«Чудес не бывает»: застройщик честно рассказал, что будет с ценами на жилье и сдачей домов в Екатеринбурге

В конце 2024 года у девелоперов и аналитиков рынка недвижимости были не очень радужные прогнозы о том, как сфера переживет 2025-й. Сказывались высокая ключевая ставка, санкции, дефицит рабочей силы. Среди возможных последствий называли увеличение сроков сдачи домов, рост цен, падение продаж, заморозку новых проектов и остановку строек.

Часть предсказаний действительно сбылась, и продажи квартир в новостройках стали расти лишь к концу года, но вот объемы строительства не рухнули до критичных отметок. Сейчас Екатеринбург уверенно входит в тройку городов — лидеров по числу возводимых квадратных метров, уступая только Москве и Краснодару.

В чем феномен Екатеринбурга, что будет с рынком дальше, насколько сильно вырастут цены на квартиры и когда ипотека станет по-настоящему доступной? Эти вопросы мы задали генеральному директору компании «Атлас Девелопмент» Владимиру Городенкеру. Вместе с ним подводим итоги уходящего года в сфере недвижимости и говорим о перспективах 2026-го.

— 2025 год на рынке недвижимости Екатеринбурга и страны в целом — каким он был?

— Этот год действительно был тяжелый. Я бы сказал, что первое полугодие 2025-го стало самым тяжелым кризисным периодом как минимум с 2019 года. Были очень низкие продажи, высокие издержки, дорогая ключевая ставка.

Но стройки в целом не встали ни в Екатеринбурге, ни где бы то ни было по стране, никто не заморозил проекты. В нашей профессиональной терминологии «стройки встали» — это когда ты остановился полностью. Но вывода новых проектов действительно стало меньше, по стране в целом — на 23%. По Екатеринбургу цифры у меня нет, но многие застройщики приостановили вывод в связи с тем, что продажи шли существенно хуже, чем в 2024 году.

— Что в первую очередь сказалось на падении продаж в новостройках?

— Прежде всего — отмена многих льготных ипотечных программ и заградительная ставка по рыночной ипотеке. Хотя к концу года ситуация стала гораздо лучше. С каждым понижением ключевой ставки рыночная ипотека становится всё более доступной. Покупатели видят: идет тенденция по понижению ключевой ставки, а рыночную ипотеку потом можно и рефинансировать.

Часть покупателей именно в этой надежде сегодня и берет рыночную ипотеку. А почему сейчас? Потому что сегодня беспрецедентно хорошие условия с точки зрения стоимости квартир, наличия рассрочек и скидок.

С лета с продажами стало чуть полегче. Мы фиксируем каждый месяц рост в районе 20% к предыдущему месяцу. Надеемся, эта динамика продолжится.

— Только ли снижение ключевой ставки сказалось на росте продаж в конце года?

— Сейчас есть триггер роста продаж. С февраля льготная ипотека для части граждан станет недоступной и поэтому в ноябре–декабре мы видим всплеск. В декабре, например, фиксируем двукратный рост продаж, потому что те, для кого льготная ипотека станет недоступна, пытаются успеть ее взять.

Думаю с февраля-марта пойдет откат. Однако там продажи может подстегнуть спрос, возникший за счет снижения ставок по рыночной ипотеке. В целом по Екатеринбургу в следующем году мы увидим плюс 15–20% объема продаж за счет той динамики, которая наблюдается в последнее время.

— Все снижения ставки за этот год не сделали ипотеку по-настоящему доступной. Они лишь намекают, что этот момент ближе и можно взять сейчас, когда ниже цены. Получается, в 2026 году, когда ставка упадет снова, а цены подскочат, купить квартиру станет сложнее?

— Легче. Потому что не только покупатели не брали дорогостоящие ипотечные кредиты, но и банки их не давали. За счет снижения ключевой ставки доступность кредитов вырастет, они станут более реалистичными с точки зрения обслуживания.

Поэтому возможностей у покупателя станет больше, но стоимость недвижимости будет расти, и способность купить более дорогую квартиру снизится. Но, опять же, вторичная недвижимость вырастет в цене. Всё подорожает.

