Валерий Ананьев, "Атомстройкомплекс": "Чем выше плотность города, тем интереснее жизнь: не хочешь движения - живи в усадьбе"

Е1.RU начинает публиковать серию интервью с ведущими застройщиками Екатеринбурга. Мы будем выяснять, как главы крупнейших строительных компаний, в руках которых находится большинство финансовых рычагов градостроительства, видят развитие Екатеринбурга, что должно произойти с городскими стройками и что на выходе получат городские жители.

Несмотря на кризисные явления в экономике, в начале года о новых больших стройках уже заявили в нескольких компаниях, и о том, не "прибедняются" ли строители, о новых трудностях, о том, как всё это повлияет на развитие Екатеринбурга, мы решили расспросить генерального директора НП "Управление строительства "Атомстройкомплекс" Валерия Ананьева. В 2015 году компания оказалась городским лидером по строительству, перед новым годом завершив несколько крупных строек.

– Валерий Михайлович, сначала хочется задать традиционный вопрос о вводе жилья. Помню первую пресс-конференцию 2015 года, где "Атомстройкомплексом" была заявлена цифра в 200 тысяч квадратных метров и большое сокращение объёмов стройки. Потом предъявила свою статистику мэрия – за корпорацией "Атомстройкомплекс" там числилось всего 130 тысяч "квадратов". Казалось, будет меньше и меньше – даже антимонопольная служба на каком-то этапе заинтересовалась, не было ли в ваших прогнозах уменьшения объёмов ввода новых домов следов сговора екатеринбургских строителей, чтобы удержать цены от падения. Но вот наступает конец года, и "Атомстройкомплекс" сдаёт феерические 348 тысяч "квадратов", из которых жильё – 273 тысячи. Почему же раздумали "падать"?

– Если коротко, есть ложь, есть наглая ложь, а есть статистика. Статистика отражает то, что сдали застройщики – то есть владельцы земли: когда мэрия называла цифру в 130 тысяч, речь шла об этом. Статистика не учитывает, выступает ли где-то компания как инвестор или как генподрядчик. А мы – строители старой закалки, умеем строить жильё, объекты соцкультбыта и здравоохранения, это наш бизнес, и мы до сих пор свои объёмы считаем по генподряду – там, где мы строители. Конечно, мы делим для себя, где выступаем как застройщики, девелоперы, инвесторы, подрядчики у государства или бизнеса, – но основной учёт ведём по тому, сколько квадратных метров мы построили и ввели.

– Но жилья всё равно получилось больше, чем анонсировалось.

– Мы действительно ввели больше, чем планировали, но разница там меньше, чем между 130 и 270 тысячами. Показатель в 270 тысяч можно подкорректировать на новый дом по улице Шаумяна – 8 тысяч квадратных метров, где мы выступали как подрядчики, и сдачу которого перенесли на январь, и на 20 тысяч квадратных метров апартаментов – в "Огнях Екатеринбурга". Так что если считать совсем чисто, то цифра будет около 250 тысяч квадратных метров. Тем не менее она всё равно достаточно большая, и вот почему: в январе-феврале 2015-го, когда мы приехали на объекты и посмотрели готовность, то стало понятно – нет смысла растягивать процесс, лучше дополнительно найти ресурсы – кредитные, собственные – и те объекты, которые ранее отводились на 2016 год, быстрее закончить: "Каскад" на Индустрии, первую очередь "Дома у пруда" на Аптекарской, "Гольфстрим" на Машинной – и в 2016 году торговать готовым жильём. Так будет лучше и по затратам, и по привлекательности на рынке.

– В этом году вы заявили всего 150 тысяч квадратных метров. А есть какие-то выгоды у стройки в кризис, что для вас дешевеет?

– Есть – это позволяет оптимизироваться, сокращать издержки и себестоимость продукта.

– Недавно стало известно, что вы начинаете новый квартал на Уралмаше, на Бакинских Комиссаров. И архитектурой он, пожалуй, на порядок отличается от того, что на этой улице "Атомстройкомплекс" строил прежде. Это уже не просто многоэтажки, там башня, которая – мы правильно угадали – обыгрывает архитектуру Белой башни архитектора Рейшера на Донбасской?

– Вы абсолютно правы. Как вы помните, в Екатеринбурге с успехом прошла Уральская индустриальная биеннале, и мы сейчас наблюдаем повышенный интерес к Екатеринбургу. И не только к тому, что здесь царя убили, а как к месту, где сохранились архитектурные памятники. И стройка не может "пройти мимо" этого: на волне подъёма мы решили – а почему бы не поддержать традиции конструктивизма, не попробовать применить элементы этого стиля в современной архитектуре? Я не говорю, что это такой уж роскошный стиль, но он был, это наша история, и свои плюсы у него были.

