«Рынок развернулся». В Екатеринбурге настали плохие времена для тех, кто сдаёт квартиры

На рынке аренды жилья в Екатеринбурге уникальная ситуация: сдаётся рекордное количество объектов, а цены при этом заметно упали.

Как связаны эти факторы и что будет дальше с рынком аренды рассказал Никита Словиковский, основатель портала аренды «Драже».

За рынком аренды жилья я наблюдаю профессионально 13 лет, с 2012 года, когда мы сделали наш сервис по поиску жилья в аренде. И что происходит на рынке сейчас?

С января 2023 года по октябрь 2024-го средняя однушка в Екатеринбурге подорожала с 20 до 35 тысяч рублей плюс коммунальные услуги, затем в последние пять месяцев стоимость откатилась до 29 тысяч, опять же без учета коммунальных услуг.

По двухкомнатным квартирам снижение тоже было, но не такое значительное. С пиковых значений ноября 2024 года в 40 тысяч плюс коммуналка мы упали до 35 тысяч плюс к/у. Если говорить в процентах, то однокомнатные квартиры подешевели на 17%, а двухкомнатные только на 12%.

Еще есть график по комнатам. Тут, как мы видим, снижения не было совсем. Даже небольшой рост.

Также, для Е1.RU мы посчитали, насколько в целом выросла аренда с января 2023 года по апрель 2025-го. Даже с учетом случившейся коррекции. Однокомнатные квартиры показали рост на 43%, двухкомнатные на 47%, комнаты — на 50%.

Что ж, ситуацию изучили, теперь попробуем разобраться в причинах. Как роста, так и последующего снижения.

Рост я для себя объясняю демографическими трендами. Наибольшее влияние на рынок аренды оказывают студенты, каждый сезон приезжающие в наш город из области на учебу. И последние годы идет рост числа достигших совершеннолетия. Это следствие демографического подъема второй половины двухтысячных.

И вот это ежегодно увеличивающееся количество студентов и разгоняло спрос в последние годы при плюс-минус одинаковом объеме предложения на рынке аренды.

Но что же случилось за последние пять месяцев? В чем причина коррекции цен в однокомнатных и двухкомнатных квартирах?

Я связываю это падение с ростом количества объявлений о сдаче квартир в аренду.

Вот как выглядел этот рост, на графике. Это уже не наши данные, мы мониторим среднее количество объявлений на сайте «Авито», так как там сейчас наиболее полная база по Екатеринбургу.

То есть при неизменном спросе очень сильно увеличилось количество предложения на рынке, что и послужило причиной для корректировки цен.

Но почему выросло количество объявлений? Тут у меня есть только гипотезы, которые я сейчас попробую обосновать.

В последние годы рынок новостроек лихорадила новость о грядущей отмене льготных ипотек (их и правда частично свернули). На волне этих ожиданий люди покупали квартиры впрок, «пока дают дешевую ипотеку». Покупали для детей, на будущее. Эти квартиры планировалось сдавать.

Вот, посмотрите на график, какая была динамика количества сделок в новостройках за последние годы. Особенное внимание я рекомендую обратить на пик второй половины 2023-го года.

Средний цикл стройки — полтора-два года. И вот, видимо, то, что покупалось «под инвест» в 2023-м, достроилось, сдалось и вышло на рынок аренды.

Косвенно в пользу моей гипотезы о влиянии рынка новостроек на рынок аренды говорит возросшее количество объявлений на порталах «без мебелировки». Это квартиры, которые планировалось «с выгодой перепродать», но текущий рынок этому не способствует. И краткосрочные инвестиции на один-два года превратились в долгосрочные.

Также в пользу этой гипотезы играет график с динамикой цен по комнатам, где существенного роста объема предложения в последние месяцы замечено не было.

Ну и завершить наш обзор хочется советом для собственников.

Последние несколько лет — это был ваш рынок. Цены на аренду росли каждый год, и вы могли регулярно индексировать арендную ставку, не боясь потерять арендатора. Но сейчас рынок развернулся. И пришло время арендатора.

Ибо у них есть большой выбор на текущем рынке, куда можно переехать. Возможно, ближе к своей работе или в более комфортное жилье за те же деньги.

Ну и средний срок сдачи квартиры на текущем рынке ощутимо вырос. По сообщениям риелторов, которые публикуют объявления на нашем портале, сейчас поиск арендатора в среднем занимает 2–3 недели, тогда как осенью, на волне сезонного спроса, квартиры сдаются в среднем за 1–2 дня.

Эти 2–3 недели — это вынужденный простой, который будет стоить вам 20–30 тысяч рублей. Готовы ли вы потерять такие деньги, рискнув сейчас поднять цены своим арендаторам, например, из-за инфляции? Думаю, что нет.

Прочитайте также, как понять, что цена за съемную квартиру явно завышена. Подробнее о рынке аренды в Екатеринбурге мы рассказывали в этом материале.

Если вы собираетесь снимать или сдавать квартиру, вам пригодятся советы юриста о том, как правильно составлять договор, чтобы это не обернулось большими проблемами.