Важно помнить, то, что ты покупаешь сегодня, — это твой актив. Недвижимость — самый надежный источник сохранения капитала и его приумножения, потому что цены растут.

Никакой банк не даст такой прибыли, даже если ты получаешь какие-то проценты, все они облагаются налогами. Поэтому надо всё вкладывать не в депозиты, не в акции, а в твердое — то, что можно использовать, продать или передать по наследству.

Но я прекрасно понимаю людей, для которых большая проблема сейчас не только в том, чтобы решиться на покупку и выплачивать ипотеку, но и в том, чтобы накопить на первоначальный взнос.

— Что касается возможностей для покупки. В этом году застройщики активно давали рассрочки клиентам и делали скидки, чтобы как-то поддержать продажи. Всё это останется в 2026-м?

— Если раньше каждый покупатель, который заключал договор, платил деньги сразу, то теперь, с рассрочками, застройщик получает эти деньги позже. И они однозначно останутся, рынок просто так от них не откажется.

Но есть другой момент. Банки вводят ограничения на количество сделок с рассрочкой, Центробанк тоже очень недоволен тем, что застройщики занимаются рассрочками, потому что это фактически кредитование населения, что создает серьезные риски.

Есть случаи, когда подходит момент оплаты, а люди заплатить не могут, идет очень много отказов. По нашим проектам такие ситуации тоже есть, но они, к счастью, единичные.

Истинную картину мы увидим скоро. Покупатели заходили в сделки с минимальными платежами в 10–20% как раз в прошлом и этом году. Смогут ли они внести оплату, увидим, когда в 2026-м дома будут сданы. Но теоретически ипотека уже становится более доступной, так что больше шансов, что клиенты смогут взять кредит и рассчитаться.

— Получается, схема с рассрочками стала более надежной и для застройщиков, и для покупателей?

— В какой-то степени да, но застройщики просто обязаны ее держать в определенном лимите. У нас внутри компании сейчас лимит не более 30% от всех сделок, так как рассрочки хоть и стимулируют продажи, но в целом неблагоприятно влияют на них и на наполнение эскроу-счетов.

Давайте на примере. Квартира стоит 8 миллионов рублей, покупатель платит сейчас 20 процентов, а 80 процентов от этой стоимости должен заплатить после завершения строительства — в среднем через два года. И мы понимаем, что через эти два года та же самая квартира будет стоить не 8 миллионов, а 11.

И какой смысл получать только 20% от стоимости? Всё только для того, чтобы наполнить эскроу-счета. Да, человек в месяц будет платить по 40–50 тысяч, но в глобальных масштабах это ни о чем.

— То есть доля рассрочек в сделках всё же будет сокращаться?

— Конечно. Потому что это категорически невыгодно застройщикам. Рассрочка для нас — очень дорогой и неэффективный способ продажи. Поэтому пропорционально тому, как будут расти объемы продаж, застройщики будут снижать долю рассрочек.

Дисконт в этом плане более понятный инструмент. Он тоже направлен на привлечение покупателей, но каждый застройщик сразу просчитывает, что ему выгоднее: дать сразу скидку в 5% или дать беспроцентную рассрочку.

За счет активизации рынка, естественно, эти инструменты будут постепенно уходить. Но не будет такого, что все их отменят разом.

— Главный вопрос — рост цен. Вы уже сказали, что он будет, но насколько сильно может подорожать недвижимость?

— Как показывает статистика, за весь этот год в целом по стране цена увеличилась на 7%, в Екатеринбурге примерно так же. Как минимум инфляцию мы перекрыли.

В следующем году, я думаю, рост стоимости будет больше.

Это будет плавный рост, как правило, начинается он уже с января. Из-за НДС мы просто обязаны заложить его в стоимость проектов, потому что сегодня у нас нет той прибыли, за счет которой мы могли бы взять эти издержки на себя, то есть мы точно перенесем их на покупателя.

Поэтому сначала резкий скачок будет в январе, потом рост продолжится плавно. Это никакая не пугалка, абсолютная правда и реальность. Многие блогеры спекулируют на этой теме, говорят: «Не верьте, цены упадут». Но они не могут падать, когда постоянно растут издержки. Чудес не бывает.

