«Это против всяких правил». Наглядно показываем, как за пять лет подорожали квартиры в Екатеринбурге

Брать в ипотеку квартиру на вторичке сейчас максимально невыгодно, потому что ставки огромные, но даже при этом цены не торопятся снижаться. Станет ли дальше лучше — вопрос. Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова на наглядном примере показала, как дорожали квартиры в последние годы, с чем это было связано и что будет с рынком дальше.

«Чего ждать дальше?» — это вопрос, на который я в последнее время отвечаю крайне осторожно. Мы никогда не жили в такое время, и я уже многократно убедилась на своем горьком опыте, что опираться в прогнозах на закономерности обычного мирного времени сейчас попросту нельзя. Что будет завтра, мы просто не знаем.

Насчет цен — давайте наглядно. Возьмем для примера какой-нибудь недорогой объект — скажем, двушку в брежневке в Пионерском поселке.

В конце 2017 года такая квартира стоила 2,7–2,9 млн рублей. Что произошло за эти годы и сколько такая квартира стоит сейчас?

Американские санкции в сочетании со слабым экономическим ростом с весны по осень 2018 года сильно обесценили рубль и вызвали повышение инфляции. Ключевая ставка весь год была стабильна и держалась около 7,5%, базовая ипотечная ставка составляла примерно 9,5–10%. На тот момент это был исторический минимум для ипотечных ставок.

Кроме того, в начале года власти запустили семейную ипотеку по льготной ставке 6% для семей, в которых, начиная с 2018 года, родился второй или третий ребенок. Всё это серьезно стимулировало спрос на рынке недвижимости.

К декабрю 2018 года двушка в 43–45 квадратных метра в Пионерском поселке подорожала в среднем до 3 миллионов рублей.

Главное событие на рынке недвижимости — введение с 1 июля 2019 года эскроу-счетов для застройщиков. Это заложило предпосылки для повышения цен на новостройки: к концу года первичное жилье начало дорожать. Впрочем, в 2019 году этот рост был еще не таким взрывным.

Ключевая ставка к концу 2019 года снизилась до 6,25%. Соответственно, стали снижаться и ипотечные ставки: появились ставки на вторичку ниже 9%. Спрос существенно вырос, при этом количество объектов на вторичном рынке также увеличилось, и это помогло удерживать цены в paзyмныx пpeдeлax.

В апреле 2019 года двушка на Советской стоила 3–3,1 млн рублей в зависимости от состояния. То есть цены за это время чуть поднялись, но значительный рост начался только в следующем году.

Год, который помнит всё человечество. Ковид, самоизоляция, удаленка, массовые увольнения, негативные явления в экономике и промышленности. Я уже не говорю о тяжелых последствиях для здоровья и жизни миллионов людей.

Весной 2020 года, когда всех закрыли по домам, рынок недвижимости на некоторое время просто встал. И хотя было ясно, что вечно так продолжаться не будет, все-таки прогнозы для развития рынка были осторожными и даже несколько пессимистичными.

Все постепенно адаптировались к реалиям и научились проводить сделки онлайн. Причем условия для покупателей в это время были самые благоприятные: правительство только-только приняло программу льготной ипотеки под 6,5% на покупку новостроек, то есть ставки были низкие, а цены еще сильно взлететь не успели.

На рынке вторички тоже была полная благодать: предложений было много, а квартиру можно было купить под ставку 7,3% — такого в истории российской ипотеки не было вообще никогда. Люди активно пользовались этими возможностями. Мы в то лето провели много сделок, в которых семьи хотели расширить жилплощадь: насиделись в тесных квартирах во время самоизоляции. И да, после смягчения коронавирусных ограничений резко взлетел спрос на загородную недвижимость. Тут без комментариев, и так всё понятно.

К концу года цены на новостройки устремились вверх, вслед за ними стали подниматься цены на вторичку. В июле 2020 года двушка в «брежневке» на Советской поднялась в цене до 3,3 млн рублей, а к концу года средняя цена взлетела до 3,7 млн рублей.

Во всех отраслях экономики отчетливо чувствуются последствия пандемии. На рынке новостроек смятение: цены на стройматериалы летят в космос, а рабочей силы не хватает. При этом рынок недвижимости в целом чрезвычайно активен.

Ипотеку с господдержкой продлили, причем ее распространили также на строительство и покупку частных домов от застройщика. Кроме того, в 2021 году расширили программу семейной ипотеки: теперь ее давали семьям даже с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года.

Вторичный рынок, наоборот, начал «затягивать пояс». Со второй половины 2021 года ключевая ставка начала поступательно подниматься и к концу декабря достигла 8,5%, за ней поползла вверх базовая ипотечная ставка. Ипотеку на вторичку теперь давали только под 10–10,5%.

В ноябре-декабре 2021 года двушка в Пионерском поселке, которая в 2017 году стоила около 2,9 млн рублей, продавалась уже за 3,8–3,9 млн рублей.

