Загородная жизнь стала недоступна? Эксперт из Екатеринбурга — о том, какие варианты для покупки дома еще остались

Каждый год с приходом весны всё больше свердловчан начинают думать о том, как было бы здорово жить за городом — чистый воздух, природа, шашлыки. Вот только загородная жизнь с каждым годом становится всё дороже: цены растут и падать не собираются.

Как в таких условиях купить или построить дом, какие льготные ипотечные программы под это подходят, можно ли без доплаты поменять квартиру на загородный дом и что выгоднее — купить готовый вариант или самому заняться стройкой? На эти вопросы в колонке для E1.RU ответила Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости и строительной компании.

Несмотря на то, что в государстве декларируется поддержка ИЖС, она довольно скромная. Тот же закон об эскроу-счетах в ИЖС так пока и не доработали, он остался сырым и пока приносит рынку больше вреда, чем пользы.

Тем не менее, переехать за город в 2026 году все еще реально. Надо просто понимать, какие инструменты доступны и как ими правильно воспользоваться.

Да, ипотека на ИЖС пока еще есть. Понятно, что по базовой ставке дом в ипотеку не купить — будет гигантская переплата. Но на практике бывают разные ситуации. Например, у нас в прошлом году были клиенты, которым не хватало около миллиона рублей. Под льготные программы они не подходили, поэтому взяли недостающую сумму по рыночной ставке. Платеж получился ощутимый, но для них посильный. А недавно у них родился ребенок, и они сейчас имеют право рефинансировать ипотеку под 6%.

Но, если вы подходите под льготные программы, это лучше всего. Я напомню, какие сейчас действуют для ИЖС.

Семейная ипотека. Дают семьям, в которых есть:

• ребенок до 6 лет включительно;

• двое детей до 18 лет;

• ребенок-инвалид.

Ставка 6%, лимит 6 миллионов. Можно построить дом с аккредитованным подрядчиком или купить у юрлица. К сожалению, сейчас нельзя взять семейную ипотеку каждому из супругов, если она берется на одного и того же ребенка.

Поэтому семейная ипотека на ИЖС чаще всего работает в связке с накоплениями в 2–3 миллиона рублей или с продажей другой недвижимости.

IT-ипотека. Программа работает. IT-ипотеку выдают гражданам РФ возрастом до 50 лет включительно, которые работают в аккредитованных IT-компаниях. Компания должна входить в реестр Минцифры и пользоваться налоговыми льготами.

Ставка 6%, лимит для нашего региона — 9 миллионов. То есть она идеально подходит для ИЖС, и у нас много клиентов ею воспользовались именно для этой цели.

Но у IT-ипотеки есть один такой здоровенный подводный камень: заемщик обязан работать в аккредитованной IT-компании весь срок действия кредита. То есть, если человек берет ипотеку на 20 лет и не планирует досрочное погашение, он должен понимать: формально ему придется 20 лет работать в компаниях из реестра. Не имеет значения, уволился он сам или его сократили — для банка это одинаковая ситуация. При утрате статуса льгота снимается, ставка становится рыночной, ежемесячный платеж вырастает в разы.

Сельская ипотека. Пока тоже работает. Россельхозбанк, правда, объявил, что у него закончились лимиты, но, к счастью, сельскую ипотеку выдают не только там. Есть банки, в которых лимиты пока остались. Дают сельскую ипотеку для покупки или строительства дома на сельских территориях, но только работникам определенных отраслей. Я писала об этом подробно.

Ставка 3%, лимит 6 миллионов рублей. Супруги могут взять каждый по 6 миллионов — итого до 12 миллионов рублей на семью (если оба подходят под требования). Здесь тоже есть нюанс: заемщик обязан трудиться по основному месту работы в течение пяти лет с момента подписания кредитного договора. И еще один подводный камень: если будет просрочка платежа, банк также имеет право повысить ставку до рыночной.

Это обмен квартиры на дом. Конечно, слово «обмен» здесь условное — в любом случае вы продаете квартиру и покупаете или строите дом.

И да, мы сейчас будем говорить именно о том варианте, когда квартира единственная и вы в ней живете. Есть варианты, когда человеку есть где жить и он продает инвестиционную недвижимость — тут все намного проще. Но если жилье единственное, надо все просчитать и продумать очень тщательно.

