Пока одни пророчат строительной сфере полный крах, мол, кто эти ваши новостройки покупать будет, другие приобретают свою первую недвижимость или просто улучшают жилищные условия. Только за прошлый год в Екатеринбурге купили рекордное количество квартир — 1,6 млн кв. м. О том, как сейчас себя чувствует рынок недвижимости, об ипотеке, охране памятников архитектуры, про будущее индивидуального жилого строительства и о проблемах в диалоге государства и бизнеса поговорили с главой PRINZIP Геннадием Черных.
— Геннадий Геннадьевич, начнем с самого волнующего, злободневного вопроса: как изменения в условиях выдачи ипотеки отразились на первичном рынке и почему многие продолжают верить, что скоро квартиры подешевеют?
— Судя по объемам продаж, я не вижу массового ожидания падения цен. То есть в основном люди принимали решение о покупке здесь и сейчас, а не ждали снижения стоимости. Поэтому я не могу согласиться с тем, что ждут снижения цен. Мне кажется, это просто желание. Да, мы хотели бы, чтобы цены пошли вниз, но в итоге все равно всё дорожает, все равно идут и покупают недвижимость сейчас. Все видят, что есть инфляция, растут цены на продукты питания, растут зарплаты. Растет и стоимость жилья.
«Поведение покупателя при покупке жилья сейчас такое же, как и при покупке техники или авто. Люди хотят модель поновее»
К тому же за последние лет 10 жилье сильно изменилось. Это уже не стандартный дом, где ты мечтал побыстрее пройти подъезд, чтобы оказаться в квартире. Сейчас в домах красивые холлы и дворы. Идет постоянная эволюция продукта. Хочется чего-то нового, более высокого сервиса, других материалов, более удобных планировок. Поэтому люди готовы платить за строящиеся дома больше, чем уже за построенные когда-либо.
— А повышение ипотечной ставки на вторичном рынке как-то повлияло на рынок новостроек? В какой-то мере первичка выгоднее же получается.
— Сложный вопрос. Я вижу, что увеличился спрос на всё: вместе с первичкой раскупили и вторичку. И я бы не ставил такую прямую зависимость между ними. Человек все равно выбирает жилье, отталкиваясь от собственных возможностей и желаний: есть ли у него деньги на первый взнос, есть ли постоянное место работы, чтобы тебе была одобрена ипотека, есть где жить сейчас, в конце концов. Также в первую очередь человек обращает внимание на локацию. Разница в стоимости жилья на обоих рынках и разница в ипотечных ставках компенсируют друг друга.
— Как думаете, что будет после отмены льготных программ? Было обещание, что ставку урегулируют и она будет 5–7% без субсидирования.
— У меня нет какого-то плохого прогноза. Тут вопрос в другом. Решение принимают Центробанк и Правительство России. Ключевой момент в том, верить им или нет. Я для себя давно решил: верю. Я считаю, что они видят ситуацию гораздо шире. Мы смотрим только в диапазоне стройки. Кто-то считает, что сейчас стройка рухнет, это за собой потянет сразу большое количество смежных отраслей, так и экономика рухнет. Но я считаю, что сейчас стройка — это не локомотив экономики. Да, весомая ее часть. Но не основная.
«Сейчас вся проблема строительной сферы не в финансировании или поддержке от государства. Хороших специалистов катастрофически не хватает»
— То есть уже никаких мер поддержки не требуется, как это было, скажем, в пандемию?
— Есть, конечно, моменты. Например, я считаю, что власти нужно обратить побольше внимания на ИЖС. Этот сегмент с точки зрения проектного финансирования или ипотеки у нас не поддерживается вообще. Из-за этого развивать рынок ИЖС гораздо сложнее, чем многоквартирных домов. Смотрите: чтобы построить поселок, денег надо примерно столько же, сколько на многоквартирный дом высотой 25 этажей. Когда я иду в уважаемый банк за проектным финансированием строительства многоквартирного жилого дома, там смотрят, что участок в аренде, есть проектная декларация, экспертизу прошли. Говорят: «Мы готовы вас финансировать». А по коттеджному поселку — нет. Тут банк видит большие риски для себя. Точно так же у нас нет ипотеки для ИЖС. Например, если говорить про Екатеринбург и строительство частного дома в его границах, здесь получить ипотеку невозможно.
— А есть ли вообще спрос на ИЖС?
— Желающих купить — даже не желающих, а тех, кто может себе позволить купить дом в хорошем организованном поселке, — конечно, в разы меньше, чем тех, кто может себе позволить купить квартиру. Дом просто дороже. И, как правило, такую недвижимость покупают люди семейные. А их меньше. Например, ребенок, который съехал от родителей, не будет себе покупать дом, он рассмотрит квартиру.
— Получается, проще продать 200–300 небольших квартир в доме, чем 30–40 хороших коттеджей. Зачем вообще PRINZIP занимается ИЖС?
— Мы видим перспективу в этом. Понимаем, что через какое-то время это будет востребовано, инструменты поддержки от государства доработают, появится ипотека, в тот момент у нас уже будет большой опыт, мы будем экспертами.
— А еще нужна развитая инфраструктура, хотя и в городе застройщиков ругают, что дома возводят, а дороги, больницы, школы — нет. Почему так вообще происходит? Кто виноват: муниципалитет или девелоперы?
