Дилемма века: ипотека или аренда?

Самостоятельно посчитаем, что выгоднее в Екатеринбурге – снимать квартиру (и постепенно накопить деньги на покупку) или сразу купить жилье в ипотеку.

Спор о том, что выгоднее – ипотека или аренда – сегодня актуален, как никогда. Предлагаем вам самостоятельно посчитать – что окажется более выгодным именно для вашей семьи.

Квартира

В качестве примера покупки возьмем однокомнатную квартиру в новостройке во Втузгородке стоимостью 1 630 000 руб. Как альтернативный вариант – «однушку» в районе станции метро «Уралмаш», сдаваемую в аренду по цене 11 тыс. руб. /мес.

Вариант 1: Ипотека

Воспользуемся кредитным калькулятором одного из крупнейших банков и рассчитаем ипотеку для этой квартиры на 10 лет под 10,9 %. В первую очередь нам потребуется первоначальный взнос – 160 тыс. руб. Ежемесячный платеж составит 19 тыс. руб., кроме того, нам придется отдельно оплачивать коммунальные услуги. Отметим это в памяти, но не будем отвлекаться на коммунальную арифметику. К концу десятого кредитного года сумма, которую мы затратили на покупку, составит 2 280 480 руб., а переплата – 895 340 руб.

Обратите внимание, что до полного погашения ипотеки квартира не является в полной мере вашей: банк может выставить ее на торги в случае, если вы нарушите платежную дисциплину. То есть, полновластным хозяином жилья вы станете только после того, как аккуратно внесете все 120 ежемесячных платежей.

Также отметим, что, для упрощения расчетов, мы не стали пользоваться банковскими формулами для расчета взносов по страхованию жизни заемщика и налогов на недвижимость. Однако такие расходы неизбежно лягут на плечи обладателя ипотечного жилья — по оценкам наших читателей, дополнительные траты за 10 лет могут превысить 500 тыс. руб.

Вариант 2: Аренда

Давайте разберемся – сможем ли мы купить квартиру быстрее и выгоднее, чем в ипотеку, если будем жить в арендованной квартире, откладывая сэкономленные деньги (а именно – разницу между арендным и ипотечным платежом) на банковский депозит. В нашем случае разница между ипотекой и арендой составляет 8 тыс. руб. в месяц или 96 тыс. руб. в год. Также предположим, что у нас уже были деньги на первоначальный взнос, однако мы не стали их тратить, и сразу положили на депозит с доходностью 9 % годовых (благо, таких вкладов в екатеринбургских банках достаточно).

Также будем иметь в виду, что нас могут в любой момент попросить освободить арендованную квартиру, и в этом случае мы будем вынуждены снова платить агентству недвижимости за подбор нового жилья.

Накопления

Все, что нам требуется – вооружиться калькулятором и решить 10 простейших арифметических примеров.

Итак, мы положили 160 тыс. руб. первоначального взноса на вклад и к концу первого года получили: 160 000 х 1,09 = 174 400 рублей. Прибавим к этой цифре сумму, сэкономленную на ипотеке – 96 тыс. руб. и получим 270 400 рублей накоплений.

Для простоты не будем отвлекаться на расчет прибыли по каждому ежемесячному взносу на банковский вклад. Просто будем иметь в виду, что в конце первого года у нас накопится немного больше денег, чем мы рассматриваем в этом тексте.

Годы со второго по девятый

Рассчитаем сумму накоплений, которая образуется у нас в ближайшие годы по формуле: Y х 1,09 + 96 000 (где Y – сумма, накопленная на конец предыдущего года).

Таким образом, в конце второго года на нашем депозите окажутся 390 тыс. руб., к завершению третьего – уже 521 тыс. руб. Продолжаем арифметические упражнения, пока не получим цифру, максимально близкую к нашей цели – цене «однушки» во Втузгородке – 1 630 000 руб.

Забегая вперед, скажем, что десятый год станет решающим: когда он завершится, на депозите (при условии, что мы копили честно и не снимали с него ни копейки) окажется 1 837 299 рублей. Уже можно купить квартиру, и кроме того – останется 207 тыс. руб. на ремонт.

Инфляция

Но для чистоты нашего мыслительного эксперимента посчитаем, на какую сумму изменится стоимость целевой квартиры за те десять лет, которые мы потратим на накопления. Согласно базовому прогнозу федерального Минэкономразвития, средний показатель инфляции до 2030 года составит 3,3%. Это значит, что однокомнатная квартира во Втузгородке с большой долей вероятности подорожает на треть (537 тыс. руб.) и в результате ее цена составит 2 167 900 рублей. И эта сумма превышает ту, что мы смогли накопить за 10 лет.

За последние 10 лет рост инфляции в России составил более 90 %, поэтому не исключено, что прогнозный показатель в 33 % на ближайшие 13 лет окажется слишком оптимистичным. Кроме того, квартира, на которую вы копите, из-за инфляции может подорожать на глазах, скачкообразно – и стать недостижимой.

Выгоды и выводы

Мы убедились, что, если учитывать инфляцию, то накопить на собственное жилье, снимая квартиру, практически невозможно. В то время как ипотечный заемщик защищен от любых колебаний инфляции, арендатор, который копит на свою квартиру, очень от них зависим.

Есть и другие параметры, по которым ипотечное бремя уверенно побивает «кочевую» жизнь в арендованном жилье. В квартире, взятой в кредит, вы ощущаете себя собственником: можете привести в гости друзей, завести животных, сделать ремонт или выкинуть старую мебель. Пусть это и номинальное владение (ведь ни продать, ни подарить эту квартиру без разрешения банка вы не сможете), но права арендатора в сдаваемой квартире – гораздо более невесомы.

Рынок показывает, что, независимо от текущих условий, в долгосрочной перспективе недвижимость дорожает неуклонно, как золото: в 2005 году средняя стоимость «квадрата» жилья в Екатеринбурге составляла около 30 тыс. руб., а весной 2017 этот показатель составляет уже около 67 тыс. руб.

Напомним, ранее портал N1.RU опубликовал обзоры квартир в новостройках у метро и детских площадок Екатеринбурга, а также подешевевших квартир в аренду.

Подобрать новую квартиру, продать старую и узнать последние новости рынка недвижимости вы можете на портале N1.RU. В базе N1.RU вы также можете найти подробную информацию о новостройках, загородной и коммерческой недвижимости.