— Что конкретно повлияет на этот рост?

— Сегодня мы и правда находимся в серьезных тисках. Для примера: до этого кризиса мы тратили на содержание проектного финансирования 3–5 тысяч рублей за квадратный метр, сейчас это цифра уже в 20–25 тысяч. Из-за дорогих кредитных денег и плохого наполнения эскроу-счетов издержки стали очень высокими. И мы тоже будем обязаны увеличивать стоимость квартир.

В 2025 году себестоимость росла, в 2026-м этот рост тоже продолжится. К тому же меняется налоговая база: ставка НДС увеличивается с 20 до 22%, отменяют много патентов для малого бизнеса, а порог налогооблагаемой базы опускают с 60 до 20 миллионов рублей.

Всё это приводит к удорожанию услуг индивидуальных предпринимателей и влияет на себестоимость стройки. А мы много работаем с подрядчиками, которые находятся на упрощенной системе налогообложения. Они делают нам мебель, отделочные материалы, озеленение, какие-то малые архитектурные формы, изделия из металла.

Мы уже поговорили с ними, спросили о планах, и все они закладывают увеличение стоимости своей продукции и услуг. Поставщики дорогостоящих материалов: металл, цемент, отделочные материалы, инженерное оборудование, лифтовое оборудование — тоже.

Сектор малого бизнеса закладывает рост цен от 10 до 30% на следующий год, то есть средняя ставка у них в районе 20%. Многие из них прекрасно понимают, что такое увеличение стоимости может быть заградительным для их бизнеса, поэтому поднимать расценки будут постепенно, иначе резкий рост цен просто приведет к отказу от сотрудничества. Но повышать цены они будут неизбежно, чтобы сохранять свою экономику и прибыль. И это только один аспект, который скажется на росте цен на недвижимость.

Также на крупный бизнес влияют НДС, увеличение затрат на энергоресурсы и повышение зарплат, по строительным материалам инфляция в целом может быть в районе 5–7%, но есть и те поставщики, кто говорит, что цена может быть критически выше.

У производителей металлопроката, например, стоимость продукции привязана к мировым ценам, и здесь уже может повлиять геополитика — если у нас произойдет мир с Украиной. Я на это очень надеюсь и рассчитываю, мы видим активные переговоры, и, на мой взгляд, в первом или во втором квартале 2026 года будут достигнуты какие-то договоренности. А эти договоренности, естественно, будут достигнуты вкупе со снятием определенных ограничений и санкций на Россию, в том числе и на работу с экспортом.

Если откроется экспорт для наших металлургов, то тот металл, который сегодня мы покупаем по 45 тысяч за тонну, может легко начать стоить 80 тысяч.

Глобальная выгода будет гораздо больше: закончатся боевые действия, люди перестанут погибать, всем станет спокойнее, по-другому заработает экономика, международные связи, но это потянет за собой рост цен, потому что откроются рынки и продукция наших металлургов пойдет за рубеж. К тому же само по себе оживление рынка тоже подстегнет больший спрос и рост цен.

— Чего еще ждать в 2026 году?

— В случае окончания боевых действий, на что мы очень рассчитываем, начнется активное восстановление пострадавших территорий. И на эти пострадавшие территории будут отвлечены и рабочие руки, и строительные материалы. Что даст очередной виток роста издержек.

В городах тоже нужно будет больше жилья, потому что у многих закончится фаза переживания, неопределенности. Строительная отрасль однозначно начнет расти за счет этого.

А если мы будем наращивать объемы строительства, соответственно, это потребует больше материалов, произойдет очередной инфляционный виток, скажется нехватка рабочей силы. То есть, к сожалению, всё говорит о том, что издержки и стоимость жилья будут расти.

Дальше она будет только дороже, потому что и отложенный спрос никто не отменял.

— А что с нехваткой кадров в стройке? Осталась ли эта проблема?

— Да, она никуда не делась. Дефицит кадров сохраняется, но он не такой, как был год назад. Стало легче с инженерным персоналом — это те, кто работает в офисе, а вот с точки зрения подрядчиков людей как не было, так и нет. По данным из разных источников, в строительной индустрии сегодня не хватает от трех до пяти миллионов рабочих.

