Рубль упал: что будет с жильём

В апреле произошло ослабление курса рубля вследствие новых санкций в отношении России. Эксперты поделились с N1.RU прогнозами развития рынка недвижимости: кому выгодно покупать жильё в текущих условиях и что будет с ипотечными ставками.

Ухудшение инвестиционного климата, как правило, затрагивает и рынок недвижимости, ведь усиление иностранных валют приводит к повышению цен на импортные товары.

Многие строительные материалы закупаются застройщиками за границей — поэтому себестоимость строительства может вырасти, а значит, поднимутся и цены на возводимое жильё.

«В массовых проектах застройщики начнут либо переходить на импортозамещение, либо использовать более дешёвые материалы, чтобы сохранить уровень цен на прежнем уровне. Что касается элитного сегмента жилой недвижимости, то здесь как раз повышение цен вполне вероятно. Во-первых, девелоперы не смогут полностью отказаться от использования дорогостоящих импортных материалов. А во-вторых, в премиальных объектах цены часто привязаны к валюте, резкое ослабление рубля автоматически приведёт к заметному повышению стоимости объектов бизнес- и премиум-класса», — комментирует Елена Земцова, управляющий партнёр Delta estate.

При этом реальные доходы потенциальных покупателей недвижимости уменьшаются.

«Падение рубля само по себе не влияет на недвижимость. На спрос на недвижимость влияет благосостояние россиян. Вот если из-за падения рубля замедлится экономический рост, то это негативно повлияет на цены на недвижимость и спрос», — отмечает Дмитрий Михнов, управляющий директор проекта Invest-Now.

С тем, что нынешний кризис не вызовет ажиотажного всплеска спроса на недвижимость, согласна Елена Земцова: «Ослабление рубля сейчас не такое острое, как было в 2014 году, сегодня ожидать аналогичного ажиотажного спроса не стоит. Во-первых, потому что большинство инвесторов вложили деньги ещё в 2014 году, купив, в том числе, и неликвидное жильё. А во-вторых, доходы населения не растут, люди меньше склоны к импульсивным тратам, сохраняя сбережения на «чёрный день». Тем не менее, можно ожидать небольшого роста спроса. В основном падение рубля подтолкнёт к покупке тех, кто уже планировал покупать квартиру в ближайшее время», — считает эксперт.

Многие эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что квартиры, особенно в новостройках, будут дорожать. Этому в значительной мере способствуют и поправки к ФЗ № 214. Согласно закону, который вступит в силу с 1 июля 2018 года, застройщики перестанут заключать договоры долевого строительства напрямую с покупателями. В качестве посредников будут выступать банковские организации.

В основном изменения коснутся рынка строящегося жилья: из-за отмены долевого строительства россияне столкнутся с уменьшением количества вариантов и их подорожанием.

Однако, по мнению Светланы Ковалевой, заместителя управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Екатеринбурге, городу это не грозит: «Строительный рынок столицы Урала отличается динамичностью. Недвижимость пользуется спросом не только в Екатеринбурге, но и в прилегающих муниципалитетах: Арамили, Березовском, Верхней Пышме. О сворачивании проектов нет речи. Напротив, в город приходят крупные федеральные застройщики, например, ГК «ПИК», которая будет застраивать территории бывшего завода «Уралпластик». Местные застройщики тоже предлагают множество интересных проектов. Город застраивается, дефицита первичного жилья у нас не предвидится», — подчёркивает спикер.

Традиционно россияне стремятся вложить накопления в квадратные метры, рассматривая недвижимость как наименее рисковый актив.

В целях инвестирования предпочитают покупать однокомнатные квартиры и студии в центральных районах — такие объекты проще сдать в аренду.

«При сдаче квартиры в наём рентабельность этого «бизнеса» сейчас на уровне 5–6 % годовых. Это уже с учётом страхования ответственности, возможных повреждений имущества, затрат на обновление и ремонт. Нынешние вложения в недвижимость свободных денег вряд ли могут считаться самой прибыльной инвестицией. Вкладывать в недвижимость свободные средства стоит лишь в том случае, когда вы хотите не приумножить, а сохранить средства: например, у вас предвидится изменение состава семьи», — комментирует Наталия Попеляева, директор департамента продаж федеральной риелторской компании «Этажи».

Эксперт подчёркивает, что выше рынка будет стоить относительно новое, «морально не устаревшее» жильё, в районах с развитой инфраструктурой. Это ВИЗ (ближе к центру), Автовокзал, Ботанический, Юго-Западный. Также сюда относятся все районы, прилегающие к станциям метро.

«На первичном рынке среднерыночная стоимость квадратного метра по сравнению с началом года практически не изменилась. Есть колебания цен по отдельным проектам, но они зависят не от курса валют, а от стадии строительства. Стоимость квадратного метра готового жилья в среднем по рынку по сравнению с началом года выросла незначительно — на 1,1 %. При этом в центре Екатеринбурга средняя цена квадратного метра «вторички» достигла 93,5 тысячи рублей. По сравнению с началом года — рост на 5,7 %. Но жильё в центре всегда было востребованным. Также мы видим, что рост объёмов выдач ипотечных кредитов в апреле 2018 года в 2,6 раза превышает показатели аналогичного периода в 2017 году», — резюмирует Светлана Ковалева.

Специалисты уверены, что сейчас недвижимость стоит приобретать только для улучшения собственных жилищных условий, а не с целью получения пассивного дохода. Также эксперты считают, что предпосылок для роста ставок не наблюдается, поэтому ипотека остаётся действенным инструментом покупки жилья.

Читайте также, стоит ли приобретать недвижимость детям и обязан ли застройщик облагораживать территорию. N1.RU поможет выбрать жильё в новостройке или на вторичном рынке.