– В итоге Уралмаш по вашей задумке повысит класс? По комфорту этот квартал будет отличаться?

– Знаете, мы быстро меняемся – не так, конечно, как Сбербанк – вы читали, наверное, интервью Грефа, что поменялось там в прошлом году и какие у них огромные планы? Но мы всё-таки не IT-компания, а строители, строительство – инерционная отрасль, где от задумки до реализации проходит в среднем три года, мы хотим, чтобы продукт совершенствовался.

– Например, в каком плане?

– Помните, у нас в городе была эпопея с лоджиями? Сначала их делали большими – это были типовые проекты, и раз в Сочи это было хорошо, то, наверное, и в Екатеринбурге должно быть. И им действительно были рады – жильё-то люди получали бесплатно. Потом их начали активно "стеклить", причём часто самостоятельно, и в итоге дошло до того, что застройщикам запретили сдавать незастеклённые лоджии. Но вот настало время анализировать. Во-первых, около 90% людей сейчас используют лоджии как кладовку, а не как летнее помещение, потому что не так много у нас лета. Во-вторых, большая лоджия часто серьёзно затеняет комнату. Ну и мне кажется – по крайней мере, мы провели такой анализ, что большинство людей хотели бы сделать лоджию тёплой. А это очень сложно – и технически, и юридически.

И мы подумали – а нужно ли вообще столько лоджий, если люди их воспринимают как довесок, в нагрузку – знаете, как когда-то икру намазывали на хлеб исключительно для того, чтоб её продать, потому что спросом пользовался только хлеб? Человек платит за лоджию "полным рублём", но полноценных метров не получает, и мы проработали варианты, как с ней быть. В новых планировках у нас вместо них есть эркер, есть зимние сады – они по размеру меньше, света получается больше, и эти метры стали "тёплыми". Мы считаем, что это более правильное и эффективное использование площадей. Но вот убрали лоджии, которые использовались как кладовки – теперь будет не хватать кладовок? Значит, их нужно добавить – заменить "освещённые" кладовки с окнами настоящими кладовыми без них, гардеробными или даже хозяйственными комнатами, которые очень популярны на Западе.

– Вот это было очень интересно. А в благоустройстве есть подобные "революции"?

– Мы увидели, что благоустройству нужно уделять больше внимания – общим зонам, холлам, входным группам. Немного неудобно так говорить, но, если честно, благоустройство – это наживка. По-хорошему, конечно. Принимают всегда по одёжке – это провожают по уму: насколько в жилье комфортно, насколько застройщик надёжен. А пришли во двор или в холл, увидели благоустройство, сказали "уау" – и первое впечатление получено. Покупателю такое всегда нравится, а ещё больше ему нравится, что это нравится его гостям. Это своеобразная "одёжка" – затраты на неё на самом деле не такие большие, но это позволяет повысить привлекательность. Именно привлекательность, я сейчас не говорю об уровне комфортности, которая, безусловно, предусмотрена.

Ещё есть такой пример её повышения: люди у нас покупают квартиры в ипотеку – до 50%, по некоторым объектам доля ипотечников выше. Человек и так всё вложил в первый взнос, и платёж у него немаленький, даже если ему кто-то его пытается субсидировать. Он вынужденно живёт без кухни, без шкафов – подразумевалось, что всё это будет на свои деньги, а их нет, и когда появятся – непонятно. Мы подумали – раз мы больше не можем снижать стоимость жилья, которая и так близка к себестоимости – почему бы не привлечь партнёров и не меблировать квартиры, причём так, чтобы человеку не казалось, что на нём сэкономили? Немного выше его запросов? Если это эконом, то поставить ему, например, такую кухню, на которую он сам бы никогда не разорился. Если это "комфорт" – то кухня и оборудование бизнес-класса. Дороже от этого квартира не станет, а человеку будет бонус, который он оплатит с помощью той же ипотеки – сэкономит, выстроив оплату "в длину" на 10-15 лет.

– О текущей цене Уралмаша немножко. Этот квартал, где были дома с огородами и дымом из труб – вы его уже отселили? Мы недавно общались с девелоперами квартала "Федерация" на Автовокзале – там средняя цена, так сказать, местной усадьбы – 12 млн рублей. Дом на Мельникова, практически памятник архитектуры, за такую сумму выкупили в мэрии. А тут как сейчас?

