«ЦБ как стоматолог, вырывающий зуб без анестезии». Почему уральцы берут ипотеку даже под безумный процент

Прошел почти месяц после повышения ключевой ставки до 15% (это было четвертое повышение за год. — Прим. ред.), и ситуацию на рынке недвижимости это явно не улучшило. Особенно если говорить про вторичное жилье.

Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала, что происходит с ипотечными ставками и ценами, а также о том, почему люди все равно берут квартиры даже на максимально невыгодных условиях.

Мне лично в этой ситуации Центробанк напоминает стоматолога, который вырывает больному зуб, при этом не имея ни анестетика, ни нормальных инструментов. Вырвать сразу он не может, тянет постепенно, у него получается медленно и печально. И очень больно. Главное, что конца этой «операции» не видно.

Решения прошлых кризисов, когда ставка разом взлетала до небес, а потом постепенно падала, мне кажутся более гуманными. Но имеем то, что имеем.

Итак, что происходит сейчас на рынке недвижимости?

Ипотека на вторичное жилье сейчас 17–18% годовых. Это, конечно, космос. По сути, это заградительные ставки: ежемесячные платежи при таких условиях, учитывая нынешнюю стоимость квадратного метра (в середине ноября она подскочила почти до 120 тысяч рублей. — Прим. ред.), для среднестатистической семьи просто неподъемны.

Кстати, про цены. Они по-прежнему очень высокие, хотя при сделках продавцы готовы давать очень хороший дисконт — и реальные суммы, за которые квартиры сейчас продаются, очень отличаются от рекламных. Но, повторю, при таких ценах ставка 18% выглядит особенно дико.

Впрочем, люди покупают квартиры на вторичке даже сейчас. Как правило, это покупатели, которые:

1. Боятся, что дальше будет хуже. На днях ко мне пришли клиенты, которые сказали: «Екатерина, мы три года собирались брать ипотеку и вот поняли, что дальше тянуть нельзя. Будем брать сейчас». Сейчас?! Сейчас, когда в космосе всё: и цены, и ставки?! «Да. А вдруг дальше будет хуже и мы пожалеем, что не взяли?»

Я сказала, что обо всем этом думаю, но ребята были настроены решительно. И мы все-таки взяли ипотеку и купили им квартиру — потому что гарантировать, что «дальше не будет хуже», я точно не могу.

2. Не хотят остаться с деньгами на руках. Это люди, у которых сейчас всё хорошо с доходом, и они хотят свои деньги сохранить максимально надежным способом. У нас в России деньги традиционно вкладывают «в бетон».

3. Обменивают квартиру с небольшой доплатой. Допустим, молодая семья, у которой родился ребенок и появилась нужда переехать из однушки в двушку. У них есть сумма от продажи квартиры плюс маткапитал. Скорее всего, доплатить им надо будет не так много — и сумма ежемесячного платежа при этом будет более или менее посильная.

Скажем, взять в ипотеку 1 миллион рублей на 20 лет, даже при ставке 18% это около 15 тысяч рублей ежемесячного платежа. Да, это тоже деньги. И да, при такой ставке будет гигантская переплата. Но на текущий момент это вполне рабочее решение — а кризис, хочется надеяться, все-таки закончится, ставки снизятся, и кредит можно будет рефинансировать.

Но большинство покупателей, конечно, заняли выжидательную позицию, что вполне объяснимо и разумно.

Спрос на новостройки сейчас очень умеренный и, я бы сказала, вынужденный. Люди, которые в других условиях предпочли бы купить вторичку, обжигаются о заградительные ипотечные ставки и обращают свое внимание на первичный рынок, где пока действуют льготные ипотечные программы.

При этом цены на новостройки пока только растут. Я знаю, что иногда застройщики при переговорах с клиентами «достают из-под полы» неофициальные скидки, чтобы стимулировать продажи, но в целом стоимость квадратного метра на первичном рынке неуклонно повышается, притом что квартиры в новостройках и так стоят неприлично дорого (средняя стоимость квадратного метра в октябре — 134 716 рублей. — Прим. ред.).

