Кто из застройщиков уйдет и чем это обернется для покупателей? Эксперт рассказала о главном риске

Застройщики по всей России начали продавать земельные участки и отказываться от ряда проектов в регионах, чтобы не оказаться в убытках. Об этой тенденции и о том, стоит ли ждать закрытия строительных компаний, для E1.RU рассказала руководитель медиацентра «Движение.ру» Екатерина Нечаева.

«Истории, как в 2008-м или 2010-м, когда у нас оставалось большое количество обманутых дольщиков, а компании просто закрывались и банкротились, не будет. Но мы видим вымывание застройщиков с рынка — и это естественная история, которая обусловлена как внутренней экономикой самого застройщика, так и экономикой, которая сложилась в стране. Это происходит, потому что маржинальность застройщиков падает, и часть проектов, особенно в регионах, становится нерентабельной», — объяснила Екатерина Нечаева.

Текущую ситуацию на рынке демонстрируют таблицы с инфографикой. Первая из них показывает, сколько было продано квартир по договорам долевого участия в сравнении год к году. Эксперты подчеркивают, что прирост в этих данных — это следствие бурных продаж в декабре и январе, когда многие пытались успеть взять семейную ипотеку перед ужесточением правил выдачи.

Данные о том, какова была стоимость этих сделок и какую выручку получили девелоперы, выглядят хорошо только в том же сравнении год к году. Если сопоставить данные за четвертый квартал 2025 года и первый квартал 2026 года, то видно, что показатель упал и в целом по стране, и в отдельных регионах.

Себестоимость строек при этом растет. Как ранее рассказывал в интервью E1.RU глава компании «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер, с этого года выросла и налоговая нагрузка на застройщиков. Также продолжается рост цен на стройматериалы и оплату труда.

«Раньше в проекте большую часть бюджета занимало само строительство (например, монолитные работы), а треть приходилась на оплату труда. Сейчас всё поменялось местами: компании стали меньше денег тратить на стройматериалы, но гораздо больше — на оплату труда. И здесь сказывается история, на которой застройщики не могут экономить — дефицит среди „синих воротничков“», — добавила эксперт.

По словам Екатерины Нечаевой, есть три группы застройщиков, которые сейчас оказались в наиболее рискованном положении:

• застройщики, у которых высока доля домов с просроченным сроком сдачи, растущий долг и падающий кредитный рейтинг;

• крупные компании, вышедшие на рынок индивидуального жилищного строительства, которые столкнулись с нехваткой инфраструктуры и нерешенными экономическими вопросами;

• компании с раздутой организационной структурой, собранной под развивающийся рынок (переизбыток «белых воротничков»).

«Кто может уйти [с рынка]? Застройщики с длинными дорогими кредитами, которые они приобрели в 2023–2024 годах, на пике рынка. Также это девелоперы с большим количеством проблемных объектов и игроки, не сумевшие наладить контроль за себестоимостью и сроками», — подчеркнула Екатерина Нечаева.

Она отмечает, что вымывание девелоперов с рынка в текущей ситуации будет происходить не в виде банкротств, а по другим схемам. Это:

• слияние и поглощение — сильные игроки будут покупать проекты слабых;

• передача проектов — права на недостроенный объект будут переходить новому инвестору;

• естественный выход — компании, не сумевшие адаптироваться, просто будут достраивать свой последний объект, даже без прибыли или с убытками, а потом закрываться.

«Последний пункт уже подтверждается нашими менеджерами на обзвоне: когда связываются с застройщиком в регионе из базы, предлагая продукты, а там отвечают, что сейчас в работе дом, его достраивают, а дальше пока планов на строительство нет», — добавила руководитель медиацентра.

Чтобы спасти ситуацию, девелоперы продают замороженные земельные участки либо запускают их в стройку. Еще один рабочий способ, по мнению эксперта, — гибко выводить очереди в своих проектах, то есть сокращать их размер и запускать новые только при реальном спросе.

Мы также спросили у Екатерины, чем обернутся проблемы у застройщиков для покупателей. Ниже она перечислила основные риски.

• Покупатели могут потерять время и возможность купить жилье по старым ценам. Есть два гипотетических сценария:

1. Объект заморозят. Пока собственнику передадут права на недвижимость, пока разморозят и достроят — всё это потеря времени и траты на аренду, если жилье придется снимать.

2. Если и получится вернуть вложенные в проблемную стройку деньги с эскроу-счета (на котором хранятся деньги до сдачи дома), то есть риск уже не купить на них эквивалентное жилье. Например, на эскроу лежат 10 миллионов рублей. Клиент ждет три года, а дом всё не сдается — и когда ему вернут эту сумму, то в своём регионе он сможет купить уже не трехкомнатную квартиру, а только двушку.

• Есть риск получить квартиру в доме без инфраструктуры: застройщик сдал сам объект, но на другие соцобъекты, заявленные в проекте, ему не хватило ресурса.
  

• Схема выгодной покупки изменилась. Раньше было выгоднее покупать на котловане — тогда цены были ниже, а со вводом дома в эксплуатацию цена росла. Теперь появляются случаи, когда всё наоборот: на котловане одна цена, потом она динамически растет до ввода, а когда в доме остается нераспроданный «навес остатков», они распродаются с дисконтом. Это уже риск не для рядового покупателя, а для инвестора — он может переплатить: купить недвижимость на старте дороже, чем получится продать после ввода.
  
  И это, кстати, один из популярных сейчас советов: если средств не очень много, нужно искать введенные очереди с остатками и идти договариваться в отдел продаж о скидке за быструю сделку. Застройщику эти «навесы» мешают.
  

• В ИЖС (индивидуальном жилищном строительстве) главный риск — столкнуться с мошенничеством. Если из сегмента уходят крупные игроки, то остаются локальные, а ведь именно большие игроки задают стандарты и конкуренцию.

«Самый прогнозируемый сценарий ближайших двух-трех лет — это когда стройку затягивают на годы, а после сдачи дома выясняется, что школу там так и не построили. Это не самый критичный момент, но он серьезно ухудшает потребительские свойства жилья. Особенно такое важно тем, кто планирует в будущем продавать квартиру, рассчитывая на ее ликвидность. Общий совет, который можно дать: если вы покупаете квартиру, обращайте внимание на долю просроченных объектов девелопера (данные об этом есть на сайте Дом.рф), его кредитный рейтинг и историю сданных проектов», — добавила Екатерина Нечаева.

Главный же риск для покупателей недвижимости сейчас в том, что она точно станет дороже: со снижением ключевой ставки спрос вырастет, а за ним пойдут и цены. Посмотрите, во сколько обойдется покупка квартиры, если взять базовую ипотеку прямо сейчас.

Если вы планируете брать ипотеку в ближайшее время, учитывайте, что с 1 апреля банки стали жестче оценивать заемщиков.

Все новости о ситуации на рынке недвижимости, в том числе с ипотекой, мы собираем в специальном разделе.