Неожиданное и сильное потрясение — начало СВО. Мобилизация, присоединение новых территорий, невиданные до тех пор в мировой практике санкции в отношении нашей страны, уход европейских компаний с российского рынка, беспрецедентный отток капитала из России.

В феврале 2022 года на фоне массовых международных санкций в отношении России ЦБ повысил ключевую ставку до 20%. Рынок вторички в это время, я бы сказала, почти замерз. Понятно, что люди в то время в принципе были в шоке, но даже те, кто хотел купить что-то на вторичке в ипотеку, просто не могли этого сделать. Только к маю-июню, когда люди осознали, что жизнь все-таки продолжается, сделки постепенно пошли. Ключевую ставку к этому времени опустили до 11%.

В сентябре началась мобилизация, и огромное количество людей уехало из страны. Уезжали быстро, оставляли жилье, которое потом массово продавали по доверенностям, тогда на рынок вышло очень много вторичных квартир.

Когда меня в то время спрашивали, что будет с ценами на вторичку, я, как и многие другие специалисты по недвижимости, отвечала: будут снижаться. Почему? Да потому что ипотечная ставка огромная, инфляция скачет галопом, зарплаты в реальном выражении становятся ниже. Потому что многие стали избавляться от активов, мигрировали и покупали недвижимость в Турции, на Кипре. И казалось логичным, что спрос и цены должны снизиться: столько новых квартир вышло на продажу, так много народа уезжает — кто будет покупать?!

Тогда цены на вторичку в условиях невысокого (!) спроса и невыгодной ставки еще подросли. Я анализировала, почему так получилось. Обязательно поделюсь своими мыслями, но сначала давайте перейдем в наш 2023 год.

Наша пресловутая двушка в Пионерском поселке в 2022-м стоит уже 4–4,1 млн рублей. Справедливости ради надо сказать, что продавцы на сделках готовы скинуть хорошему покупателю 150–200 тысяч рублей.

СВО продолжается. В России, как и во всем мире, усиливается экономический кризис. Льготные ипотечные программы пока действуют, то есть купить новостройку или дом от застройщика можно под 6–8%. Ипотечная ставка на вторичку улетела в космос и составляет сейчас около 17–18%. Есть подозрение, что после декабрьского заседания ЦБ она станет еще выше.

Но знаете что? Вторичку до сих пор покупают. В 2014–2015 годах, когда ключевая ставка была 17%, а цены были намного меньше, такого спроса не было. И это против всяких правил. Да, этот спрос не ажиотажный, но он есть!

А теперь еще один факт: так происходит не во всех регионах. Я много общалась со своими коллегами из Москвы, Питера, Краснодара, других крупных городов и пришла к выводу, что Свердловская область стоит особняком. У нас всё по-другому. Почему?

• Очень многих уральцев призвали на СВО. Может быть, это субъективно, но чем больше я общаюсь с клиентами и знакомыми, тем больше у меня крепнет впечатление, что значительная часть мобилизованных именно из уральской глубинки. Повышенное денежное довольствие эти ребята часто тратят именно на жилье;

• выплаты, которые получают семьи погибших, чаще всего впоследствии тоже идут на покупку недвижимости. К нам за это время обратилось несколько таких семей;

• Урал — это оборонные заводы, которые сейчас работают в три смены 24/7;

• некоторые наши клиенты, купившие в последний год недвижимость в Екатеринбурге, переехали сюда из Херсона, имея на руках сертификаты на квартиру по федеральной программе.

В общем, есть факторы, которые сильно влияют на местный рынок вторичной недвижимости. Плюс, естественно, космические цены на новостройки, за которыми вторичка всегда тянется.

В начале декабря 2023 года двухкомнатная квартира в «брежневке» на Советской продавалась в среднем за 4,2–4,3 млн рублей. По сравнению с 2017 годом цена выросла почти на полтора миллиона.

Что будет дальше? Если включать логику, этот пузырь уже должен начать сдуваться. Более того, он уже понемногу и сдувается: за последний год цена на объект, который мы рассматривали в статье, почти не изменилась, а дисконты на сделках становятся повсеместным явлением. И тем не менее мы понимаем, что всё может опять пойти вопреки всякой логике. И к этому надо быть готовыми.

Об итогах 2023 года на рынке недвижимости в Екатеринбурге и о планах на новый 2024-й мы рассказывали в этом материале. Прочитайте также, где в Екатеринбурге быстрее и сильнее всего подорожали новостройки, а где — вторичка.

Если вы собираетесь покупать квартиру и не можете решить, в каком микрорайоне жить, вам может помочь наш сериал. В нем мы составляем рейтинг лучших мест для жизни. Пока лидируют ВИЗ и Эльмаш. Все материалы рубрики смотрите по ссылке.