"Квартиры подорожают на 30%": каким будет Екатеринбург, когда свернут долёвку

Следующие три года могут стать последними для долёвки в нынешнем ее понимании – как возможности приобрести строящееся жилье у застройщика напрямую и по цене выгоднее, чем в готовом доме. Свернуть долевку (или проработать план этого) поручил лично Владимир Путин.

Финансировать стройку по новой схеме будут исключительно через банки с помощью механизма проектного финансирования – целевых счетов под тот или иной объект. Как поясняют этот механизм "Ведомости" со ссылкой на свои источники, застройщик сможет продавать квартиры после получения разрешения на строительство. Как и сейчас, покупатель и застройщик будут заключать договор и регистрировать его в Росреестре. Третьей стороной договора будет уполномоченный банк, имеющий право открывать эскроу-счета для граждан.

Но – деньги за квартиру девелопер не получит. Все средства будут зачислены на эскроу-счет, и, если застройщик не сможет выполнить обязательства, покупатель заберет со счета в банке свои деньги. Таким образом в стране собираются уменьшить риски покупателей – чтобы новые обманутые дольщики перестали появляться как вид.

А мы решили расспросить, во что это нововведение может превратить рынок недвижимости Екатеринбурга и может ли это случиться вообще. Неофициальные комментарии при этом звучали по-разному: от "Ну конечно, долевку свернут, неужели вы думаете, что президент может предложить что-то, не подумав" и до "Это исключительно сложно и вряд ли случится, но застройщикам выгоднее соглашаться, что так и будет, чтобы поднять объем продаж сейчас". Но, конечно, есть и те, кто высказался более взвешенно и официально.

Владимир Крицкий, управляющий по недвижимости "Группы ЛСР" на Урале:

– Отказ от договоров долевого участия, безусловно, может произойти. Вопрос в том, какие банки и на каких условиях будут осуществлять проектное финансирование жилищного строительства. Теоретически такое финансирование – через целевые счета – у нас возможно. Но сейчас в нем нет необходимости, потому что застройщик, привлекая средства граждан через договоры долевого участия, получает от них "беспроцентные кредиты", а гражданин за это – возможность выгодно приобрести квартиру на начальных этапах строительства по минимальной стоимости. Кому из банков и на каких условиях правительство разрешит работать с целевыми счетами, как изменятся из-за этого цены на квартиры – мы все ломаем над этим голову. Потому что, если, например, появится ипотека под минимальный процент, сложится одна ситуация, если она останется с нынешними ставками – совершенно другая. Хотя я уверен, что крупные компании в любом случае справятся – с их опытом, штатом, финансовыми ресурсами они смогут выполнить требования банков – например, по залогам, а вот у мелких застройщиков это вряд ли получится.

Чтобы оставить цены на готовое жилье на нынешнем уровне, стоимость банковских средств для застройщика не должна превышать 2–3% годовых. Во всем мире проектное финансирование, ипотека – это дешевые "длинные" деньги. Но в стройке есть много разных факторов, и какой из них может внезапно повлечь за собой удорожание, предсказать нельзя. И продавать жилье на этапе строительства застройщики, конечно, уже не будут – мы сможем контактировать с покупателями только после сдачи дома в эксплуатацию. Люди будут работать не с нами, а с банками, которые будут вести отдельные целевые счета, на которые граждане смогут вносить средства в период строительства дома. Но с застройщиком они встретятся только при заключении договора купли-продажи квартиры в готовом доме.

Геннадий Черных, генеральный директор PRINZIP:

– В ближайшие три года существенных изменений со стоимостью жилья не произойдёт. Наличию спроса способствует льготная ипотека и снижение процентной ставки.

Касательно перехода на проектное финансирование в 2018 году – появление банковских процентов будет компенсироваться снижением стоимости земельных участков под застройку.

На рынке девелопмента в течение трёх лет будет происходить укрупнение существующих участников и приход крупных игроков – финансово-промышленных групп, которые начнут развивать данное направление с учётом проектного финансирования. На рынке будут превалировать вертикально интегрированные строительные холдинги и финансовые группы.