– Мы до сих пор там не от всех "труб" избавились – там вопрос не только финансовый, людей надо ещё убедить съехать в благоустроенное жильё. И обычно на это тратится 2-3 года. А цены там приблизительно такие же, и зависят они не от домов, которые сами по себе ничего не стоят, а от размера участка. Когда мы начинали осваивать Бакинских Комиссаров, цены были 500-600 тысяч за сотку, и вот они плавно выросли до миллиона. Надеюсь, сейчас пойдёт обратный процесс – сейчас застройщикам много земли уже не надо, цены должны упасть. Они в центре доходили уже до двух миллионов за сотку, и если взять стандартный участок 10-20 соток, то посчитайте сами, во сколько он обходился. На Уралмаше цена за миллион ещё не перехлестнулась, участок в среднем стоит 10-12 миллионов.

– Какой выход жилья будет в новом квартале?

– Во всех очередях – около 60 тысяч квадратных метров, но цифра пока неточная – не весь район отселен, участок до конца не сформирован.

– Сейчас всем приходится поджиматься в планах. А вот если бы вам вдруг сказали, что кроме центра вы сможете строиться только в трёх районах Екатеринбурга, а больше нигде – вы бы где остались?

– Ну, ни один район обижать не хочется…

– Но для первого нового проекта в кризисный 2016-й вы всё-таки выбрали именно Уралмаш.

– Уралмаш мы выбрали… Я вам честно скажу – я родился и вырос на Эльмаше: у меня нет гигантской ностальгии по Орджоникидзевскому району, просто я с глубоким уважением отношусь к жителям и понимаю, что у них должен быть выбор комфортабельного жилья. Но так исторически сложилось, что его здесь мало и нет свободной территории – актуально освоение застроенных земель и снос ветхих домов. Предложений немного, и мы просто обязаны здесь быть представленными – мы же знаем, какие на Уралмаше и Эльмаше живут патриоты своих районов: они просто не хотят никуда уезжать. Конечно же, мы будем там строить! Собственно, поэтому – несмотря на то, что земля здесь одна из самых дорогих в городе, у нас есть задача предоставить здешним жителям лучшее.

Уралмаш обойдём – далее Пионерский посёлок: мы сами оттуда родом, из Кировского района, работали там в СМУ-3 когда-то, наш УПИ там находится – поэтому, конечно, Кировский для нас ключевой и один из самых любимых… Нет, всё-таки не хочется обижать наши районы – у нас хороший опыт работы и в Верх-Исетском районе – мы стараемся из него никогда не уходить, и в Октябрьском, где мы сейчас и находимся.

Другое дело, что да, действительно есть районы, более выгодные в какой-то период. Тот же Уралмаш – почему он вдруг должен стоить дороже других районов? Потому что жильё ограничено, плюс метро – предложение ниже, спрос выше, цена, соответственно, тоже выше – а вслед за ней выше и рентабельность. С другой стороны, на Уралмаше жилья покупают не больше, чем в районе УНЦ, Уральского научного центра – но на УНЦ и строится больше. Там больше свободной земли, где не нужны настолько большие начальные вложения, рядом Академический с его инфраструктурой – но это тоже очень понятный для нас район, и мы на УНЦ довольно много строим.

– Сейчас ведутся споры – очно, заочно, на глобальном уровне или на уровне одного проекта, даже иногда в одной отдельно взятой голове – как правильно застраивать Екатеринбург. "Компактизироваться", использовать всё пространство, убирать старые дома, вместо них строя новые, высокие – или делать по окраинам изначально правильно спланированные красивые КОТы, проекты комплексного освоения территории на неразграниченных землях, продолжая дело Академического, Солнечного. А вы согласны с теорией компактизации Екатеринбурга – что на самом деле уже стоит свернуть развитие окраин? И какие из них, может, действительно стоит "продолжать" – а где-то по-хорошему нужно ограничить рост?

– Скажу предельно откровенно: я скорее согласен, чем нет – потому что истина на самом деле посередине. Но если выбирать между компактным городом и некомпактным, то мы понимаем: компактный город – гораздо более комфортный для проживания, более экономичный, с меньшей нагрузкой на транспортную сеть, с меньшими пробками. На мой взгляд, сейчас к плотности населения стали относиться неправильно. Плотный город – это благо, чем более он "плотен" – тем в нём интереснее жизнь, если ты не хочешь этой плотности – уезжай за город и живи в доме усадебного типа, где не будет такого движения. Да и то – если посмотреть, допустим, на Лондон – это же "усадебная" застройка, но плотная – потому что людям просто неинтересно жить в городе и никого не видеть, это же не хутор.