Сразу скажу, что строиться и переезжать в готовый дом — это две разные стратегии. Переезд в готовый дом технически и психологически проще. Иногда удается уложиться почти без доплат. Недавно у нас была сделка: клиенты продали трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге за 9,5 миллиона рублей и купили наш готовый дом в деревне за 8,8 миллиона. Оставшихся средств хватило на сантехнику и ремонт. Так что такие сценарии возможны, особенно если квартира ликвидная и находится в хорошем районе.

Конечно, если квартира стоит 5–6 миллионов, этого не хватит на дом с участком  — если только брать вторичку в отдаленной деревне. Но там есть свои риски. Покупая старый дом, вы не знаете, как он строился, какие материалы использовались, как сделаны коммуникации. Неприятные сюрпризы могут появиться уже в первую зиму.

Итак, у вас есть два варианта.

Покупаете готовый дом. Конечно, хочется переехать так, чтобы перевезти только мебель и сразу заехать. Но такие варианты дороже — конечно, если мы говорим о прилично построенном жилье. Есть варианты, где уже все готово, построено-покрашено, бери и заезжай — и стоит это чудо 5–6 миллионов рублей. На самом деле, чудес в стройке не бывает. Это значит, что при строительстве этого дома сэкономили где только возможно и ничего хорошего это жильцам не сулит.

Идеальный вариант для покупки — с отделкой под чистовую, когда вам остается только наклеить обои, положить ламинат и установить сантехнику. Во-первых, это дешевле дома «под ключ», а во-вторых, можно увидеть качество строительства. У нас были покупатели, которые поднимались под крышу и проверяли монтаж кровли — специалисту сразу видно, насколько правильно все выполнено. А если потолок зашит, там уже ничего не увидеть.

И еще, всегда говорю и еще раз повторю: дом — слишком дорогостоящий актив, чтобы покупать его бездумно. Всегда смотрите, что за застройщик, все ли объекты он достраивает, как строит, читайте отзывы. Еще лучше — приглашайте строительную экспертизу. Мы своим клиентам, если видим, что они сомневаются, сами предлагаем: позовите любую независимую экспертизу, проверьте аэродверью, есть ли мостики холода. И вам спокойнее, и нам.

Строите с нуля. Этот вариант имеет свои плюсы: можете построить именно то, что хотите, проконтролировать каждый этап строительства, выбрать участок. Но есть и минусы. Главный из которых — придется ждать. И если вы продали квартиру и вложились в дом, то придется где-то жить во время стройки.

Хорошая новость в том, что если уже есть участок и работы идут летом, то можно построиться и переехать довольно быстро — примерно за полгода. У нас так пару лет назад переезжали клиенты: в апреле продали квартиру, а в октябре уже заехали. Правда, эти 5 месяцев им пришлось снимать жилье, потратили около 150 тысяч. И въехали в дом без ремонта. Нет, он был теплый, все коммуникации подключены. Но обоев на стенах не было, на полу — только стяжка. Постелили какие-то половики, ковры и заселились. Сейчас там уже вполне уютно, ремонт сделали.

Но, конечно, построить так быстро можно при одном условии: если рабочий проект в начале согласовали и потом все идет по плану, без существенных изменений. Если проект меняется на ходу: «Ой, я подумал, может, окно сделаем не вот здесь, а вот там», — то понятно, что стройка растянется.

Я сама живу в своем доме и всегда ратую за свой дом. Это настоящие уют и свобода в широком смысле этого слова. Причем часто даже и экономичнее квартиры. Посмотрите, как поднялись счета за отопление этой зимой. 15 тысяч за двушку — куда это годится?

Понятно, что в своем доме, особенно с электрическим отоплением, тоже будут затраты. Но если он хорошо утеплен, без мостиков холода, с продуманной инженерией, расходы будут сопоставимыми, а зачастую и ниже, чем в квартире.

В общем, если вы давно задумываетесь о доме, 2026 год все еще дает такую возможность. Главное — подходить к ней расчетливо и с холодной головой. Не действуйте поспешно, но и не ждите бесконечно удобного времени.

Да, сейчас несколько упали цены на блок и арматуру, но это, во-первых, ненадолго, а во-вторых, больше-то ни на что цены не упали. Буквально всё, от шурупа до черепицы, подорожало — и, несомненно, будет дорожать дальше.

Недавно мы публиковали сравнение: во сколько обойдется дом, если делать всё самому, и если обратиться к специальным компаниям. Также прочитайте советы эксперта о том, как правильно выбрать землю, чтобы не остаться ни с чем.

О том, с какими проблемами столкнулся рынок ИЖС в последние годы и что будет дальше — читайте по ссылке. Все новости по теме собираем в специальном разделе.