— Эту проблему ведь хотели решать привлечением рабочих из Пакистана и Индии. До нас этот тренд пока не дошел?

— Читал, что правительственная делегация во главе с президентом была в Индии, достигнута договоренность, что местные рабочие поедут к нам, но с ними есть сложности. Это неэффективная рабочая сила.

— То есть вы на своих стройках не хотели бы видеть таких рабочих?

— Это всё привлеченные специалисты наших подрядчиков и их головная боль. На нас этот вопрос отражается только стоимостью, качеством и сроком выполнения работ. Но при выборе подрядчика мы обязательно смотрим, откуда у них рабочая сила. Если рабочие из Индии, мы поймем, что качество и сроки будут хромать.

Я был бы рад, если бы к нам приехали рабочие из Северной Кореи — это дисциплинированные, эффективные люди, которые умеют качественно работать. Коллеги из Москвы довольны результатом сотрудничества с подрядчиками, которые привлекают северокорейцев.

Государство и наш куратор, заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин, прекрасно понимают проблему нехватки кадров и пытаются ее решить. Строительная отрасль нуждается в миллионах рабочих рук, и без них просто невозможно выполнить поставленные задачи.

— А зарплаты рабочих всё еще растут? Весной были данные, что платить стали меньше.

— Как росли, так и растут. Нехватка в 3–5 миллионов рабочих, естественно, сказывается на стоимости услуг тех, кто есть на рынке. Кто больше платит, тот и получает рабочую силу. Поэтому отрасль нуждается в большом притоке кадров.

Если решение этого вопроса произойдет в каком-то системном формате и будут привлечены миллионы рабочих, то это облегчит нам работу, сократит стоимость издержек.

— Какие-то позитивные моменты в 2026 году будут?

— Честно, я жду ключевую ставку на уровне 12% уже к концу следующего года. Я верю в нее и думаю, это будет самый позитивный момент.

Второй — это окончание СВО. Третий — возможно, в отрасль придут рабочие руки — это будет невероятно положительный фактор, который серьезно повлияет на инфляционные удорожания в отрасли.

Опять же с окончанием СВО откроется доступ к логистике. Сегодня мы иногда продукцию — в основном инженерное, техническое оборудование для наших объектов — ввозим через разные транзитные страны. И это опять же удорожание.

Если вернется возможность прямых поставок — это и сокращение сроков, и цен, и транзакционных издержек между разными странами на оплату.

— Если ипотеку станут брать активнее, строить тоже будут больше?

— Объем стройки в следующем году точно покажет рост, но он не будет существенным, потому что у застройщиков, в том числе у нас, накопилось много непроданной недвижимости.

Вывод новых проектов будет более активным в 2027 году, когда рынок по-настоящему восстановится, а СВО закончится. Можно будет с гарантией просчитывать свои финансовые модели в перспективе трех лет строительства.

— Опасения в этом плане понятны. Но лично вы всё равно запустили в этом году два довольно крупных проекта — на месте Новомосковского рынка и у «Екатеринбург-Арены».

— У нас есть обязательства. Мы покупали эти площадки за счет привлечения кредитного плеча, так что обязаны выходить на рынок и вести строительство, потому что на нас давят проценты тех денежных средств, которые мы привлекли для покупки этих участков.

— Территорию Новомосковского рынка вы купили вместе и с «Дирижаблем», но по нему старта пока нет. Правильно понимаю, что этот проект потребует больше вложений на снос?

— Отчасти, но всё зависит от многих параметров. Глобально мы выводим именно эти два проекта, прежде всего потому, что мы верим в рынок и потому, что у нас есть внутренние обязательства.

И очень многие компании, кстати, делают то же самое. Если бы в свое время так активно не было представлено финансирование для покупки площадок, многие застройщики их не напокупали бы в таком количестве и столько объектов бы не навыводили. Если бы не было кризиса, мы бы вывели гораздо больше площадок.

Запас у нас есть. В следующем году запланирован большой объем: три новых проекта и четыре новых очереди уже существующих. Всю эту землю мы покупали в среднем пять лет назад. Последняя очередь «Парка Столиц», которая будет, эту землю мы расселили еще в 2013 году. То есть земля, по крайней мере в нашей компании, всегда появляется гораздо раньше, чем начинается стройка.

