В Екатеринбурге застройщики назвали дату возвращения доступной ипотеки. Что еще происходит на рынке недвижимости

В Екатеринбурге застройщики, аналитики и представители власти обсудили, каким был 2025 год на рынке недвижимости в городе и чего ждать дальше. Круглый стол для этого организовал издательский дом «Коммерсантъ».

Глобально в сфере всё неплохо. Как рассказал первый замминистра строительства региона Руслан Гарифуллин, за прошлый год в области даже перевыполнили поставленный план по новым квадратным метрам.

«В 2025 году при плане по вводу в 3 миллиона квадратных метров жилья мы ввели 3 153 000 квадрата: 1,6 миллиона в индивидуальном жилищном строительстве и 1,553 миллиона в многоквартирных домах. По стране это шестое место по объемам», — привел цифры замминистра.

На 2026 год план установлен такой же — три миллиона квадратных метров нового жилья.

«Это реалистичный прогноз. По крайней мере, каких-то серьезных моментов, которые бы нас склонили в сторону пессимизма, сегодня нет. Да, есть определенные моменты, но тот задел, который имеется, думаю, позволит как минимум достичь плановых показателей», — добавил Руслан Гарифуллин.

С продажей уже построенных квадратных метров ситуация чуть сложнее. Хоть 2025 год в Екатеринбурге и завершился на уровне 2024-го (продано 1,2 миллиона квадратных метров в новостройках), но сделки в течение года шли неравномерно, и скачок произошел именно в конце года, когда стало известно об изменении правил семейной ипотеки. Об этом в своем выступлении сказал глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

«Объем предложения за последние пять лет вырос в три раза. В прошлом году эта тенденция не изменилась. Рынок уже был сверхконкурентным, но предложение приросло еще на 11%. На объем продаж нужно смотреть относительно остатков, и здесь ситуация не такая красивая. Если до середины 2024 года ежемесячно с рынка продавалось примерно 6% квартир, то сейчас — лишь 3,6%. С одной стороны, мы видим, что рынок достаточно сильный, продается много квартир, но из-за того, что объем предложения вырос, темпы продаж по отдельным компаниям снизились в полтора-два раза, и это создает определенные проблемы для участников рынка», — говорит эксперт.

Конкуренция также влияет и на цены, застройщики не могут позволить себе резких скачков. В 2026 году, по мнению аналитика, общий рост за год тоже не превысит 10%.

«Средняя цена сделки за весь прошлый год — 160 тысяч за квадрат. Цена в Екатеринбурге далеко не высокая. Для покупателей всё замечательно, для девелоперов, наверное, не самая лучшая характеристика, потому что цена — это еще и возможность с точки зрения какого-то качественного развития. Та повышенная конкуренция между застройщиками, которая сегодня есть в Екатеринбурге, не позволяет повышать цены», — отметил Михаил Хорьков.

О стоимости жилья высказались и застройщики. Гендиректор «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер назвал ситуацию опасной для участников рынка.

«Мы вынуждены иметь такую низкую цену, которая плохо растет, и это несет определенные риски для застройщиков, потому что издержки на нас катастрофически давят — налоги, стоимость земли, сети… Всё растет, а цена такими темпами не растет. Рентабельность застройщиков сегодня самая низкая, потому что достаточно большой объем строится, а весь драйвер продаж (75%) — это семейная ипотека», — сказал Владимир Городенкер.

Предстоящее введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей, по его мнению, вряд ли скажется на росте продаж. Для этого нужно повышать лимиты, потому что 6 миллионов на покупку квартиры для семьи — это мало. Об этом Владимир Городенкер ранее уже говорил E1.RU.

«За 6 миллионов квартиру можно купить в лучшем случае однокомнатную. Если для семей с тремя детьми дадут ставку в 4%, но оставят чек в 6 миллионов, я не думаю, что это будет какой-то драйвер продаж. Покупать, конечно, будут, но это не будет способствовать реальному улучшению семейных условий», — считает гендиректор строительной компании.

Поэтому главное, чего сейчас ждут девелоперы — дальнейшее снижение ключевой ставки и возвращение рыночной ипотеки. Покупатели уже сейчас стали оформлять кредиты по базовым ставкам в надежде на рефинансирование.

«Мы видим плавное снижение ключевой ставки. И самое главное, наверное, — не столько снижение, сколько обещание снижать ее дальше. Люди стали понимать, как это работает: ты можешь взять ипотечный кредит под рыночные условия, а потом его рефинансировать бесплатно, когда ставка упадет до разумных пределов. Разумная ставка в нашем понимании — это примерно 12% по ипотеке, то есть ключевая ставка должна быть в районе 9–10%. По обещаниям Центробанка, это может произойти через год, то есть рыночная ипотека заработает с конца года», — отметил Владимир Городенкер.

На встрече также обсудили тренд на снижение средней площади всех продаваемых квартир. Цифры привел Михаил Хорьков. По его данным, в 2025 году в Екатеринбурге средний показатель составлял 45,9 квадратного метра, а в январе 2026-го — уже 43. Эксперт связал это с лимитами по ипотеке, которые ограничивают возможность покупки более просторного жилья.

Застройщики же отмечают, что в перспективе эта тенденция приведет к дефициту больших квартир, поэтому многие отказываются от мелкой нарезки в своих домах.

«Мы не проектируем студии и совсем мелкую нарезку, потому что видим, что к 2029 году сложится некоторый дефицит в больших площадях, поэтому идем в сторону увеличения. В некоторых жилых комплексах до 5–7% — это квартиры площадью от 100 до 140 квадратных метров, чтобы это было полноценное жилье для большой семьи», — поделилась Нина Голубцова, заместитель главного коммерческого директора ГК «Кортрос», застраивающей Академический.

Посмотрите, как в 2025 году менялась доля ипотеки в сделках с недвижимостью в Екатеринбурге. Также мы сравнивали, какими были условия по рыночной ипотеке в последние годы, чтобы выяснить, когда было самое идеальное время для покупки квартиры.

Обзор об итогах прошлого года на рынке недвижимости читайте по ссылке. Все новости по этой теме мы собираем в специальном разделе.