Отберут квартиру и выселят? Что будет, если вы перестанете платить по ипотеке

Недавно Госдума приняла закон, по которому заемщик сможет продавать ипотечное жилье без участия банка. Значит ли это, что банк больше не вправе забрать квартиру у должника? И что будет, если заемщик перестанет вносить ежемесячные платежи и накопится просрочка? Объясняет директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.

На самом деле в законе этом нет ничего революционного. Я, откровенно говоря, вообще не понимаю, зачем понадобилось его принимать: по сути, он в нынешних реалиях ничего не меняет. Мы и раньше прекрасно продавали квартиры в залоге, никаких проблем с этим не было.

Что касается просрочки по ипотеке — алгоритм действий банков остается прежним. И поскольку совсем не многие люди знают о том, что происходит после того, как человек перестает платить за ипотеку, давайте об этом поговорим подробно.

Как объясняет наш ипотечный брокер Мария Гуркина, с точки зрения банков просрочки бывают разные.

Просрочка недельная. Ее иногда называют технической. Она составляет от 1 до 6 дней и, как правило, происходит по какой-то случайности: например, человек просто забыл заплатить, или не забыл, но по рассеянности неправильно округлил сумму платежа — и платеж не прошел. Или он упустил из виду, что деньги между банками могут идти до трех дней, перевел нужную сумму в сам день платежа — и деньги к моменту списания еще не поступили на счет.

Такая просрочка считается незначительной. Крупные банки могут в этот период даже не позвонить.

Просрочка до 30 дней. В банковской сфере ее иногда именуют ситуационной. Месяц — это пока еще тоже не критический срок, и, если успеть в течение 30 дней внести платеж, ничего страшного не случится. И даже пеней еще набежит не так много. Эта просрочка, конечно, обязательно отразится в кредитной истории — но банки при прочих хороших данных на нее практически не обращают внимания.

Просрочка от 60 дней. Вот это для банков уже проблема. Просрочка больше 60 дней в кредитной истории серьезно портит эту самую историю — и потом человеку могут долго отказывать в кредите, несмотря на белую зарплату и официальную работу.

Дальнейшие просрочки воспринимаются как красные линии. У всех банков эти линии свои: кто-то обращается в суд уже после трех месяцев просрочки, кто-то ждет до полугода.

Есть такой миф: как только просрочишь платеж на день — банк заберет квартиру. Конечно, это не так. Да, с одной стороны, для банков просрочки по кредитам очень неприятны: они ведь при этом обязаны резервировать часть собственных денег в размере просроченной задолженности на спецсчетах, то есть вывести эти деньги из оборота.

Смотрите сами: сначала им надо обратиться в суд, потом передать решение суда в ФССП, потом, после открытия исполнительного производства, выставить квартиру на торги через Росимущество. Если продажа на торгах не состоялась, надо выставлять снова. В общем, для банков это лишняя головная боль, и они стараются решить проблему до этого этапа. Каким образом?

Звонить заемщику, созаемщикам и поручителям, узнавать причины, напоминать, требовать. Предлагать какие-то варианты решения проблемы — те же кредитные каникулы, которые, к слову, совсем не подарок. Алгоритм тут у всех банков примерно одинаковый, разница только в сроках.

Если это небольшой коммерческий банк, и сформированная просрочка для него имеет особое значение, то они начинают беспокоиться и звонить клиенту с первого же дня просрочки. Крупные банки переходят к активным действиям где-то в течение месяца.

Параллельно банк назначает неустойку за просрочку — как правило, это пени. Тут подход опять же разнится: где-то пени начисляются с первого дня просрочки, где-то — через неделю, конкретные условия описываются в договоре кредитования. Чаще всего размер пеней составляет от 0,1 до 1% в день от суммы просроченного платежа. Иногда, если просрочка превышает 30 дней, размер пеней увеличивается до 2% в день.

Итак, в течение довольно длительного периода, от трех до шести месяцев, банк пытается получить от заемщика свои деньги без обращения в суд. И только если его попытки остались безуспешными, переходит к следующему этапу: обращается в суд, выставляет залоговую квартиру на торги и продает. Продает, как вы наверняка знаете, дешево — на 20–30% ниже рыночной стоимости.

