«А сколько я заработаю?» Эксперт объяснил, почему вторичка в Екатеринбурге не приносит выгоды

В 2023 году из-за высокого спроса сильнее всего в Екатеринбурге подорожали старые дома: хрущевки, панельки, сталинки... Вот только продавая такие квартиры, некоторые продавцы оказываются недовольны: всё подорожало, но их недвижимость выросла в цене не так, как хотелось.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) и председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и риелторов Михаил Хорьков объяснил, почему происходит так, что «зарабатывать» на продаже квартиры в старом доме не получается.

Общался со знакомым, который продает квартиру, купленную чуть более 10 лет назад (старый жилой фонд в центре города), и не понимает, почему его квартира сильно не подорожала. Рассуждения следующие — цены за это время на вторичном рынке выросли на 60%. Всего на 60%! Потому что доллар вырос в три раза, даже депозиты увеличили бы стартовую сумму минимум в два раза.

Но квартира приобреталась для жизни. И инвестиционные подсчеты, осмысление цен возникают в теории только сейчас. Кажется, что недвижимость должна была подорожать сильнее. Логика подсказывает — всё так подорожало за последние 2–3 года, а за 10 лет — тем более.

Всё верно, только за последние 10 лет был и период снижения цен на вторичном рынке — в 2015–2017 годах. Те, кто не выходил на рынок в это время, не знают или не помнят об этом непростом периоде. Просадка среднего индикатора по Екатеринбургу составила около 15%. А в отдельных секторах рынка доходила до 20–25%.

Позже, конечно, был и рост цен, и повышенный спрос. Но большое всегда видится на расстоянии. А насколько удачной была покупка, подсчитывают в момент продажи квартиры, даже если не задумывались об инвестициях, когда ее покупали.

Часто осознание каких-то финансовых результатов приходит именно к продавцам квартир. В большинстве случаев, когда квартира приобретается для жизни, — это неважно, и это правильный подход. Потому что человек в первую очередь решает свои жилищные проблемы.

Старый жилой фонд может как дорожать быстрее других квартир в периоды повышенного спроса, так и снижаться в периоды падения. В 2023 году старые квартиры подорожали сильнее других, а здесь мы смотрим на горизонт 10 лет.

Да, в 2023 году условные хрущевки оказались в лидерах роста цен на вторичном рынке. Но на большом отрезке времени они теряют привлекательность относительно современных квартир. Так, как раз в 2015–2016 годах хрущевки показывали наиболее глубокую просадку.

С разных позиций это и много, и мало одновременно. Проблема в том, что многие покупатели, приобретая квартиру для жизни, ищут финансовую выгоду. Продавцы считают, сколько они заработали, сравнивая это с альтернативной доходностью. Но в момент покупки у покупателей не было этих альтернатив — валюты, золота или акций. Инвестиционного подтекста не было. Они покупали квартиру для жизни.

Но современный рынок жилья окутан аурой удачных инвестиций и денежной выгоды.

Да, ты прожил счастливо 10 лет в этой квартире, у ребенка была детская, ты мог ходить на работу пешком. Как всё это можно измерить деньгами? Выбор квартиры для жизни и инвестиций, как и момента таких сделок, принципиально разный.

Хорошо, когда недвижимость позволяет сохранить или увеличить семейный капитал, но для большинства покупателей эта цель вторична. Игры в инвесторов искажают логику принятия житейских решений в момент покупки и нередко разочаровывают в момент продажи. Когда мы решаем изменить место жительства, полезно скидывать всю эту маркетинговую шелуху про финансовую выгоду, опираться на свои возможности и двигаться к собственной цели, которая часто бесценна.

Прочитайте также мнения экспертов о том, что будет с ценами на недвижимость в этом году и в целом о ситуации на рынке. Ранее риелтор также наглядно показала, как за пять лет подорожали квартиры в городе.