«Покупатель перестал быть крайним». Как изменилась ситуация с продажей квартир по «схеме Долиной»

«Схема Долиной» стала главной страшилкой рынка недвижимости в 2026 году. Пенсионеры, обманутые мошенниками, продавали квартиры, а потом по суду возвращали свое жилье, оставляя покупателей ни с чем. Таких историй была много по всей стране, в итоге на ситуацию отреагировал и Верховный суд — он выпустил тематический обзор судебной практики.

Директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова изучила документ и рассказала о его основных моментах. В том числе она ответила на самый главный вопрос: будет ли теперь покупатель в таких сделках больше защищен? Далее — от первого лица.

Да, судебный маятник наконец качнулся в сторону справедливости: добросовестный покупатель перестал быть априори крайним — и это отличная новость. Но я бы не сказала, что рисков у покупателей вторички теперь нет. Надо по-прежнему себя вести очень осмотрительно.

Давайте разберем обзор Верховного суда по пунктам. Что там нового?

Этот вывод Верховного суда, возможно, самый важный: нельзя защищать покупателя меньше только потому, что продавец стал жертвой мошенников. Должен быть соблюден принцип равной защиты.

В обзоре есть история из практики. Женщина продала квартиру, а потом пошла в суд и потребовала признать сделку недействительной: мол, была обманута мошенниками.

Покупатель, конечно, был в шоке и отчаянии. Он убеждал суд, что действовал добросовестно:

• покупатель лично общался с продавцом на подписании и предварительного, и основного договоров — и продавец выглядела вполне адекватной;

• он проверил все документы на квартиру, то есть проявил предусмотрительность и осторожность;

• расчеты прошли через индивидуальный банковский сейф — максимально безопасный способ, предложенный самим продавцом;

• продавец всеми действиями и словами подтверждала свое осознанное и добровольное намерение продать квартиру.

Суд первой инстанции отклонил эти доводы как не имеющие значения. Мол, продавца обманули и о чем тут еще говорить. Верховный суд назвал такой подход грубой ошибкой. Если покупатель действовал с осмотрительностью, проверил документы, пообщался с продавцом и не мог распознать его заблуждение, то он добросовестный, и сделку отменять нельзя.

Правда, проверка юридической чистоты квартиры — это, к сожалению, не абсолютная броня. Верховный суд оговаривается: если покупатель знал или должен был знать о заблуждении продавца, то его нельзя назвать добросовестным. Например, слишком низкая цена квартиры — это стоп-сигнал. Если покупатель его проигнорировал, то сам виноват: он должен был догадаться, что это неспроста.

Это сердцевина «схемы Долиной». Продавца-пенсионера, как правило, убеждают, что сделка будет как бы не настоящая: потом явятся сотрудники ФСБ, МВД или прокуратуры и вернут продавцу его квартиру. А может, даже наградят за помощь государству.

Когда афера вскрывается, продавец идет в суд и говорит: «Я не хотел продавать квартиру по-настоящему, это был спектакль».

Верховный суд привел на этот счет два случая из судебной практики.

Случай 1. Продавец в суде говорила, что «спасала квартиру» — иначе, как ей сказали, она бы ее лишилась навсегда. Она убеждала, что действовала под заблуждением. Верховный суд согласился, но частично: да, продавец заблуждалась в том, зачем она продает квартиру. Но она осознанно подписывала именно договор купли-продажи и понимала его правовые последствия, тем более что была индивидуальным предпринимателем и регулярно подписывала разные договоры, принимая на себя за это ответственность. Закон прямо говорит: заблуждение только в мотивах недостаточно существенно для признания сделки недействительной.

Случай 2. Продавец под влиянием мошенников продал квартиру покупателю: снялся с регистрационного учета, заключил договор с агентством, получил нотариальное согласие супруги. Покупатель взял ипотеку и заплатил полную стоимость квартиры — 3 миллиона рублей. После сделки продавец потребовал признать договор мнимым: он, дескать, не хотел продавать по-настоящему, а лишь инсценировал продажу.