Сейчас идут дебаты по ограничению плотности, и я тоже за то, чтобы на одном "пятачке" не строили 30 тысяч квадратных метров без парковок, детских площадок и магазинов, куда машина не подъедет, но зато есть гигантская казарма типа общежития с площадями по три рубля, где люди не знают, как там жить. Не хочу примеры приводить, но в Екатеринбурге есть такие комплексы. Но если по нормативам с плотностью всё в порядке, то она может быть и благом: всё зависит от таланта архитектора – как он этот район сформирует, где он находится, есть ли где людям гулять с собаками, с детьми. То есть и низкоплотный район может быть некомфортным, и очень комфортным может оказаться район с высокой плотностью. Поэтому, когда говорят, что мы, мол, больше строим в городе, увеличиваем плотность, и это некомфортно, – это неправда. Плотный город более комфортен – с более мелкой нарезкой кварталов, чтобы не 200 метров идти от улицы до улицы, как у нас сейчас. Достаточно ста метров, но на этих "углах" должны возникать какие-то центры притяжения – когда просто гулять интересно.

– Но иногда создаётся впечатление, что все подобные прекрасные идеи упираются в менталитет россиянина. Есть менталитет манхэттенца, которому, допустим, всё равно, есть ли у него машина, а есть российский, полностью актуальный для Екатеринбурга: у нас холодно, а приобретение машины – это обязательный пункт по достижении определённого уровня дохода, если не возраста. И вот эти все машины из высокоплотной застройки появляются на улицах одновременно, и это вызывает коллапс.

– Транспортные коллапсы вызваны тем, что человек должен утром на работу ехать, потом где попало ставить машину, потом возвращаться, а если у него всё решено по-другому, если будет общественный транспорт, работающий не на десятки километров от дома, а приближенный к нему, то эти вопросы решаются – они как раз требуют решения. Но "растаскивать" город, увеличивать его бесконечно – это просто неправильно, и никаких денег на это не хватит. Да это и неразумно: оставлять у себя вот эти старенькие бараки, в то время как Москва уже вовсю расселяет панельные дома и скоро закончит эту программу – а мы даже с бараками не справились, не говоря уже о том, что у нас масса ветхого индивидуального жилья, которое ветхим – по тем причинам, что оно индивидуальное – не признаётся: там до сих пор печное отопление, туалет на улице, и мы всё ещё считаем, что это нормально в центре города.

Но – отвечу на ваш вопрос – я, хоть и приверженец компактного города, но понимаю, что его рост неизбежен, пока это выгодно. И многим людям нравится жить в "спальных" районах, а не в центре, откуда проще выехать за город и где воздух почище. Поэтому нужно двигаться по обоим направлениям, но большую часть усилий сконцентрировать на преобразование города изнутри – чтобы вся ткань города была современной.

– Но если немного отойти от теории – а с какой стороны Екатеринбурга у нас бы, например, ещё один КОТ хорошо бы смотрелся?

– Ни с какой. Я считаю, что КОТов просто достаточно. Мы достаточно активно строим на Широкой Речке, там рядышком Академический – это примерно одно направление, город в нём развивается – и не нужно больше его никуда развивать, этого более чем достаточно.

– Ну а это направление – ему в какой-то момент не стоило "притормозить"?

– Конечно, но "притормозить" там никогда не поздно – знаете, все же стараются сделать хорошо, а плохо само получится. "Притормозится" оно сейчас само собой – вы же видите, что вокруг творится. Потребление сокращается прямо на глазах, и в первую очередь страдают покупатели именно этих недорогих квартир – поэтому скорость освоения Широкой Речки и Академического сократится на наших глазах.

– У вас с Широкой Речкой напрямую связан ещё один большой проект: на Уктусе, Павлодарской – Просторной, где уже началась стройка. Участки под него вы выручили за то, что строите дом для обманутых дольщиков: "Хрустальногорский" на улице Савкова. Дом дольщиков уже отчасти сдан, но нам начали в редакцию вдруг приходить письма: "Мы, дольщики, должны были уже получить там квартиры – но его не доделывают".

– Да, мы стали победителями областного конкурса и за три участка земли на Павлодарской должны построить на Широкой Речке около 14 тысяч квадратных метров жилья для обманутых дольщиков. Мы сдали его первую очередь, получили первый участок, заключили договоры долевого участия на вторую очередь, заявились на второй и третий участки, но нам сказали – изменилось законодательство, мы сами зарегистрировать вам передачу этих участков не можем – давайте сделаем это через суд. То есть все госорганы признают, что на эти участки право мы имеем, но сейчас ситуация такова, что госслужащие предпочитают, чтобы ещё и суд "обязал" их выполнить закон, чтобы не брать на себя всю ответственность за это действие.

