Прощай, "Библиотечный": семилетний долгострой с обманутыми дольщиками превращают в ЖК "Базилик"

Сводки из Втузгородка: здесь стартует строительство нового комплекса зданий в квартале Педагогическая – Гагарина – Вишнёвая – Мира, о котором город вскоре должен узнать под именем "Базилик". Этот будущий комплекс – с фасадной отделкой характерного оливкового оттенка – проект группы компаний "Виктория", который появится на месте несостоявшегося проекта жилого комплекса "Библиотечный".

История этого объекта началась в 2008 году. Строительная компания ЗАО "ВОЮР" получила разрешение на строительство двухсекционного многоквартирного дома переменной этажности - 18 и 22 этажа. Но у застройщика возникли финансовые трудности. Объект попал в список долгостроев. Более сотни екатеринбуржцев, которые вложили свои деньги в строительство дома, оказались в статусе обманутых дольщиков.

"Виктория", пришедшая на проблемный объект год назад, за достройку дома с обманутыми дольщиками получила право возвести здесь свой квартал. Разрешение на строительство первого дома этого квартала уже получено, и на его площадке идут работы. При этом дом обманутых дольщиков всё ещё не сдан – сроки ввода в эксплуатацию не раз переносились, поскольку крайне сложным и запутанным оказался вопрос с подключениями к коммуникациям, особенно к воде.

Мы решили расспросить руководителя "Виктории" Бориса Шварца, каким будет новый квартал популярного района, когда свои квартиры получат обманутые дольщики "Библиотечного" и насколько вообще выгодно заниматься этим особым видом девелоперской деятельности – завершением чужих проблемных проектов.

– "Базилик" – это, естественно, ребрендинг, потому что предыдущий проект "Библиотечного" устарел морально и идеологически, там было много лишнего, много допущений, например, эти нарисованные "волны", которыми перекрывалась улица Библиотечная, – рассказывает Борис Шварц. – Сейчас город принял решение её оставить. Ранее здесь было предусмотрено расширение Вишнёвой, но в силу экономических и строительных соображений, я так понимаю, проект отложили на неопределённый срок. Улицу Библиотечную решили оставить как существующий проезд, по которому может выехать сравнительно большое количество транспорта, в то время как Вишнёвая – это тупиковая улица. Когда нам предложили достроить дом с обманутыми дольщиками взамен на право построить здесь свой квартал, мы долго согласовывали с мэрией его новый облик, и вот получили разрешение на строительство первого дома. Сейчас разрабатывается следующий дом, скоро выйдем на экспертизу и, возможно, запустим его до конца года. Ещё три дома начнут строиться в 2016 году. Всего это около 40 тысяч квадратных метров.

– Каким образом в районе будет решаться вопрос парковки? В проектах новых комплексов сейчас очень часто можно увидеть наземные многоуровневые паркинги – во Втузгородке не хотите тоже попробовать?

– Паркинги будут подземными – здесь много разнообразных санитарных ограничений, плюс заметная часть земельного участка, отведённая "ВОЮРу", была приватизирована в итоге собственниками соседних частных домов и оказалась утрачена.

– В итоге сколько зданий будет построено и какими они будут?

– Первая очередь – это дом с переменной этажностью 8 и 13 этажей, будут ещё две 24-этажные высотки и ещё два дома переменной этажности 12 и 18 этажей. Всего 5.

– Детские сады и школы внутри района будут?

– В рамках первой очереди не планировали. Что будет дальше: на самом деле у нас есть партнёры, занимающиеся выкупом площадей под садики, и если у нас будет консенсус, мы запроектируем такой в одной из следующих очередей.

– Название у комплекса довольно необычное – хотя, например, у "Виктории" уже есть ЖК "Клён". А почему "Базилик"?

