«Люди долго ждали, теперь ждать перестали»: когда упадут цены на квартиры в Екатеринбурге и что стало с рынком

2023 год стал рекордным по числу сделок с новостройками и объему строительства в Екатеринбурге, несмотря на повышение ключевых ставок. Мы решили подвести итоги рынка сразу с тремя экспертами.

Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков на примере конкретных показателей рассказал про итоги года для рынка в целом и сделал прогноз на 2024-й, основатель агентства недвижимости и портала аренды «Драже» Никита Словиковский подробно ответил на вопросы про рынок новостроек и ситуацию со съемом жилья, а директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова рассказала про вторичку и индивидуальные жилые дома.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) и председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и риелторов

— В этом году рынок первички побил много рекордов. Чего ждать в 2024 году?

— Ввод жилья в этом году действительно будет рекордно высоким. В следующем, скорее всего, чуть ниже, но заметного падения не произойдет хотя бы потому, что всё, что будет вводиться в эксплуатацию в 2024 году, уже строится.

Если мы будем говорить про запуск новых проектов, объем текущего строительства и объем предложения, то вот здесь реакция рынка может быть более заметной и для покупателей, и в целом для отрасли. И это будет, скорее, зависеть от настроений девелоперов и от того, каким образом будет дальше трансформироваться льготная ипотека.

— Не так давно условия по льготным ипотекам ужесточили (один из главных пунктов — повышение размера первоначального взноса до 30%). Они могут стать еще жестче?

— Во-первых, у нас пока сроки [завершения] льготных программ — середина следующего года. Если рынку четко скажут, что после 1 июля льготной ипотеки не будет и останется только семейная, — это одна история. Если скажут, что льготную ипотеку оставят, но поменяют параметры — допустим, будет кластерная модель поддержки, то, в какой из кластеров попадает у нас Свердловская область и Екатеринбург, мы пока не понимаем. Будут ли этому кластеру дарованы деньги и в каком объеме — мы не понимаем, и застройщики не понимают, и, соответственно, пока есть вот эта неопределенность, может возникнуть инвестиционная пауза.

Часть проектов может быть отложена. Либо проекты могут стать более дробными — например, вместо 2–3 очередей одновременно будет закладываться только одна. Исходя из логики, что уровень неопределенности на рынке пока высокий, мы ждем, что предложение расти не будет.

Всем нужна прогнозируемость: и покупателям — чтобы планировать свой бюджет и в принципе решать, когда покупать или менять квартиру: в этом году, в следующем или на горизонте трех лет, и застройщикам нужно видение будущего, чтобы закладывать планы по выводу новых проектов.

— Если льготную программу будут закрывать, не может быть нового ажиотажа на новостройки даже при первоначальном взносе 30%?

— Может. Если мы не получим в ближайшие месяцы каких-то внятных комментариев о том, что будет с льготной ипотекой, то, соответственно, в первой половине следующего года мы увидим существенный рост спроса на фоне страхов отмены льготных программ.

— А вторичка всё это время так и будет загибаться?

— У вторички, к сожалению, пока нет каких-то радужных перспектив. Пока еще рынок крутится за счет старых одобрений, но их с каждым днем всё меньше и меньше. Новых заявок по текущим ставкам совсем немного.

Наверное, пока денежно-кредитная политика не развернется в обратную сторону и не начнется процесс снижения ключевой ставки и, соответственно, удешевления ставок по ипотеке, каких-то положительных изменений не произойдет.

Мы, в общем-то, пока еще и негатива-то особого не заметили на вторичке. Просто в силу того, что прошло слишком мало времени с момента последних повышений. Но ждем его. Этот негатив достаточно прогнозируемый. Какая-то заморозка процессов, существенное снижение оборота вторички в ближайшие месяцы гарантированы.

Вот где-то со второй половины весны, возможно, появятся какие-то новые решения по ключевой ставке. Если будет обозначена траектория на снижение, то здесь уже покупателю будет легче брать ипотеку в надежде на то, что сейчас ставка повышенная, но через полгода-год ее можно будет снизить. Потому что совсем откладывать сделку себе могут позволить не все.

— Если посмотреть на график роста средней стоимости квадратного метра на сайте УПН, то он вообще не радует.