Для банка главное — вернуть свои деньги. И если человек покупал квартиру без первоначального взноса и завысил ее стоимость для банка, то его ждет очень неприятный сюрприз: возможно, цена продажи не перекроет оставшегося долга.

Допустим, человек покупал квартиру за четыре миллиона рублей. Поскольку денег на первоначальный взнос у него не было, он попросил продавца обозначить в документах цену в 4,8 миллиона. При этом 800 тысяч якобы передал продавцу наличкой, что тот подтверждает распиской — а четыре миллиона взял в кредит.

Но увы, через год у него наступили трудные обстоятельства. Он не смог платить ипотеку, просрочка достигла максимума, и банк выставил квартиру на торги — предположим, даже за те же четыре миллиона.

При этом сумма долга у заемщика осталась практически та же, ведь первый год он гасил только проценты — плюс пени за всё время просрочки. Что будет после того, как банк продаст квартиру? Он погасит этими деньгами сначала штрафы и пени, потом проценты, а потом тело кредита.

Но даже если он покупал квартиру с первоначальным взносом, такая схема совершенно невыгодна. Если бы продавал без банка — то точно продал бы дороже, и денег у него осталось бы больше.

Смотря что за случай. Одно дело — когда просрочка в несколько дней или хотя бы до месяца, и человек точно сможет выправить ситуацию в ближайшее время. Другое дело — если трудности предполагаются длительные. Здесь надо не рубить сгоряча, но и не затягивать с решением, нужно посмотреть на ситуацию холодно и трезво, без иллюзий. Возможно, продать квартиру будет самым здравым выходом.

У нас были клиенты, которые до последнего пытались удержаться в ипотеке, постоянно где-то занимали, потом перезанимали — хотя было очевидно, что проблемы нарастают и надо продавать квартиру, чтобы получить хоть какие-то деньги. В итоге этим и заканчивалось.

Если бы мы продали раньше, то денег у клиента было бы больше, а стресса меньше. Хотя, повторю, к каждому случаю надо подходить осторожно. Сейчас на рынке не та ситуация, чтобы действовать необдуманно, на эмоциях.

Я повторю: и мы, и другие агентства недвижимости успешно занимались такими сделками все эти годы, несмотря на отсутствие специального закона, и клиенты всегда находились. Конечно, не так легко и быстро, как на объекты без обременений — но всё-таки.

Банки никогда не были против таких сделок, наоборот. Им всегда было выгодно, чтобы клиент занимался продажей сам и погасил свой долг, чем связываться с судом и торгами.

Понятно, что это не для всех возможно. Я говорю для тех, у кого есть лишние деньги, которые идут на досрочное погашение кредита: если у вас нет такой подушки, то сформируйте сначала ее. Если в вашей жизни случится кризис, доход упадет или вообще пропадет — это поможет вам какое-то время платить ипотеку и тем самым сохранить квартиру.

Он, повторю, у меня пока вызывает только вопросы.

Смотрите сами. Закон разрешает заемщику продавать ипотечную квартиру самостоятельно в любой момент — но только в том случае, если банк еще не подал иск о взыскании на заложенную недвижимость. Собственно, как это было и раньше. Но зато тут появились подводные камни:

• максимальный срок для продажи квартиры составляет четыре месяца. По соглашению сторон срок можно менять с перерасчетом суммы задолженности — но, если должник не уложился в установленные сроки или отказался от продажи, то продать квартиру сам он больше не сможет;

• банк по соглашению с заемщиком вправе помогать ему в реализации жилья — разумеется, за вознаграждение. После продажи он вычтет все дополнительные расходы из разницы между ценой продажи и размером долга.

Отдельный вопрос — как именно банк будет помогать заемщику в «самостоятельной» продаже квартиры. Не возникнет ли тут схем, как при необязательных банковских страховках, которые по факту агрессивно навязываются, и не всем удается от них отказаться?

В общем, особого облегчения для заемщиков я от этого закона не вижу, а как он будет работать в реальности — посмотрим.

Ранее вместе с экспертами мы подсчитывали, как выгоднее поступить, если у вас вдруг появились свободные деньги: вкладываться в досрочное погашение ипотеки или открыть вклад. Прочитайте также, стоит ли покупать квартиру в ипотеку, если у вас нет первоначального взноса.