем в Национальное бюро кредитных историй попадает информация о задолженностях, которым люди совершенно не придают значения: непогашенные штрафы, долги по алиментам, коммуналке и даже долги за услуги связи. Например, за незакрытую сим-карту, которой вы давно не пользуетесь.

Всё это отражается в вашей кредитной истории и влияет на то, как банки воспринимают вашу ипотечную заявку.

О, эти страховки! Банки в этом плане сейчас обрабатывают клиентов довольно агрессивно. Как только выбранный вами объект будет одобрен, с вами быстро свяжется менеджер банка, чтобы уточнить данные об объекте и кредите. На самом деле, одна из главных его задач на этом этапе — навязать вам дополнительные банковские продукты.

Причем чаще всего вас не будут спрашивать, какую страховку вы хотите подключить, а от какой хотите отказаться. Вас просто проинформируют: ваша страховка стоит столько-то, в нее входит то-то и то-то.

Нам этот вид банковского терроризма хорошо известен. Поэтому сразу после разговора клиента с менеджером банка мы проверяем количество и вид страховок, на которые он «согласился» — и оперативно корректируем это в чате банка или через звонок.

Многие забывают, что взаимодействие заемщика с банком не заканчивается, когда ему одобряют кредит. Банк должен одобрить еще и объект! И если новостройки почти не вызывают вопросов, то ко вторичке, особенно старой, вопросов у банков бывает очень много. А строительство дома или покупка участка — это вообще иногда сущий квест.

Например, участок попадает в зону с ограничениями: приаэродромная территория, зоны затоплений и подтоплений, водоохранные, зоны военных объектов — «чистых» участков около Екатеринбурга осталось совсем немного. В принципе, строить в большинстве зон можно. Но банки такие участки не любят, и приходится побегать по инстанциям, например, запрашивать разрешение у тех организаций, в чьем ведении находится зона и земля: ФСБ, Роспотребнадзор, Минобороны и прочее.

Или, например, человек хочет купить участок с домом под снос. Но ему чаще всего неведомо, что ипотеку на землю дают только в том случае, если участок чистый, без строений. У нас с этим был казус. Люди продают участок, дом сгорел, стоит обугленный остов — но покупателям этот остов нравится, у них на него какие-то свои планы. Банк ипотеку не дает, потому что «на участке уже стоит дом». Кадастровый инженер настаивает на том, что необходимо снести стены. Покупатели стены хотят сохранить — но и ипотека им нужна, потому что своих денег на участок не хватит.

В общем, иногда на этом этапе как раз и начинаются настоящие проблемы.

Резюмирую. Получить ипотеку самостоятельно, в принципе, можно — если у вас хороший официальный доход, отличная кредитная история и нет необходимости искать самый выгодный процент. Во всех остальных случаях всё-таки нужен опытный специалист.

Прочитайте, стоит ли брать ипотеку, если нет первоначального взноса, и посмотрите, как за пять лет подорожали квартиры на вторичном рынке Екатеринбурга (но горожанам не удается заработать на этом росте цен). Дорожает при этом и аренда.

Если собираетесь покупать жилье или просто переехать, но не можете определиться с местом, вам поможет наш сериал, в котором мы оцениваем микрорайоны города. Актуальный рейтинг — по ссылке.