— Рост есть, но он объяснимый. Бывшие новостройки, которые стали вторичкой, и тот повышенный спрос, который был в предыдущие три месяца, привели к тому, что на рынке остались самые дорогие варианты, которые не смогли найти покупателей. Предложение у нас по-прежнему очень бедное. И поэтому действительно замещение дешевых квартир вчерашними новостройками тянет средний показатель вверх.

Сейчас в базе УПН квартир, которые были построены за последние три года, — процентов 12, то есть достаточно много. Это как раз вчерашние новостройки.

— 2 января 2023 года квадратный метр на вторичке стоил 103 278 рублей, 25 декабря — уже 114 088 рублей. Что будет в 2024-м — преодолеем планку в 120 тысяч?

— Рост до 120 тысяч — это меньше 10%. Это, скорее, показатель разумного роста, инфляционная переоценка рынка должна происходить, и в этом ничего плохого нет. Другое дело, что это вопрос к длительности ожидаемой стагнации на рынке.

Продлится ли она квартал-полгода или мы ее будем наблюдать в течение всего следующего года? Если будет слишком затяжное падение продаж, то и коррекцию нельзя исключать. Пока слишком много факторов неопределенности, в том числе по поводу того, что будет происходить с рынком новостроек. Все равно сегменты взаимосвязаны.

— Сейчас разрыв в цене между первичкой и вторичкой — 27%. Как покупателю оценивать эту цифру — это хорошо или плохо?

— Для покупателей, конечно, хорошо, когда этот разрыв меньший и более разумный. То, что новостройки стоят дороже большинства квартир на вторичном рынке, — это нормально, потому что тут все равно вопрос качества.

А вот то, что готовая новостройка, которая вчера была на первичном рынке, а сегодня на вторичном, стоит существенно дешевле, чем похожий объект на стадии строительства, — вот это плохо, и это как раз показатель перекосов рынка, которые вызваны полярными условиями по ипотеке. Так быть не должно. А хрущевка, конечно, должна стоить дешевле современного жилья в похожем районе. И этот разрыв может быть гораздо больше 27%.

Никита Словиковский, основатель портала аренды и агентства недвижимости «Драже»

— Много говорится про рекордное количество построенных домов. А для кого это жилье — для простых людей или для богачей?

— Провести границы между категориями жилья непросто, но возможно. Всего аналитики выделяют три категории в Екатеринбурге: бизнес (5% предложения), комфорт (74%) и стандарт (21%).

Да-да, стандарт. Есть такой анекдот: чайный гриб обратился в маркетинговое агентство и вышел оттуда комбучей. Так же, видимо, и эконом у нас теперь в городе перекрасился в стандарт.

Таким образом, большая часть строящегося жилья в новостройках — это все-таки комфорт-класс, а экономом автоматически у нас сейчас становятся почти все дома, построенные до 2010 года. Ибо продуктовая эволюция девелоперов не стоит на месте. Сейчас дома строят совсем по-другому.

— Что вам передают риелторы о запросах клиентов? У многих ли вопрос покупки квартир на первичном рынке объяснялся только желанием успеть со льготной ипотекой?

— Клиенты оценивают доступность недвижимости величиной требуемого первоначального взноса и размером ежемесячного ипотечного платежа. И сейчас вторичный рынок сильно проигрывает.

Взятые в ипотеку пять миллионов рублей для покупки на вторичном рынке — это почти 80 тысяч рублей в месяц, а по льготной ипотеке на рынке новостроек — около 40 тысяч. Такая разница не оставляет у клиентов сомнений, какому рынку — первичному или вторичному — отдавать предпочтение.

— Глобально все рекордные цифры по сделкам в новостройках, вызванные ажиотажным спросом, — это плохо или хорошо? Какие последствия для рынка сейчас и какие могут быть в следующем году?

— От некоторых экспертов звучит мнение, что рынок перебрал, пьян и ему нужно проспаться. Но я так не считаю, по крайней мере, если мы говорим о ситуации в Екатеринбурге.

Дело в том, что нашему городу очень повезло: за последние три года к нам пришло очень много федеральных застройщиков из других городов, и своими проектами они создали сильную конкуренцию местным игрокам. А когда есть конкуренция и большой объем предложения — цены не растут так быстро.

