«Государство устроило жесткую чистку». Что пережил рынок частных домов на Урале и как подорожает стройка

Ушедший 2025 год в стройке был непростым для всех, но больше всего испытаний выпало на сектор индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Страдали здесь и сами бизнесмены, которым пришлось подстраиваться под новые условия работы (с этим справились не все), и те, кто мечтал о загородной жизни: больше сотни семей в одной только Свердловской области остались без желанных домов.

Не так давно мы публиковали большой разбор происходящего на рынке ИЖС, а в этом материале вспоминаем основные события прошлого года для сферы и публикуем прогноз эксперта о том, что будет в наступившем 2026-м.

Участники рынка в один голос говорят о том, что главное испытание для рынка ИЖС — это введение эскроу-счетов. Систему, успешно показавшую себя в сфере многоквартирного строительства (МКД), решили переложить и на компании, которые возводят частные дома. При этом специфику учитывать не стали, а с самим введением системы возник фальстарт.

Официально закон об эскроу-счетах в ИЖС вступил в силу лишь в марте 2025 года, но фактически действовать он начал с июля прошлого года. Строительные компании не успели к этому подготовиться, банки притормозили выдачу кредитов и устанавливали лимиты. Так начал собираться снежный ком из проблем. Об этом рассказывал E1.RU один из застройщиков, который в итоге вынужден был объявить себя банкротом.

В итоге это привело к тому, что компании расходовали финансовые подушки, чтобы достраивать дома, но резервов не хватило. Тем временем у клиентов, ожидавших сдачи домов, кончалось терпение. Они стали подавать в суд на строительные компании, требуя либо расторжения договора и возврата средств, либо компенсаций за задержку сдачи.

В отличие от МКД, по примеру которого в ИЖС ввели эскроу-счета, где весь год действовал мораторий, освобождающий застройщиков от уплаты штрафов и неустоек, в индивидуальном жилищном строительстве всё регулирует закон «О защите прав потребителей». Условия и штрафы по нему значительно строже. Как результат — компании, проиграв несколько исков, оказывались на грани банкротства.

«Когда клиент по этому закону просит 3% неустойки в день за микроволновку, это несопоставимо с неустойкой за постройку дома. По закону клиент может в любой момент отказаться от исполнения договора. Когда это происходит в магазине, то микроволновку он возвращает, а дом тебе не отдаст: он же на его участке стоит», — объяснял недостатки законодательной базы владелец компании «Клевер» Алексей Поляков.

За прошлый год на E1.RU вышли десятки публикаций о том, как индивидуальные предприниматели и компании оставили своих клиентов без домов. Участники рынка признают, что среди тех, кто в итоге не исполнил свои обязательства, были как те, кто не справился со сложившейся ситуацией, так и те, кто и не собирался ничего делать.

Из-за пандемии ковида на загородную недвижимость резко вырос спрос, поэтому появилось немало фирм, решивших на этом по-быстрому заработать.

К концу года проблема с жертвами недобросовестных застройщиков стала исправляться. Если раньше в полиции им отказывали в возбуждении уголовных дел, ссылаясь на то, что это вопрос гражданско-правовых отношений, то сейчас и дела возбуждают, и до арестов доходит. Так, в конце декабря отправили под стражу владельца компании «СитиСтрой» Антона Гринько. Его обвиняют в мошенничестве.

О самой компании мы также писали. Ее жертвой стала многодетная семья, которая взяла ипотеку на строительство дома, но так и не получила его, продолжая при этом платить по кредиту и вшестером ютиться в однокомнатной квартире. Как рассказывала E1.RU героиня того материала, в чате пострадавших от «СитиСтрой» состояли десятки человек.

С мертвой точки ситуацию явно сдвинуло активное участие областного Минстроя. После того как свердловчане стали массово писать туда письма с жалобами, ведомство начало вести два реестра. В одном — обманутые клиенты, во втором — недобросовестные компании.

Осенью в списке недобросовестных было 18 юрлиц и ИП, данные о них Минстрой сообщает в прокуратуру и в банки, чтобы те внесли информацию в стоп-листы. Называть эти компании в ведомстве не стали, поэтому мы решили составить собственный черный список на основе публикаций E1.RU.

Главный вывод 2025 года: если вы мечтаете о частном доме, то сейчас безопаснее всего покупать либо готовый дом от застройщика, либо дом на вторичке — если, конечно, у вас есть накопления. Ключевая ставка в том году хоть и понижалась, но рыночная ипотека всё еще недосягаема.

В наступившем году заметных улучшений ждать не стоит. Ставка, как обещают, продолжит падать, но вот цены вырастут. Сильно скажется на рынке ИЖС повышение ставки налога на добавленную стоимость.

Глава компании «Загородная недвижимость Урала» Александр Свитеньков поделился с E1.RU прогнозами на 2026 год.

«Рынок ИЖС сейчас, как птица феникс, будет перерождаться полностью. К чему это приведет? Конечно же, опять к тому, что всё станет очень дорого. Дом будет уже предметом роскоши, а не чем-то обыденным. Уровень мышления населения такой, что квартира может стоить много, а дом нет. Абсолютное обесценивание. Хотя по бизнес-процессам, по объему строительства и вообще по тому, что нужно выполнить, чтобы сдать частный дом, всё намного сложнее», — говорит эксперт.

Он также высказался о ситуации с обманами в ИЖС и банкротстве компаний.

«Рынок был дикий, можно сказать. Был низкий порог входа, в сферу шли все кому не лень. Из-за этого был жесткий демпинг, цены обрушали. В 2023 году „Дом.рф“ отчитался, что в Екатеринбурге было 1116 компаний, которые строили в сегменте ИЖС.

После введения эскроу-счетов появилась печальная статистика: на текущий момент осталось буквально 37 компаний, которые смогли взять проектное финансирование и ведут свою деятельность. Конечно, остались частные бригады, которые, дай бог, выполняют все свои обязательства. Государство, по сути, сейчас устроило жесткую чистку, естественный отбор», — добавляет Александр Свитеньков.

По его словам, ситуация в итоге приведет к тому, что компаний на рынке станет еще меньше. Выживут только самые крупные игроки, которые и будут диктовать ценовую политику в этой сфере.

«В течение года рынок стабилизируется, останутся только топовые игроки, и они будут формировать рынок монополии. Так как всё-таки для нас эскроу-счета — это кредит, мы, соответственно, будем поднимать цену, чтобы рентабельность была хотя бы на уровне 30% годовых. На текущий момент она составляет около 10–15%, что даже ниже коэффициента инфляции. А компания должна расти, обзаводиться основными средствами, оптимизировать накладные расходы, растить команду и прочее», — подчеркивает эксперт.

Трендом ближайших лет, по мнению эксперта, станет комплексный подход к застройке. Компании должны будут не просто строить дома, но создавать коттеджные поселки с концепцией, зонами общего пользования, коммерцией и прочим.

Строже станет подход к приемке готовых домов и самой стройке. Выделиться и занять более выгодные положения в сфере смогут те компании, у которых будет собственное производство стройматериалов.

Прочитайте также, что за год произошло на рынке новостроек Екатеринбурга и как подорожают квартиры в 2026-м.

А все новости о ситуации на рынке загородной недвижимости мы собираем в специальном разделе.