Меня регулярно спрашивают, что будет с ценами на новостройки, если отменят льготную ипотеку. Я думаю, цены понемногу начнут снижаться. Да, с одной стороны, есть высокая инфляция и возросшие затраты застройщиков: подорожала земля, подорожали стройматериалы, рабочая сила. Очень подорожали кредиты — вы ведь знаете, что все застройщики оформляют проектное финансирование и на каждый дом берут ипотеку в банке.

С другой стороны, цены на новостройки сейчас и так запредельные. Если повысят еще и ставки — покупать просто никто не будет, продажи встанут. Думаю, что застройщики в этом случае просто вынуждены будут затянуть пояса.

Дома «от хозяев» сейчас практически не продаются — если только очень уж хороший дом и интересная цена. Ну, и только за наличку.

А вот сегмент ИЖС растет. Росстат говорит, что по числу построенных квадратных метров в 2023 году индивидуальные дома обгоняют многоквартирные. В принципе, это понятно. По статистике, большинство людей хотели бы иметь или полноценный загородный дом, или хотя бы дачу. Возможности пока для этого есть: все популярные льготные ипотечные программы под 6–8% рассчитаны и на ИЖС, плюс сельская ипотека под 3%.

Другое дело, что цены на строительство индивидуальных домов, конечно, тоже выросли. У нас еще есть строительная компания, и я могу со всей ответственностью сказать, что это лето для ИЖС было настоящим испытанием. Некоторые стройматериалы за сезон подорожали в 2–3 раза, поставщики массово задерживали поставки на месяц или даже больше. Плюс проблемы с землей: «чистых» участков, без обременений и особых зон, почти не осталось — и цены на участки тоже взлетели.

В целом дома из того же газоблока по сравнению с прошлым годом подорожали на 20%. А если брать цены до начала глобальных мировых кризисов, включая пандемию, — то почти в два раза. Будут ли они дешеветь — большой вопрос. Инфляция, недостаток импортного оборудования и запчастей, дефицит инженерно-технических работников и рабочей силы — всё это разгоняет цены. Но если в июле 2024 года льготную ипотеку отменят или повысят ставки, то спрос упадет. Соответственно, несколько упадут и цены.

Можно только предполагать, причем очень осторожно. Если льготную ипотеку отменят, то цены на недвижимость будут падать — как падают они сейчас на вторичку. Если продлят — то объекты, подпадающие под льготные ипотечные программы, дешеветь не будут.

В общем, главная интрига — что будет в следующем году с льготными ипотечными программами? В верхнем эшелоне власти всё активнее говорят о том, что эти программы сейчас непосильны для бюджета и их надо сворачивать. Но вряд ли их просто отменят все разом. Скорее всего, льготную ипотеку будут давать отдельным категориям населения или жителям отдельных регионов — то есть сделают более адресной, как об этом недавно сказала глава ЦБ. И, возможно, поднимут размер ставок.

А вообще, прогнозы сейчас — это, конечно, дело неблагодарное. Геополитический кризис в самом разгаре, а мы в самом его эпицентре — и что будет с нашей экономикой, очень зависит от того, как долго этот кризис будет продолжаться и к чему он в итоге приведет.

Ранее мы рассказывали, где в Екатеринбурге сильнее и быстрее всего подорожали новостройки, а где — вторичка. Недавно аналитики посчитали, что снимать жилье в городе выходит дороже, чем взять льготную ипотеку. У наших читателей другое мнение, несмотря на то что и съемное жилье стремительно дорожает.

Если вы собираетесь покупать жилье на вторичке, прочитайте, как проверить квартиру и продавца перед покупкой, а если купили новостройку — прочитайте инструкцию о том, как правильно принять квартиру у застройщика.