И это именно благодаря конкуренции. Сейчас наш город с точки зрения стоимости квадратного метра в новостройке — один из самых недооцененных городов в России. Если сравнивать величину зарплат и стоимость квартир — в наш город ехать выгоднее, чем в соседние Челябинск, Пермь, Тюмень и Уфу.

И за счет относительно умеренных цен наш рынок успешно справлялся с такими объемами. Выводимые в продажу лоты до настоящего времени выкупались, а не залеживались на виртуальных полках застройщиков.

Но, как будет сейчас, после поднятия первоначальных взносов по господдержке до 30%, никто не знает. Посмотрим. Мои ожидания: эта конкуренция и дальше будет приводить к сдерживанию роста цен и к ускоренной продуктовой эволюции на радость потребителю.

Снижения цен в следующем году, впрочем, я не жду. По крайней мере, на рынке первички. Возможно, будут какие-то закрытые «тихие распродажи» по своей клиентской базе, но о снижении цен в официальных сводках речи, думаю, не пойдет.

Справятся ли застройщики со стремлением ЦБ охладить этот рынок? Я думаю, да, они накопили приличный запас прочности за этот год. Ну, или мы увидим сделки по слиянию и поглощению одними застройщиками других. Одно из двух.

— А меньше проектов стоит ждать с учетом ужесточения условий по льготным ипотечным программам?

— Рынок очень инертен, но последние три года тотальной неопределенности приучили застройщиков к краткосрочным циклам планирования. Участков было приобретено много, планов по выводу новых объектов тоже предостаточно. Я не могу спрогнозировать уровень девелоперского оптимизма, это слишком капризная величина. Но думаю, что рынок и дальше продолжит нас радовать большим количеством новых и качественных проектов.

— А что с арендой? Осенью аналитики подсчитывали, что льготная ипотека обходится выгоднее съема жилья. Какие расценки сейчас?

— В январе этого года средняя однокомнатная квартира в Екатеринбурге сдавалась за 20 800 плюс к/у, двухкомнатная — 23 800 + к/у.

На конец года цены на однокомнатные выросли до 24 400 плюс к/у, на двухкомнатные — до 30 400 + к/у. По однушкам рост цен за год составил 17%, по двухкомнатным — 27%.

Такой разбег между ростом цен я для себя объясняю тем, что под сдачу в аренду двушки в новых домах практически никто не покупает, все инвесторы ориентируются на студии и однушки. В итоге на рынке формируется дефицит качественного арендного жилья в сегменте двухкомнатных квартир, что неизбежно толкает цены вверх.

Своего максимума в течение года цены на аренду достигали в конце ноября. Тогда однокомнатные квартиры сдавались в среднем за 26 000 плюс к/у, а двухкомнатные за 33 500 плюс коммуналка.

Сейчас, как мы видим, цены откатились до более приятных для арендаторов значений. А тем собственникам, кто успел сдать по пиковым ценам, можно только поаплодировать. Главное — не забывайте, что ваши арендаторы тоже следят за ценами, и, если они попросят о снижении, лучше согласиться, потому что новых за те же деньги вы уже не найдете.

— По средней стоимости квадратного метра на первичке можно посмотреть, где жилье дороже. Можно ли по аренде выделить топ самых дорогих и дешевых локаций?

— Аналитику по ценам внутри районов мы не собираем, однако традиционно самые востребованные у арендаторов районы — это Центр, Автовокзал, Ботаника, Парковый, Юго-Западный, Втузгородок, Пионерский, ВИЗ. Эти районы чаще всего выбирают пользователи на нашем портале объявлений по аренде жилья «Драже» и в телеграм-боте.

Скорее всего, в этих же районах жилье и самое дорогое. Но нужно понимать, что на среднюю ставку по району влияет также количество предложений с низкой ценой в старом жилом фонде, а в перечисленных выше районах преобладает именно старый фонд.

Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи»

— Кажется, больше всего в 2023-м досталось именно рынку вторички. Можно ли сказать, что он сейчас «умирает»?

— Смотря с каким периодом сравнивать. Если речь идет о последних месяцах, когда начала сильно подниматься ключевая ставка, то, конечно, сделок со вторичкой в целом стало меньше: условия для покупки вторичной недвижимости объективно ухудшаются. Но, как ни удивительно, количество таких сделок уменьшилось совсем ненамного.