Владимир Городенкер, генеральный директор "Атлас Девелопмент":

– Я считаю, что такой закон будет принят. Буквально на той неделе я общался с московскими коллегами, один из которых входит в экспертный совет по подготовке этого законопроекта: его должны внедрить, и к этому надо быть готовым. Уход от долевки и переход к проектному финансированию повлечет за собой "укрупнение" застройщиков – у них будет больший доступ к проектному финансированию. У крупных застройщиков есть возможность строить большие объемы жилья и зарабатывать на этих объемах, у них есть для этого технологии, стройматериалы, типовые проекты, и небольшие застройщики не смогут конкурировать с ними в возведении объектов экономкласса. И появятся "нишевые" игроки, которые будут работать в узком сегменте бизнес- и комфорткласса – они будут создавать продукт, качественно продуманный под конкретного клиента, то есть "уйдут" в сегмент классом выше. У нас, например, реализуется жилой проект комфорткласса, в следующем году мы приступаем к новому – уже в бизнес-классе.

Стоимость жилья однозначно увеличится, поскольку растет себестоимость строительства – она всегда растет, и земля у нас никак не дешевеет, растут налоги, а проектное финансирование добавит к этому расходы на обслуживание кредита, так как мы будем должны строить полностью на банковские деньги, а "свои" стоят еще дороже, чем банковские. Кроме того, после сдачи дома квартиры там будут продаваться не за месяц-два, а за год и больше, и вырастут расходы застройщика на эксплуатацию дома до этого момента. По нашим оценкам, рост цен составит не менее 20–30%. Что касается объемов, то они могут сократиться во время "переходного" периода, когда часть компаний уйдет с рынка, а крупные игроки не успеют "набрать обороты" – думаю, такой период может занять года три.

Прямые схемы по приобретению жилья на этапе строительства для граждан, я думаю, появятся. Приобретать такое жилье будет рискованнее, но дешевле – это, например, продажа через предварительное резервирование, когда заключается предварительный договор купли-продажи и покупатель вносит 20% стоимости, а после окончания строительства – оплачивает ее полностью. С точки зрения покупателя это рискованно, но риск ограничен этими 20%, а застройщик в этом случае гарантированно получает не только часть денег, но и клиента, и ему не нужно будет искать, как реализовать объект после сдачи в эксплуатацию и ждать, когда ему заплатят. Сегодня такие схемы разрешены, и дальше они тоже будут; может быть, будут какие-либо кооперативные схемы, но законодательство будет ограничивать застройщиков, чтобы количество этих схем было минимальным.

Михаил Вяткин, бывший главный архитектор Екатеринбурга, председатель Градостроительного совета:

– Я думаю, что отказ от договоров долевого участия – это очень хорошо, потому что уйдут все эти проблемы с обманутыми дольщиками. Не думаю, что жилье подорожает, ведь цену определяет спрос, а он на том же уровне и останется – может быть, строительные компании будут получать несколько меньшую прибыль. И, думаю, мы будем искать другие формы собственности на жилье – ненормально, когда оно строится лишь в частную собственность: хотя бы 50% должно строиться "в найм".

Если говорить о екатеринбуржцах, то большая их часть уже решила свои жилищные проблемы, строим мы для мигрантов, которые к нам приезжают, а я всегда выступаю за то, чтобы мигрантов к нам приезжало меньше. Уезжают из нашего города, в свою очередь, не оттого, что жилье дорогое, а по другим причинам, которые нужно отыскивать и вскрывать – не все молодые люди с хорошим образованием готовы работать в нашей развитой сфере услуг, не все хотят быть менеджерами по продажам и тому подобное – потому креативная молодежь и уезжает.

Будут ли строить меньше, трудно сказать, это строители держат руку на пульсе, но даже если меньше – то это даже к лучшему: будет меньше приток мигрантов, ну а нам нужно строить жилье нового типа, для креативных людей – например, как СКБ-Контур объявил конкурс на проектирование комплекса на Широкой Речке для своих работников: так нужно строить, а не где-то на периферии, где нет мест приложения труда.