На Широкой Речке начали выявлять незаконное малоэтажное жильё на ранних стадиях застройки

Этот симпатичный дом на улице Малопрудная, пожалуй, самый благополучный из тех примеров "земельных" нарушений, которые мы сегодня приведём. Он стоит на участке, предназначенном под коттеджи и блокированные дома (категория земель Ж2), и это действительно блокированный дом (таунхаус), один подъезд – одна семья, а не многоквартирник-муравейник. Его жителям, в принципе, уже ничего не грозит. А ведь могло сложиться по-другому: когда-то этот участок земли относился к категории Ж1, то есть разрешены были лишь коттеджи, а таунхаус на нём строили незаконно. Но в 2012 году суд Верх-Исетского района признал право собственника на здание, а заодно поменял категорию участка. Так что таунхаус стоит на земле, подходящей под таунхаусы. Плохо лишь одно: по данным Росреестра, право пользования на участок под домом истекло в 2009 году, и теперь он никому не принадлежит. Ни строителю дома, ни его жителям. Это довольно безобидная проблема, поскольку способов узаконить право собственности на землю у жителей множество. Но сейчас этого никто не делает, и дом "завис в воздухе". А это тоже нарушение.

Малоэтажное строительство в Екатеринбурге – вечная головная боль администрации, инспекторов Росреестра и правоохранительных органов. Как просто нарушить земельные нормы, занимаясь малоэтажной застройкой, очень хорошо видно на примере буквально двух-трёх улиц в строящемся районе Широкой Речки. В этом году свердловское управление Росреестра, проводя весенние рейды, решило не ограничиваться выездами собственных инспекторов, а пригласила на выезд прокуратуру (городскую и Верх-Исетского района), Госстройнадзор, представителей администрации и так далее, чтобы, видя земельные нарушения, каждый из органов мог принимать меры и координировать их с прочими. В Росреестре рассказывают: решать земельные вопросы, руководствуясь эмоциями – в том числе и в судах – надо заканчивать. И придерживаться закона, поскольку вал стихийных нарушений будет нарастать, если перед ним не поставить преграду.

– Яркий пример – вот этот участок, – показывает на высокий забор помощник руководителя управления Росреестра Марина Гущина. – У человека, который его занял, рядом находится участок сестры. Однако он много лет назад огородил его – видите, какие старые доски? Он пользуется землёй. Сейчас нет бесплатного предоставления земли: она становится товаром и безвозмездно передаётся людям лишь в исключительных случаях. Речь идёт о тех семьях, что ждут получения своей земли в МУГИСО. И вот из-за этого участка, будь он свободен, огромная очередь на предоставление участка для какой-нибудь многодетной семьи могла бы сдвинуться – пусть на один пункт, но сдвинуться, но кто-то, кто не имеет на него права, продолжает его занимать. Судебная практика сейчас такова: кто-то захватывает землю, а потом в судебном порядке регистрирует самозахват, ведь это якобы никому не мешает. А это не так.

За забором хотя бы нет коттеджа. Кто-то неразличимый там шумно огородничает. По этому участку в ближайшее время должен состояться суд.

Заборы – это вообще отдельная песня. Вот другой таунхаус, по соседству с первым, "благополучным". Отличается он от него огромным сплошным забором, формирующим закрытый двор и выходящим далеко за пределы отведённого под застройку участка.

А вот этот забор около строящихся коттеджей на улице, перпендикулярной Малопрудной, мало того что тоже вынесен на три метра за пределы участков, он ещё и не сплошной – мало что от чего защищает. Само строительство ведётся без предупреждающей информации о работах: ни плаката, ни стенда, ни маленького объявления.

Вот ещё один сосед "благополучного" таунхауса на Малопрудной. Это коттедж за ним – его бордовая крыша хорошо заметна с перекрёстка. Коттедж стоит, а участка земли под ним юридически нет. Он просто не отмежёван. Разрешить строительство дома на нём не мог никто. Пока мы смотрим на дом, межведомственный рейд с территории пытается выгнать человек в темных очках, который не желает себя называть – представляется соседом и интересуется, "кто дал право" земельным инспекторам и прокуратуре заходить за недостроенный забор. Пока он стоит неподалеку от группы мужчин, он пытается разговаривать мирно. Но, отойдя на несколько метров, начинает кричать.