– Выбор названия – это творческий процесс, я в нём участвовал, были разные точки зрения, но определяющим стало фасадное решение. Вы знаете ЖК "Дельтаплан" в Кольцово, который сдан в прошлом году? Там мы во всю высоту здания на торце сделали граффити – появилась очень позитивная картинка. Чтобы не раздражать наших главных художников, мы сделали так, что эта картинка выходит на пустырь и железную дорогу, её видят люди, объезжающие вокруг "Докера", плюс она видна жителям двух подъездов из пятисекционника.

– Когда весь новый комплекс, предположительно, будет закончен?

– Это не очень долго – максимум к концу 2017 года или в начале 2018-го.

– А экономический кризис, снизившаяся покупательская способность, дорожающая стройка?

– Ну, я неоднократно говорил, что к максимальной маржинальной прибыли мы не стремимся.

– Но "Базилик" будет дороже "Солнечного", где у вас тоже недавно стартовало строительство жилого комплекса? Или там можно будет на первых этапах купить "однушку" в пределах 2 миллионов?

– Нет, это всё-таки разные проекты. Но у нас и в этом районе будет конкурентная цена, около 58 тысяч за квадратный метр.

– А метражи, планировки?

– Метраж однокомнатной квартиры у нас будет начинаться от 49 квадратных метров. Из интересного – будут двухъярусные квартиры, практически во всех домах, в первом доме будет две таких – разумеется, подороже, чем в среднем по дому, но в запланированном количестве они должны найти спрос.

– Перейдём к дому обманутых дольщиков. Насколько помнится, это более сотни человек в двухсекционном доме? На какой сейчас стадии его подключение к коммунальным сетям?

– Ну, повторюсь, вопрос с электричеством решён – сейчас согласовывается прохождение электрического кабеля уже по землям муниципального образования, прилегающих собственников и железной дороги, потому что мощности идут именно оттуда. Принципиальные моменты согласованы, подстанция закуплена и смонтирована. Теплотрасса в стадии строительства, к концу марта мы планируем уже подать тепло на дом, чтобы не ждать июня для продолжения работы и отогреть монолитные конструкции. И наш камень преткновения – вода: мы наконец-то выработали стратегию, каким образом можно с небольшими для стройки затратами подключить дом с обманутыми дольщиками. Есть трёхсторонний протокол, участники – мы, Минстрой и "Водоканал", и, если всё пройдёт без технологических задержек, мы в эти две секции дадим воду к сентябрю.

– То есть когда сейчас видится окончание строительства?

– К 1 сентября мы планируем сдать этот дом.

– У вас наверняка ещё не раз после официального объявления о проекте "Базилик" спросят: дом с дольщиками ещё не достроен, а вы уже за новые взялись. Как будете на него отвечать?

– Да очень просто – а где деньги брать, чтобы достраивать их дом? Напомню всем желающим: только гуманизм областной власти, основанный на гуманизме государства, позволяет им получить эти квартиры, потому что застройщик ЗАО "ВОЮР" оказался неспособен выполнять свои обязательства – его сейчас банкротят.

– К слову, о земельном участке под новый комплекс. Если "ВОЮР" в стадии банкротства, закреплённая за ним долгосрочная аренда этого участка – это тоже актив. Он, условно говоря, с торгов кому-нибудь не уйдёт в итоге в счёт погашения долгов?

– У нас этот участок в субаренде от "ВОЮРа", а с арендой и субарендой что-то сделать достаточно трудно – в том случае, если эта земля обременена дольщиками. Любое отчуждение крайне сложно. Напомню, что, согласно законодательству о долевом строительстве, дольщики являются соинвесторами, то есть риски их и застройщика являются совместными.

– В "Библиотечном" был не жилищно-строительный кооператив, а "долёвка"?

– Изначально здесь был ЖСК, потом большинство перевели на договоры долевого участия, впрочем, часть покупателей – всё ещё члены кооператива. Могу сказать, что позиция города по этому дому была однозначна: почему мы должны вкладывать деньги, идти навстречу, ведь люди когда вкладывались, сами рисковали? Надо застройщика банкротить, продавать право аренды и "незавершёнку", а людям раздавать деньги. Но государство и субъект федерации ищут инвесторов, чтобы достроить такие дома. Конечно, можно считать, что человек, который заплатил за жильё – действительно инвестор, который самостоятельно распоряжается собственными средствами, несёт риски. Но ведь этот человек, как правило, зарабатывает себе на жизнь совсем другим – он педагог, врач, художник и так далее, который просто хочет купить себе жильё. Какие они инвесторы? И эти люди рассчитывают, что государство защитит их интересы.

