Урвать за полцены: екатеринбургский риелтор — о способах сэкономить на покупке вторичного жилья

Есть один миф, который сильно портит жизнь покупателям недвижимости: «Якобы можно купить квартиру на 30–40% дешевле, для этого нужно только хорошо поискать». И эта наша неизбывная национальная черта: урвать что-то стоящее за полцены — настоящий Клондайк для мошенников.

По просьбе E1.RU, директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова рассказала, в каких случаях можно сэкономить при покупке квартиры, какие есть для того инструменты и как не попасться на удочку аферистов.

Законные способы сэкономить

На самом деле, безопасных вариантов получить существенную скидку при покупке квартиры только два.

1. Срочная продажа

Такое бывает, да. Одному продавцу надо срочно переезжать, второй уже нашел квартиру мечты и продать старое жилье надо быстро, у третьего еще какие-то обстоятельства. Частая ситуация, когда планируется цепочка сделок, и из нее внезапно выпадает покупатель (или одно из звеньев в цепочке). Приходится срочно искать нового и, разумеется, снижать цену. Но даже в этом случае цену вряд ли снизят больше чем на 5–10%.

Тут всё зависит от сроков. Ко мне приходит собственник и просит продать квартиру. Сколько она будет стоить? Смотря сколько времени и терпения есть у продавца:

• готов ждать 3–4 месяца — можно поэкспериментировать с ценой, попробовать продать дороже;

• хочет, чтобы мы нашли покупателя в течение месяца — анализируем цены по недавно проданным квартирам и ставим рыночную стоимость;

• мечтает найти покупателя в течение недели. Мы определяем цену немного ниже рынка (не больше 5%). Я вас уверяю, на активном рынке такого снижения более чем достаточно. Если квартира не «убитая», документы в порядке, то покупатель найдется быстро.
  

Ни о каких 30–40% речь здесь не идет и идти не может.

2. Легальные риски

Это не про мошеннические схемы, а про риски в рамках закона.

Пример из практики. Недавно мы покупали клиентам квартиру на ЖБИ. И если аналогичные объекты стоили 5,2 млн, то «наша» квартира продавалась за 4,5 млн рублей — то есть почти на 10% дешевле. Почему?

То есть сначала нужно было покрыть этот долг, снять обременение, а уже потом квартиру можно было продавать.

При этом обременение в Росвоенипотеке снимается не менее 30 рабочих дней, то есть полтора календарных месяца. Конечно, мы подстраховались, всё проверили и перепроверили. Но всё равно это риск: погасить чужую ипотеку, отдать 4,2 млн рублей и полтора месяца ждать, надеясь, что с продавцом за это время ничего не случится.

Слава Богу, всё кончилось благополучно, клиенты купили эту квартиру. Ирония судьбы: через месяц у них поменялись семейные обстоятельства, они собрались переезжать с ЖБИ на Втузгородок, и квартиру снова пришлось продавать. Правда, теперь мы продали ее гораздо дороже — за 5,1 млн рублей.

Как видите, даже при таких рисках скидка составила около 10%. Это и есть максимум, который можно выиграть при покупке квартиры на вторичном рынке так, чтобы потом не было мучительно больно за потерянные деньги.

Если вы видите, что квартира продается на 15–20–30% дешевле — это признак того, что объект неблагополучный. Что тут может быть?

Довольно частая практика, когда один или несколько членов семьи отказываются от участия в приватизации. Но мало кто знает: любой такой «отказник», хотя и не является собственником жилья, по закону сохраняет пожизненное право пользования квартирой. И может не выписываться.

Опять же история из практики. Пришла женщина с просьбой продать квартиру, цену согласна была поставить на 15–20% ниже рыночной. Оказалось, что квартиру она собиралась продавать... вместе с прописанным в ней братом, который в свое время отказался от приватизации в пользу сестры. Родители, которые тоже писали отказ, уже умерли, и женщина решила продать квартиру.

Не тут-то было: брат заявил, что он не согласен, выписываться из квартиры не будет и вообще претендует на 50% площади. Сестра была в шоке: когда были живы родители, он их обижал, даже на похороны не пришел, а тут такие запросы. Был суд, по которому притязания брата на долю в квартире отвергли, но из квартиры не выписали. Право жить там до конца жизни у него остается.