— Что думаете в целом про тренд сноса старых домов ради новых? Сейчас в КРТ попадают в основном кварталы с застройкой в два-три этажа, но что дальше?

— Мы активно занимаемся расселением трехэтажных домов — не в рамках КРТ, в рамках частных договоренностей с жителями. У нас есть несколько таких проектов. Это очень дорогостоящая история, но она имеет свою перспективу и для города тоже — старые некрасивые дома будут уходить в прошлое, город будет развиваться.

Конечно, финансовая модель для этого срабатывает не в каждом районе, чтобы было выгодно отселять трехэтажки, но там, где это имеет смысл, в итоге растет стоимость и всей остальной недвижимости.

Уверен, что в ближайшие 3−5 лет Екатеринбург подберется и к пятиэтажкам, особенно тем, которые находятся в центральной части. Это неизбежный процесс и невероятное благо, потому что город будет избавляться от старого неэффективного жилья. Эти дома уже не отвечают современным потребительским нуждам, а стоимость квартир в них почти не растет.

Поэтому будет происходить уплотнение застройки, что тоже на пользу: дома будут расти вверх, будет высвобождаться больше земли под благоустройство — для скверов, парков, под пешеходную инфраструктуру, велодорожки.

Так что для города снос старого жилого фонда — невероятный плюс, а еще и огромные отчисления в бюджет. А лет через десять мы и до девятиэтажек дойдем с точки зрения экономики строительства.

— Один из неприятных для покупателей трендов последнего времени — продление сроков сдачи домов. Ранее вы уже объясняли, почему так происходит. Останется ли эта ситуация с нами в 2026-м?

— Мы, честно, не по своей вине продлеваем сроки, не потому что вдруг все стали плохо строить. Лично мы ни один официальный срок проекта не перенесли, даже при дефиците рабочей силы.

Для каждого проекта мы ставим свой внутренний срок строительства, как правило, он на шесть месяцев меньше официального. И вот этот запас мы используем, но прописанные в договорах с дольщиками сроки всегда выдерживаем.

Сейчас застройщикам выгодно переносить сроки сдачи, потому что, если я ввел объект и у меня нет денег на эскроу-счетах, чтобы закрыть проектное финансирование, в моменте ставка становится рыночной — в районе 23% — плюс пять процентов к ключевой ставке, пока дом не введен в эксплуатацию, эта ставка составляет в среднем 14%. То есть идет двукратное удорожание на обслуживание эскроу-счетов.

Так что задержки сдачи — это всё голая математика, а застройщики очень хорошо научились считать деньги.

Плюс, когда ты делаешь перенос сроков, ты медленнее выбираешь деньги из банка, то есть медленнее залезаешь в кредит.

Но продление сроков строительства также влияет на издержки: чем дольше строишь, тем больше у тебя уже затрат на зарплаты, обслуживание стройплощадки и прочее. Так что по мере роста темпов продаж сроки сдачи будут сокращаться. Но не сразу: в следующем году в целом по рынку однозначно будет сохраняться динамика по удлинению сроков строительства, потому что наполнение эскроу-счетов значительно хуже, чем в предыдущие годы. А вот в 2027-м может начаться обратная динамика.

Но опять же, всё зависит от двух ключевых событий: окончания СВО и снижения ключевой ставки.

Как только мы увидим ключ в районе 10–12%, это очень серьезно увеличит продажи и даст наполнение эскроу-счетов, поэтому необходимости затягивать стройку уже не будет. Кредитные деньги станут дешевле, и их можно будет брать столько, сколько нужно, чтобы сдать дом в срок. Потому что сдвигание сроков станет уже невыгодным для застройщика.

В следующем году станет дороже строительство и частных домов. Посмотрите также, какими способами екатеринбуржцы покупали жилье в этом году. Все новости о ситуации на рынке недвижимости, в том числе об ипотеке, мы собираем в специальном разделе.

Материалы об итогах года можно найти по ссылке. В частности, мы публиковали интервью с экономистом о том, на что вырастут цены и что будет с рынком труда.