«Средний палец видите? Вот его-то и показывает ЦБ»: что будет с рынком новостроек в Екатеринбурге

Недвижимость растет в цене и дешеветь не собирается. После повышения ключевой ставки новостройки уже два месяца подряд бьют рекорды продаж, но долго ли это продлится?

Основатель «Драже» — портала объявлений по аренде агентства жилья и одноименного агентства недвижимости — Никита Словиковский в своей колонке рассказал о новой проблеме для первичного рынка и о печальных перспективах в плане ипотеки для новостроек.

На общем собрании в агентстве наш эксперт Татьяна Ежова обратила мое внимание на один очень интересный тренд. С одной стороны, мы сейчас видим, как покупательские потоки перераспределяются с рынка вторички на рынок новостроек, потому что брать ипотеку под 16–17% на вторичный рынок — желающих немного. А на рынке новостроек ставки живые и очень даже неплохие.

И вот получается, что на рынок новостроек пошел большой пласт людей, которые до этого планировали совершить обмен «продал вторичку — купил вторичку». Но что-то в экономике пошло не так, и они стали вынужденно смотреть в сторону новостроек.

При этом изначально они эту вторичку для покупки рассматривали по двум причинам:

• Можно сразу заехать в готовое и не делать ремонт, а то и с мебелью и техникой от предыдущих владельцев всё купить.

• Можно заехать сразу и жить. Не нужно ждать, пока дом достроят и сдадут.
  

То есть, резюмируя мысль: на рынке первички сильно вырос спрос на готовое или близкое к сдаче. И особенно — на варианты с отделкой. Но у застройщиков другая реальность. У них кадровый голод на рынке труда и большие сложности с поиском бригад, готовых заниматься отделочными работами.

Я много с кем общаюсь на эту тему из топ-менеджеров девелоперских компаний, и мне вот буквально через одного все говорят про эту боль. Чуть лучше дела обстоят у местных игроков, и гораздо хуже — у «понаехавших» застройщиков. Те товарищи воют уже почти в голос.

Ну и на рынке мы тоже видим подтверждение этим словам. Во многих ЖК, в которых в первых очередях продавались варианты с отделкой — в новых очередях этих же ЖК на рынок выходит уже предложение без отделки, где ремонт покупателю придется делать самостоятельно.

И что следует из этого? Будет расти ценовой разрыв между квартирами без отделки и с отделкой. Улетит еще дальше в космос стоимость работ ремонтных бригад.

А еще добавлю к этому щепотку «я же говорил». Я же говорил, что под инвест для перепродажи нужно брать только с чистовой отделкой, а вы не слушали и покупали с «подготовкой под ремонт». Сейчас преимущество будет явно на стороне первых.

А теперь про ипотеку. На рынок первички устремились все покупатели с ипотекой, когда для вторички ввели заградительные ставки. Эта волна спроса начала разогревать рынок, и цены на новостройки стали расти уже откровенно неприличными темпами.

Государство, видя это, стало предпринимать попытки охладить рынок первички.

Сначала они просто подняли первоначальные взносы на новостройки с 15 до 20%. Но это не помогло. Теперь они подняли требования к банкам, которые должны ограничить присутствие на рынке банковских продуктов без подтверждения дохода (без справок о трудоустройстве и зарплате).

Первым закрыл лавочку «Альфа Банк», а он входил в тройку лидеров по выдачам ипотеки. На очереди Сбер и ВТБ.

Похоже, что заканчивается эпоха легкой и простой ипотеки для легиона самозанятых, фрилансеров, ипэшников и всяких разных любителей принимать оплату на карту Сбера. Весь этот и прошлый год мы их одобряли по щелчку пальцев. Но сейчас — будущее стало туманным.

Иначе придется ждать «оттепели» незнамо сколько, а это ведь была существенная доля рынка. По оценкам банков — около 20% таких заемщиков было в общей массе.

Следующий виток ужесточения мы ждем в январе, когда первые взносы по новостройкам грозятся поднять до 25%, а некоторые деятели предлагают и до 30%. А за ним уже маячит следующий рубеж — отмена летом 2024 года ипотеки с господдержкой.

Сколько еще пуль нужно будет всадить в рынок первички, чтобы цены на нем перестали расти под недовольное бурчание инвесторов, и сколько еще ограничительных мер мы увидим — вопрос.

Ранее мы рассказывали, где в Екатеринбурге сильнее и быстрее всего подорожали новостройки, а где — вторичка. Эксперты говорят, что ипотека сейчас стала дороже аренды, но поэтому и съемное жилье стремительно дорожает.