Можно было бы попробовать договориться с братом, пообещав ему какие-то деньги после продажи квартиры, но сестра не хочет давать ему ни копейки. От сотрудничества мы отказались. И мне искренне жаль человека, который все-таки соблазнится на низкую цену и купит эту квартиру.

Банкротство и недвижимость

Бич нашего времени и страх всех покупателей недвижимости. Типичная история: человек, запутавшийся в долгах, перед неизбежным банкротством старается переписать на родственников или распродать свое имущество. Чтобы взыскать с него в итоге было нечего.

Такие люди стараются быстро продать недвижимость и продают на 15–20% ниже рынка. На такой лакомый кусочек, естественно, находится покупатель. И попадает в очень опасную ситуацию: когда человек официально станет банкротом, всё имущество, которое продано им за последние 6 месяцев, может быть передано конкурсному управляющему и реализовано с торгов. Покупатель квартиры в таком случае может остаться и без квартиры, и без денег.

Недееспособность продавца

Недавно по соцсетям ходила удивительная, но вполне реальная история о том, как женщина умудрилась трижды продать свою квартиру и получить за нее деньги. Каждый раз после продажи объекта она обращалась в суд, указывая на то, что была в момент сделки недееспособна. Вычислили ее только на третий раз. И да, она стояла на учете в психоневрологическом диспансере.

Этот момент в нашем законодательстве туманен и скользок.

И это только потому, что никто не проводил соответствующей экспертизы. Строго говоря, недееспособным человека может признать только суд. То же заключение нотариуса о дееспособности заявителя вполне может быть оспорено, это подтверждается судебной практикой.

Поэтому если продавец стоит на учете в ПНД, безопаснее отказаться от сделки. Пару недель назад к нам обращалась клиентка. Ее сестра умерла, и она хотела переселить к себе ее сына с подтвержденной шизофренией, чтобы за ним присматривать. Квартиру племянника она хотела продать. И хотя сын считался дееспособным, мы отказались от этой сделки, посоветовав клиентке сделать всё по закону. То есть: обратиться в суд, чтобы установить недееспособность племянника, взять его под опеку и только тогда думать о продаже квартиры. Естественно, с разрешения органов опеки.

Такие квартиры тоже могут продаваться существенно ниже рынка. Но низкая цена в этом случае может вам обойтись слишком дорого.

Фальшивые доверенности

Наверное, 90% всех мошеннических сделок на рынке недвижимости происходят с участием доверенности на продажу. В Екатеринбурге была громкая история о том, как арендатор продал квартиру собственника по поддельной доверенности. Эти инциденты происходят с пугающей регулярностью во всех регионах.

Конечно, есть и вполне законные сделки, которые проходят по доверенности, но их не так много. В любом случае, как только вы видите доверенность, будьте начеку:

• найдите способ поговорить с собственником. Действительно ли он собирается продавать квартиру, почему он ее продает, почему сам не может присутствовать на сделке?

• проверьте доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты. Свяжитесь с нотариусом, который указан в доверенности, и узнайте, действительно ли эта доверенность им выдавалась и удостоверялась;

• спросите у продавца, возможно ли купить эту квартиру в ипотеку. Если это невозможно, насторожитесь. Срочно, дешево, с участием доверенности и только за наличные — это достаточный набор «маячков», чтобы решительно отказаться от такой сделки.
  

Скажу еще раз: если вы хотите купить вторичку дешевле, ориентируйтесь на дисконт в 5–10%. Всё остальное слишком похоже на поле чудес.

Почитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она составила подробную инструкцию о том, как поделить имущество так, чтобы никто не оказался обижен, при этом провести процедуру с минимальными потерями. Еще она разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Эксперт прописала подробную инструкцию и о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок. Для тех, кто до сих пор сомневается, брать квартиру в ипотеку или продолжать снимать, Екатерина Торопова сделала детальный разбор с расчетами. А если кто-то всё же решился купать жилье, почитайте о том, на что в первую очередь нужно обращать внимание.