Во-первых, заканчивается налоговый отчетный период. И те, кто в текущем году продал квартиру, стараются подсуетиться и купить новую до конца декабря, чтобы не платить НДФЛ. А во-вторых, для многих Новый год — это черта, до которой надо успеть решить все свои нерешенные дела, в том числе с недвижимостью. Чтобы в январе быть уже «новым человеком». Это чисто психологическое.

— Ключевую ставку за год повышали пять раз. Как, по-вашему, когда она наконец начнет снижаться?

— Трудно сказать. Судя по недавнему заявлению Эльвиры Набиуллиной, ключевая ставка не будет снижаться ближайшие несколько месяцев. С другой стороны, у нас в марте выборы президента. Перед такими масштабными выборами обычно принимаются решения, которые бы повышали лояльность населения к действующей власти, а не наоборот. И выглядело бы логичным некоторое снижение ключевой ставки уже к марту.

— Хотелось бы, но пока видим только рост всех показателей. Средняя цена квадратного метра растет, и каждая новая величина — очередной рекорд. Опустятся ли цены снова ниже уровня прошлого года?

— Рекорд средней цены квадратного метра не отражает реальной ситуации на рынке недвижимости, он свидетельствует лишь о том, что в экспозиции остались только дорогие предложения.

Реальная рыночная цена не та, которая стоит в рекламном объявлении, а та, по которой в итоге квартира продана. Между этими цифрами иногда ощутимая разница.

Есть ощущение, что вторичка в цене снижается: очень медленно, по чуть-чуть. Но надо признать, что цены при этом в целом все равно достаточно высокие.

— А что говорят покупатели, которые приходят сейчас с запросом на вторичку?

— Говорят: «Мы устали ждать». У нас несколько лет подряд экономику шатает нешуточно: то пандемия, теперь СВО.

Очевидно, что закончится эта турбулентность очень не скоро. А вдруг завтра будет хуже? Вот это еще один мотив, которым сейчас люди руководствуются. Люди берут ипотеку под 16–18%, потому что боятся: потом будет непонятно что и они вообще ничего не смогут купить на те деньги, которые у них есть сейчас.

— Что посоветуете тем, кто планирует покупку жилья, но смотрит на ставки и боится?

— Тут могут быть разные ситуации. Если человек планирует покупку вторичного жилья в ипотеку в качестве инвестиции, то он правильно боится. Я нескольких клиентов отговорила от подобных сделок. Мы просто с ними сели и всё подробно посчитали: какой у них будет ежемесячный платеж и за сколько они смогут потом эту квартиру сдавать. Инвестировать сейчас имеет смысл в новостройки или ИЖС, и то очень осторожно, в каждом случае взвешивая все за и против.

Но может быть другая ситуация. Человеку прямо сейчас надо решать свою жилищную задачу, он хочет переехать, и именно во вторичное жилье. Тогда надо брать и покупать. Ждать лучших времен можно долго, а жизнь на месте не стоит. Да, ставка гигантская, но она не остается такой вечно, все равно упадет, и тогда можно будет рефинансироваться.

— Вы говорили, что сейчас в очень уязвимом положении и те, кто хотел покупать или продавать готовый дом. Какие тут перспективы?

— Здесь та же ситуация, что и на рынке вторичных квартир. Ипотечные ставки на покупку готового дома — именно вторички, от физлица — космические, в то же время можно построить дом или купить готовый от застройщика под 6–8%.

Как всё будет развиваться дальше? Многое зависит от того, будут ли в следующем году продлены льготные ипотечные программы на ИЖС, что будет происходить с ключевой ставкой и экономикой в целом.

В принципе, перспективы рынка загородного жилья мне кажутся вполне светлыми. Уже сейчас количество свободной земли вокруг Екатеринбурга стремительно сокращается, участки дорожают, строительство тоже. Да, сейчас для продавцов домов не самые лучшие времена. Но, когда ставки на вторичку выровняются, загородный дом вблизи города будет прекрасным активом. Цены на «загородку» только растут и будут расти дальше.

Прочитайте, как у екатеринбуржцев перед Новым годом сорвалась сделка из-за ошибки банка. Ранее мы рассказывали, стоит ли перед праздниками покупать или продавать квартиру.

Прочитайте также, почему люди продолжают брать в ипотеку вторичное жилье даже под безумный процент и зачем ужесточили условия по льготной ипотеке.