— Смотрите, сегодня строительство детского сада на 200 человек — это примерно где-то 230−250 миллионов рублей. У муниципалитета нет бюджета. А застройщику надо такую сумму или закладывать в стоимость квартир, или иметь свободные активы, чтобы строить всё за свой счет. Ситуацию может исправить грамотный диалог и механизм государственно-частного партнерства. Примеры тому — школы в Березовском и на ВИЗе. Да, может быть, компании строят их, выходят в ноль или в минус, но уже не в громадный минус. С точки зрения такого взаимодействия мы пока где-то в середине пути. И всё зависит от того, насколько хорошо будет выстроен диалог.
— PRINZIP же тоже участвует в развитии города: в прошлом году выкупили землю в парке РТИ и участок рядом, чтобы передать их городу под строительство спортивных объектов, вложились в строительство центра для онкобольных детей. Почему мало кто занимается такими вещами? Зачем вам это?
— Это наш город. Мне нравится здесь жить, я хочу, чтобы здесь мои дети жили. Хочу, чтобы в городе было хорошо. Но это личный выбор каждого. Просто отношение к этому делу у всех разное. Но я считаю, посмотрев на хороший кейс, где застройщик помогает развитию инфраструктуры города, кто-то да скажет, что так же может и хочет.
— Заразителен пример не только дурной, но и хороший.
— Именно. Кто-то сам не начал бы такое дело, но вот присоединиться будет рад.
— Строить дорого. А почему бы тогда не организовать полезные пространства в памятниках архитектуры и просто значимых зданиях города? В Москве, Санкт-Петербурге, даже в Тюмени так делают.
— Я в детстве ходил на занятия в Доме пионеров, как все дети тогда. Посещал фотокружок. И это была история про социализацию и самостоятельность. Я из небольшого города, где на 50 тысяч населения был один такой Дом пионеров. Тогда всё было понятно. А сейчас всё немного по-другому, и сначала надо ответить на вопрос, где нам нужны такие пространства, в каком количестве, что там будет. Потом определить, какими ресурсами мы располагаем, отметить памятники архитектуры и те здания, которые можно под это приспособить. А потом просчитать экономику проекта.
— И что дальше происходит, где камень преткновения?
— Есть очень красивое здание гостиницы «Мадрид». Как-то вызвали нас и еще нескольких коллег-девелоперов. Сказали, что власть заинтересована в ремонте здания. Мы говорим, что всё хорошо. Задаю вопрос агентству по управлению и использованию памятников истории и культуры: «А сколько у нас времени займет согласование проекта реконструкции с момента принятия решения?» На это мне ответили, что неизвестно. Может быть, два года, может быть — три. То есть было видно, что на самом деле не особо кто-то заинтересован в обеспечении сохранения памятников. Они просто надзорный орган, который следит, чтобы ничего не трогали. Когда у нас на федеральном уровне изменится отношение к этому, тогда ситуация поменяется. Тут важно государству осознать, что памятники архитектуры, если их отреставрировать, заинтересуют бизнес. Вовлечение таких объектов в оборот — это новые налоговые поступления. Не говоря уже о красоте города и точках притяжения для туристов.
— Но при этом застройщики охотно строят новые коммерческие площади.
— Опять же, так дешевле. Да и спрос высокий. За прошлый год мы продали рекордное количество коммерции, кладовок и паркингов. В этом году начинаем строительство нашего бизнес-центра класса А рядом с «Парковым кварталом». Весной устроим презентацию. Также есть спрос на индустриальные парки. Сегодня много отечественных производств развивается, которым нужны площадки. В этом сегменте мы развиваем проект формата Light Industrial в Кольцово.
— А какие еще проекты от PRINZIP мы увидим в этом году?
— Мы запускаем строительство бизнес-центра и нескольких жилых комплексов в Екатеринбурге. Проекты будут на Пионерке, Уралмаше, Вторчермете и Ботанике. Также в этом году завершаем строительство ЖК «Ньютон Парк» и запускам в работу новую очередь в «Парке Победы». В ближайшее время приступаем к строительству коттеджного поселка с термами и хорошей социальной инфраструктурой в Санкт-Петербурге. В этот проект мы очень верим. Он недалеко от горнолыжного комплекса расположен. Так что этот год будет очень насыщенным. Главное, чтобы были кадры.
Материал носит предварительный информационный характер. Визуализации объектов являются ориентировочными. В проекты и планы строительства могут быть внесены изменения в соответствии с действующим законодательством. Не является публичной офертой. ИЖС Микрорайон Южный (Исток) — продажа только готовых индивидуальных домов (коттеджей) с отделкой под чистовую по договорам купли-продажи дома и земельного участка после завершения строительства. Продажи недвижимости в иных проектах, упомянутых в материале, не осуществляются, за исключением Жилого квартала «Парк Победы», Жилого квартала «Ньютон Парк» и Жилого комплекса «Парковый квартал».
Застройщик Жилого квартала «Парк Победы» (2-й этап строительства): ООО СЗ «ПАРК ПОБЕДЫ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
Застройщик Жилого комплекса «Парковый квартал» (4-й этап строительства): ООО СЗ «ПАРКОВЫЙ КВАРТАЛ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
Застройщик Жилого квартала «Ньютон Парк» (ЖК «Ньютон Парк»): ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «БЭСТ-СТРОЙ». Проектная декларация на 5-й, 6-й и 8-й этапы строительства — на сайте наш.дом.рф. Проектная декларация на 7-й этап строительства — на сайте наш.дом.рф.
Рекламодатель: АО «Принцип Недвижимость», ИНН 6658257670, prinzip.su.