– Вы будете дальше заниматься домами с другими обманутыми дольщиками – если пригласят?

– Возможно, пока сложно сказать. Мы достраивали 24-этажный дом на Гастелло, закончили в 2013 году, проинвестировали свои 130 миллионов – и до сих пор ни копейки не смогли вернуть. Мы должны были получить за этот дом землю, которая оказалась непригодна для развития девелоперами. Вопросы с новым участком взамен прошлого сейчас решаются: мы должны в ближайшее время произвести обмен с "Главсредуралстроем" и получить участок в районе Истока. Прошлый участок был очень привлекательным, но проект там оказался нереализуем, потому что муниципалитет не смог выполнить обязательства в его отношении – по дорогам, по коммуникациям. Он был очень хорошо расположен: представляете себе Сибирский тракт, мост на Исток, направо на мост заворачиваете – и справа большое поле на горе? Вот этот участок – в 33 гектара – мне казался очень привлекательной землёй, с прекрасным видом на город, если построить здесь дома в 16-24 этажа. И с транспортной точки зрения: справа двухполосный дублёр Сибирского тракта, слева – дорога через Исток в Кольцово, ну и дорога, которую должны были построить на Кольцово-2 – она бы разгрузила этот микрорайон, хоть бы и через 10 лет. Участок попадал в санитарную зону федерального племцентра, и мы добились даже согласия у Минсельхоза РФ на перенос участка этого племцентра. Но в конечном итоге не получилось в силу разнонаправленности городских инвестпроектов – считайте: Академический, Солнечный, очень крупная застройка по Московскому тракту – Медный, и ещё добавился Истокский – микрорайон, где сейчас работает группа "МонАрх". Это очень крупные проекты, и если посчитать нагрузку на муниципалитет, он просто не смог бы их выдержать. Так что нам пришлось заниматься подбором нового земельного участка.

– Долго получилось.

– Ну, на самом деле я рассчитываю, что спустя 3-5 лет мы и свои вернём, и даже заработаем на этом. Лично у меня есть позитивный осадок от этих мероприятий. С дольщиками на Гастелло мы мало общались, там коммуникации вёл сам застройщик, но люди приходили к нам и благодарили – представляете, дом "без движения" семь лет, люди хотели въехать и детей рожать, а когда дом сдали, эти дети уже в школу пошли. В социальном плане это всё очень правильно, но, дай Бог, обманутых дольщиков будет меньше и меньше – таких объектов и так уже единицы, по пальцам руки пересчитать можно.

– Объектов прошлой волны, наверное, будет меньше, но новый кризис? Глава "Атомстройкомплекса" уже предрёк заморозку городских строек, а что касается покупательской способности, то ипотека вроде бы после нового года "зашевелилась" – но кто знает, надолго ли?

– Да, такие опасения есть, время нелёгкое, и для предпринимательства в целом, и для девелопмента в частности, несколько "неловких движений" – и снова обманутые дольщики. При этом государство будет стимулировать ипотеку – знаете же, по 20 миллиардов на компенсацию ставок? И у застройщиков есть некоторые инструменты, которыми они сами пользуются для снижения ипотечной нагрузки на конечного потребителя. Но здесь на самом деле очень много зависит от регулятора. Очень много смежных отраслей, которые работают на строительство – металлургия, стройматериалы и так далее, и если им будет выгодно развивать внутренний рынок, сохраняя себестоимость проекта – всё равно у нас получится строить дешевле. Ещё и потому, что в стране, хоть и инфляция – все мы видим, насколько подорожал пакетик, который мы из магазина выносим, – но пока нигде нет ярко выраженных протестных требований повышения заработной платы.