Строящийся дом и его вид на кадастровой карте: хорошо видно, что отмежеванного участка под ним нет.

А вот "тяжелый случай". Этот блокированный дом (два этажа плюс мансардный этаж) стоит на вполне подходящем ему участке земли категории Ж2, и этот участок даже отмежёван по всем правилам. Но право пользования им у одного из городских ЖСК закончилось 5 лет назад. Им никто не владеет. А таунхаус вовсю строится. У этого дома тоже есть таинственный защитник – он выгоняет из здания журналистов и с кем-то бурно советуется по телефону: "Фотомодельщики какие-то пришли, фотографируют".

– Неправильно думать, что для малоэтажного строительства не требуется ни разрешение на строительство, ни ввод в эксплуатацию, – говорит Дмитрий Юрин, начальник отдела архитектурно-строительного контроля администрации Екатеринбурга. – Просто для индивидуального жилищного строительства не требуется экспертиза проекта. Если этот участок не в аренде и не в собственности, то разрешения на строительство тоже не существует. И в эксплуатацию его не примут. Это значит, что по закону дом должны снести.

И прямо напротив первого, "благополучного" дома находится совсем небольшой участок. Из земли торчит тонкая арматура – готовится к заливке фундамент. Три фундамента, если точнее.

– Участок этот предназначался под строительство одного коттеджа, – отмечает Яков Лобов, начальник отдела земельного надзора управления Росреестра. – Но его хозяин разбил его на четыре части, каждая около трёх соток. По-хорошему эти участки не должны были ставить на кадастровый учёт ещё в Кадастровой палате, поскольку минимальный участок, пригодный под строительство коттеджа – 4 сотки. Но там поставили. И вот сейчас тут почти готовы три фундамента.

Само нарушение нормативов ведёт к тому, что на участке, где должен стоять один коттедж и жить одна семья, могут поселиться три. А это перегруз сетей: сколько тут будут качать воды, потреблять электричества? Также не решён вопрос с будущим проходом и подъездом к этим домам. И поэтому данное нарушение земнадзор намерен пресечь на ранних стадиях, пока люди не рискнули приобрести себе "неправильный" дом и не пострадали от излишней хитрости застройщика.

КАК НЕ ОСТАТЬСЯ БЕЗ ДЕНЕГ И ЖИЛЬЯ: советы от Росреестра

В первую очередь необходимо запросить у застройщика все разрешительные документы. И особое внимание уделить земле. Право на нее в виде собственности или аренды должно быть зафиксировано документально. Нужно посмотреть кадастровый номер участка и проверить его с помощью сервиса "Публичная кадастровая карта" на портале электронных услуг Росреестра.

Если вы покупаете жилой дом, то и ваш земельный участок должен быть предназначен под индивидуальное жилищное строительство. Если земля под ИЖС, а вам предлагается якобы квартира (на самом деле доля) в трёхэтажке среди частных избушек, то будьте осторожны - с этим домом наверняка будет множество проблем вплоть до сноса по решению суда.

Если речь идет о таунхаусе: если разрешенное использование прямо НЕ содержит формулировки "блокированный жилой дом" (а просто жилой дом или индивидуальный жилой дом), то это нарушение - нецелевое использование земли. Хозяин такого жилья юридически является правообладателем в том числе земельного участка, значит, он должен будет выплатить штраф. Сейчас на рассмотрении в Госдуме находится закон, увеличивающий подобные штрафы - от 10 тысяч рублей для физических лиц, а для юридических - от 100 тысяч (кстати, за самовольный захват участка предельные величины будущих штрафов предусмотрены такие же).

Плюс к этому, если разрешения на строительство от местной администрации вообще нет, то будут проблемы с инфраструктурой (канализация, водоснабжение, электричество), ведь существующие рядом сети рассчитаны на значительно меньший объем потребления. Аналогично с проездами: планировалось, что будет один дом на одну семью, а вместо этого – 6-10 подъездов таунхауса: людей будет жить больше в несколько раз.

Под одним блоком таунхауса должно быть не менее 2 соток земли, а земельные участки под ним - в территориальной зоне Ж-2. На такой земле можно строить и коттеджи, и блокированные дома ( а еще садики, школы, спортивные объекты).

Если какие-то факты в предлагаемом объекте вас настораживают – нужно обратиться в городскую администрацию (в архнадзор, земельный комитет, приемную), чтобы проверить законность строительства.