17 октября воскресенье
СЕЙЧАС +2°С
Фото пользователя

Екатерина Торопова

директор агентства недвижимости
Фото пользователя

Екатерина Торопова

директор агентства недвижимости
Другие статьи автора

Ипотека без первоначального взноса: это вообще возможно? Объясняет екатеринбургский риелтор

Есть четыре способа, но каждый последующий рискованней другого

Поделиться

Купить квартиру без первоначального взноса можно, только нужно готовиться к рискам. О них в своей колонке рассказала Екатерина Торопова

Купить квартиру без первоначального взноса можно, только нужно готовиться к рискам. О них в своей колонке рассказала Екатерина Торопова

Поделиться

Хотя большинство банков снизили требования к первоначальному взносу до 10% от стоимости жилья, он остается основным стоп-фактором для многих людей, желающих получить недвижимость. Мы спросили у Екатерины Тороповой, директора агентства недвижимости «Метражи», есть ли реальный способ взять ипотеку без первоначального взноса. Публикуем ее ответ.

К сожалению, банковская система в этом смысле совсем не гибка. Вот типичная в наши дни ситуация: семья с детьми долгое время снимает квартиру, дисциплинированно платит каждый месяц за аренду. Для банков они были бы идеальными заемщиками. Но поскольку накопить на первоначальный взнос для них нереально, то кредит этой семье просто так не дадут. И им приходится выкручиваться, придумывать разные заковыристые способы все-таки заиметь свое жилье.

Есть ли способы получить ипотеку без первоначального взноса? Они есть — и одновременно их нет. Потому что купить квартиру без денег, взять ипотеку на всю сумму — это обычно чем-то чревато: и повышенными ежемесячными расходами, и повышенными рисками.

Замена первоначальному взносу


Сначала скажу о тех ситуациях, в которых первоначальный взнос можно чем-то заменить. Это касается не всех категорий людей, но сказать об этом всё равно надо: многие, как показывает практика, не знают своих возможностей.

Материнский капитал. Его можно использовать как первоначальный взнос или хотя бы компенсировать часть этого взноса. Такие сделки кредитуют далеко не все банки, но в принципе такая возможность есть. Вкладывая маткапитал в жилье, не забудьте про дальнейшие сложности с оформлением, они достаточно серьезные.

Государственные льготы и субсидии. Для бюджетников: учителей, врачей, молодых ученых, военнослужащих — действуют специальные ипотечные программы. Там есть масса условий, надо смотреть, проходите ли вы по ним, но в ряде случаев существенные государственные субсидии действительно выдаются.

Существующее жилье. Если у вас уже есть какое-то жилье, даже комната — можно получить кредит под его залог. Банки дают до 80% от стоимости недвижимости, и эти деньги можно использовать на частичную оплату новой квартиры. Но не забудьте, что ваше прежнее жилье в залоге, и не допускайте просрочек.

Программы банков и застройщиков


Банки, которые дают ипотеку без первоначального взноса, есть. Но их крайне мало, а процент в этом случае будет повышен на 2–3 пункта. Это выльется в существенную сумму как в ежемесячном платеже, так и в общей переплате.

Кроме того, такого заемщика будут проверять особенно тщательно: справка по форме банка с нарисованной зарплатой тут не пройдет, нужна будет именно 2-НДФЛ. Плюс стаж на последнем месте работы от шести месяцев, плюс хорошая кредитная история. И одобряют в этом случае преимущественно новостройки. В целом брать такую ипотеку не очень выгодно. Единственное, на что можно надеяться — это через некоторое время рефинансироваться в другом банке под обычный рыночный процент.

Время от времени отдельные банки и застройщики запускают совместные акции по покупке без первоначального взноса. В этом случае вы не можете выбирать что хотите: обычно в акциях участвует ограниченный пул квартир, притом не самых ликвидных. Но для кого-то среди этих объектов может оказаться и вполне подходящий вариант.

Некоторые застройщики имеют и свои собственные программы «без первоначального взноса». Расходы: вы берете кредит на полную стоимость квартиры и платите 13% от суммы «первоначального взноса», который по факту оформляется как скидка. Естественно, выходит гораздо дороже, чем с ПВ, но многие этой схемой пользуются.

Потребительский кредит


Наверное, каждый второй клиент без первоначального взноса думает о том, чтобы взять на эти цели потребительский кредит. Я считаю, что это рискованно. Это ведь серьезное повышение долговой нагрузки. Потребительские кредиты дают под больший процент и на меньший срок, чем ипотечные, в итоге ежемесячный платеж может оказаться очень большим. Плюс придется платить ежегодные страховки и по тому, и по другому кредиту.

Кроме того, взять потребительский кредит под первоначальный взнос — это не так-то просто.

Вы запросто можете «не пройти» просто по доходу. Я уже не говорю о том, что сумма кредита и дата его взятия могут навести сотрудников банка на справедливые подозрения. Итог будет тот же — отказ по ипотеке.

Изредка бывают случаи, когда потребительский кредит остается единственным выходом. Но повторю: предпочитаю все-таки этим способом не пользоваться.

Завышение стоимости объекта

Суть способа в том, чтобы купить объект (вторичку) значительно ниже рынка и разницу с рыночной ценой провести по документам как «первоначальный взнос». Рисков здесь сразу несколько. Во-первых, это незаконная схема. Во-вторых, сильно рискует продавец: если Росреестр вдруг признает сделку недействительной, то продавец будет обязан вернуть покупателю всю сумму, в том числе и фиктивный первоначальный взнос. В-третьих, купить хорошую квартиру существенно ниже рынка тоже не так-то легко, особенно сейчас. В погоне за большой скидкой можно попасться на крючок мошенников или заключить очень рискованную сделку, я об этом уже писала в отдельной статье.

Вот основные способы покупки квартиры без первоначального взноса. Как видите, все они имеют свою теневую сторону: или повышенный риск, или повышенные расходы в долгосрочной перспективе. Поэтому если есть возможность все-таки наскрести первоначальный взнос, например, взять в долг у родственников, то хорошо бы ею воспользоваться. Понятно, что любой долг придется отдавать, но тут хотя бы без процентов. Ну а если такой возможности нет — то можно прибегнуть к вышеописанным способам. Только хорошо всё просчитайте.

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она подробно разобрала, как сэкономить на покупке вторичного жилья, а также как оценить квартиру, чтобы не переплачивать за нее. Еще эксперт разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Риелтор составила подробную инструкцию о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок.

Для тех, что задумывается перебраться за город, Екатерина Торопова сделала детальный разбор, сколько стоит и кому доступен собственный домик, а также дала 10 советов, которые пригодятся при покупке земли.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

По теме (11)

Автором колонки может стать любой. У вас есть свое мнение и вы готовы им поделиться? Почитайте рекомендации и напишите нам!

Автор

оцените материал

  • ЛАЙК2
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ4
  • ПЕЧАЛЬ0

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Хочешь быть в курсе событий, которые происходят в Екатеринбурге? Подпишись на нашу почтовую рассылку
Loading...