Ваша недвижимость превращается в «тыкву»: житель частного сектора — о том, к чему готовиться при реновации

24 марта губернатор Евгений Куйвашев подписал закон о реновации, а 2 апреля поправки в правила землепользования и застройки, предусматривающие комплексное развитие четырех территорий, были вынесены на общественные обсуждения. Этим же документом еще одна территория частного сектора на Уралмаше попадает под высотную застройку. Житель этого района и автор Instagram-блога «Одноэтажный Екатеринбург» Всеволод Орешкин написал колонку о том, чему опыт «частников» может научить жителей многоквартирных домов. Публикуем его мнение.

Сама мысль, что из-за реновации частная собственность может перестать быть «частной» и «собственностью», напугала не только городских активистов, но и тысячи простых людей. Но хочется обратить внимание, что жители частного сектора находятся в такой эмоциональной и правовой ситуации уже несколько лет. Нам есть чем поделиться с жителями многоквартирных домов. Я уверен, реновация пойдет по тем же лекалам, что и снос частного сектора.

Если реновация пришла к вам, то вы не сможете ее остановить. Как говорится, «коготок увяз — всей птичке пропасть».

Забудьте про рыночную стоимость

2 апреля стали достоверно известны четыре территории, которые администрация предлагает внести в зону комплексного развития. Как вы думаете, стоимость квартир в таких домах вырастет или упадет? Кто вообще в здравом уме будет покупать квартиру в квартале, определенном под снос? Тот, кому надо продать, будет снижать цену.

Поздравляю, теперь именно эта цена будет рыночной. Исходя из нее будет формироваться компенсация.

Именно так происходит в частном секторе. За последние два года не менее десяти кварталов частного сектора попали под реновацию. Когда городская дума объявляет реновацию участков в частном секторе, они сразу обесцениваются. Потому что никто не хочет строить дом и через год попасть под снос. Участки ждут покупателей несколько лет, и эти редкие смельчаки покупают их по цене ниже двухкомнатной квартиры. Единичные сделки снижают оценочную стоимость участков и домов. Теперь вы понимаете цену словам застройщиков, которые обещают выкупать участки у частников по «рыночной цене».

Квартира станет неликвидной. Надолго

Между тем моментом, когда дом попадет в зону комплексного развития территории, и тем моментом, когда вы получите ключи от новой квартиры, может пройти очень много лет. Всё это время ваша квартира будет неликвидной.

Подвешенное состояние может длиться бесконечно долго. Например, мой поселок еще по генплану 1972 года должен был пойти под снос. Жить в таком доме можно, а вот продать другому частнику — вряд ли. Тот, кто хотел бы продать свой участок, не могут это сделать годами. Но и застройщика на такие кварталы нет.

Ценность недвижимости не только в том, что в ней можно жить, но и в том, что ее в любой момент можно продать.

Лишитесь привычной среды

Не для того люди покупают квартиру в доме комфорткласса, чтобы лицезреть под окнами дом-обрубок.

Предположим, вы проявите принципиальность и убережете свой дом от реновации. Но сможете ли вы сохранить среду: зеленый двор, вид на детский садик и «стекляшку за углом»? Про дом, который вы сберегли, будут говорить: «Давно его пора снести, портит весь вид».

От вас отгородятся забором. Но при этом парковаться новоселы будут именно там, где раньше был ваш зеленый двор. Квартира — это не только 60 кв. м внутри железобетонной коробки. Это в первую очередь привычная жилая среда.

Дом останется, но из своего окна ты увидишь не зеленый двор, а парковку перед двадцатиэтажкой. Так это происходит в частном секторе.

Равнозначности не существует

Люди стараются не вникать в реновацию, поскольку уверены, что получат равнозначные квартиры в новых домах. Но в действительности закон гарантирует лишь денежную компенсацию в размере рыночной цены.

В мае 2020 года я узнал историю многодетной семьи, чей частный дом попал в застройку под многоэтажки. Глава семейства год «сражался» с застройщиком, потому что ему предлагали цену, которой не хватало даже на трехкомнатную квартиру. А сколько людей побоялись связываться и согласились на то, что предложил застройщик? Люди уезжают из частных домов, получая компенсацию в среднем не более 4 млн рублей. Попав в реновацию, вы останетесь один на один с единственным покупателем. Он и назначит цену. Вряд ли ее хватит на новую «трешку» в центре.

Если бы действовали принципы равнозначности, то в обмен на дом в черте Екатеринбурга частники должны были бы получить аналогичный дом в черте Екатеринбурга. Но этого не происходит. Почему? Потому что нет рынка. Участок в коттеджном поселке стоит дороже участка, который объявлен под реновацию. При кажущейся равнозначности они совсем не равноценны.

Не хочешь — заставим

Наверное, все слышали о том, что жители дома могут отказаться от участия в программе реновации. Но так ли это?

Администрация приготовила под реновацию четыре квартала преимущественно двухэтажных домиков. Опыт проведения общественных обсуждений по изменению территориальной зоны с зоны ИЖС на зону многоэтажной жилой застройки показывает, что мнение противников просто не учитывается. Нет сомнений, что все четыре участка с точки зрения землепользования станут КРТ вне зависимости от желания жителей.

Если участок под вашим домом депутаты переведут в территориальную зону КРТ, то это повлечет за собой ограничения. Например, в частном секторе при смене зонирования наступает запрет на новое строительство, перепланировку или реконструкцию. Сопротивляющиеся жители обречены на сложности, которые рано или поздно склонят большинство к реновации.

Как принципиальный сторонник реновации, я бы хотел дать один совет, как ее улучшить. И избежать лишних конфликтов. Пусть жители многоквартирных домов сперва голосуют за реновацию, а потом уже депутаты гордумы утверждают необходимую территориальную зону.

А те, кто не согласился на реновацию, пусть берут на себя полное содержание дома. И в случае непригодности такого жилья в дальнейшем (по причине ветхости или аварийности) решают свой жилищный вопрос самостоятельно. Чего мы, частники, и добиваемся в отношении наших домов.

В этом материале мы собрали ответы на самые волнующие вопросы о реновации в Екатеринбурге.