– То есть суд в данном случае – некая формальность? А когда, получается, дольщики заедут?

– Не совсем, мы же не знаем, к какому решению придут судьи. Вторая очередь дома для дольщиков уже построена, обеспечена сетями, свои обязательства мы выполнили – но нам тоже нужно быть уверенными, что мы получим эту землю. На февраль назначены суды, и если всё сложится удачно, на что я очень надеюсь, то в марте мы уже зайдём на объект для отделки дома и сдадим его к сентябрю 2016 года.

– Ещё одна стройка, которую многие сейчас ставят под вопрос – небоскрёб Opera Tower в центре города. Сроки готовности обозначены как 2018 год – в новых обстоятельствах вы планируете успеть?

– Проект Opera Tower однозначно будет реализован. Более того, он является знаковым и для нас, и для города Екатеринбурга. Мы к нему шли достаточно долго, чтобы он получился действительно интересным. Поэтому ошибок и в самой концепции, и в выборе партнёров быть не должно.

– Но продажи там идут.

– Продажи там идут не так уж активно, если честно. Понятно, что при сегодняшней цене инвестировать в такой объект очень выгодно – он стоит чуть за тысячу долларов за квадратный метр, а совсем недавно рыночная цена метра такого объекта была 2-3 тысячи долларов. И когда рынок "развернётся", как всегда происходит, то инвесторы на таком вложении очень хорошо заработают. Вопрос с финансированием этого объекта нам полностью понятен, это сделать сложно, но можно, в том числе и с помощью иностранных заемных средств. Но нам необходимо понимать, что построенные площади у нас купят, получить гарантии от инвесторов и арендаторов, что площади будут востребованными – там ведь не только апартаменты, но и отель, и большая стилобатная часть. Нам нужно понимать, как быстро мы можем такой кредит отдать.

– Недавно появилась информация, что сама стройка небоскрёба перешла в настоящий момент от компании "АСК-отель" другому юридическому лицу, которое, впрочем, тоже входит в группу АСК. Расскажете об этом?

– Очень коротко отвечу: есть часть инвесторов, которые решили выйти из проекта. Но так просто они выходить не хотят и осложняют нам жизнь – а также остальным застройщикам и инвесторам. С ними приходится расставаться. На стадии развития идеи у нас не раз менялись и партнёры, и возможные операторы. Это сугубо техническая работа, ориентированная на создание объекта очень высоких потребительских характеристик. Сейчас принято правильное решение скорректировать работу с партнёрами, чтобы действительно реализовать проект высокого класса, который раскроет архитектурный потенциал центральной части Екатеринбурга.

– И вопрос, наверное, ключевой для рынка 2016 года: 1 марта должно было закончиться действие программы доступной ипотеки с государственным субсидированием. Её обещали продлить, но если ставки окажутся слишком высокими, огромная часть покупательского спроса просто будет "отрублена" от рынка – если он вообще не вымрет на время. У "Атомстройкомплекса" уже есть стратегии, как это компенсировать?

– Это достаточно веский аргумент в вопросе решения жилищного вопроса для многих граждан. Мы внимательно следим за ситуацией. В прошлом году ипотека с господдержкой стала реальным инструментом для покупки жилья. Важно сохранить возможность для людей приобретать жильё. Моё мнение в целом – что субсидирование ипотеки должно продолжаться, причём в повышенных масштабах. 2-3% – это хорошо, но мало. И если бы у нас была ипотека, допустим, в 5%, то и объёмы стройки были бы гораздо выше.

Что касается ближайшего года: снижать стоимость квадратного метра мы уже не можем, она и так близка к себестоимости. Наша цель – сделать так, чтобы каждый житель города Екатеринбурга и Свердловской области смог купить жильё, для этого мы разработали специальную программу. Так, совместно с банками и агентствами недвижимости, которые работают на вторичном рынке, мы прорабатываем методы, с помощью которых человек, располагающий минимальным первоначальным взносом, мог бы переехать в новое качественное жильё с отделкой – а остаток оплатить через полгода, когда будет, например, реализована его квартира на вторичном рынке: с помощью банков у него будет гибкая и удобная рассрочка по договору. Если речь идёт о "первичке" – чтобы остаток он оплачивал по готовности дома.

– А о каких суммах идёт речь?

– Располагать для начала он должен примерно 350 тысячами рублей. И во-вторых, сами квартиры могут стоить от 1,8 млн рублей – мы серьёзно поработали с новыми планировками, сделали их более компактными, чтобы повысить доступность квартир. Такие, например, мы уже начали строить – на Широкой Речке.