Справедливости ради скажу, что здесь на стороне покупателя был не только Верховный суд. Суд первой инстанции и апелляция продавцу также отказали, потому что мнимая сделка — это когда обе стороны не хотят реальных последствий. Покупатель же действовал здесь абсолютно реально: взял кредит, заплатил деньги, зарегистрировал право собственности. Мысли продавца о «фиктивности» сделки — это только его иллюзии.

Второй аргумент обманутых покупателей — ссылка на психическое состояние, в котором они «не понимали значения своих действий». Здесь всё остается как и было: если продавец соглашается на судебно-психиатрическую экспертизу, и она подтверждает, что продавец ничего не понимал в момент сделки, то сделку признают недействительной.

В обзоре описано три ситуации:

• Женщина-продавец в суде сказала, что мошенники оказывали на нее мощное психологическое давление, и она не могла руководить собой при подготовке к сделке и во время нее. Суд первой инстанции неоднократно предлагал ей пройти судебную психиатрическую экспертизу, чтобы подтвердить этот факт. Женщина отказалась и иск проиграла.

• В другом деле экспертизу провели. Комиссия психиатров установила, что в момент сделки продавец-пенсионерка страдала органическим расстройством личности и не могла понимать значения своих действий, но апелляционный суд отказался признавать сделку недействительной: пенсионерка не состояла на учете у психиатра и, по словам свидетелей, выглядела нормальной. Верховный суд отменил это решение: есть результаты экспертизы, по ним женщина реально не понимала, что делала, квартиру надо вернуть.

• Еще в одном деле экспертиза показала, что продавец в момент сделки была в состоянии ремиссии и полностью отдавала отчет своим действиям. Диагноз в карточке есть, но в день подписания продавец был дееспособен. Суды трех инстанций и Верховный суд отказали продавцу в иске. Квартира осталась у покупателя.

В общем, недееспособность продавца по-прежнему остается миной замедленного действия при покупке вторичной недвижимости. Остается только надеяться на профессионализм судебных психиатров и на удачу. От этого риска на 100%, увы, не застраховаться. Однако все формальные меры предосторожности принимать надо: хотя бы просить справку из ПДН у продавцов, которые вызывают сомнения — просто ради того, чтобы суд, если что, признал вас добросовестным покупателем.

Эта практика была раньше повсеместной и возмущала всех участников рынка: сделку признавали недействительной, квартиру возвращали обманутому продавцу, а про деньги, уплаченные покупателем, как будто забывали. Покупатель в итоге оставался ни с чем.

В обзоре на этот счет тоже приведена подобная история из судебной практики. Семидесятилетняя пенсионерка под влиянием мошенников продала двухкомнатную квартиру, а потом подала в суд. Суд признал сделку недействительной, прекратил право собственности покупателя и вернул квартиру пенсионерке. Про уплаченные за квартиру деньги в решении суда — ни слова. Покупатель оказался без жилья и без денег.

Верховный суд высказался на этот счет определенно: если сделку отменяют, каждая сторона обязана вернуть другой всё полученное. Квартира — продавцу, деньги — покупателю.

К сожалению, это не значит, что деньги покупателю вернут сразу же. Ясно, что в большинстве случаев всю сумму обманутый продавец (если он действительно обманутый) уже перевел мошенникам. Покупатель получит на руки судебное решение и исполнительный лист, по которому имеет право взыскать деньги. Но вот как долго это будет — большой вопрос. Вариант, при котором продавец будет долгие годы платить небольшую сумму с пенсии, вполне реален.

Иногда жертва успевает одуматься буквально в последний момент — когда документы уже сданы в Росреестр, но запись в ЕГРН еще не внесена. В обзоре Верховного суда есть такой случай. Покупатель и продавец подали заявление на регистрацию перехода права, но через несколько дней сам продавец направил в Росреестр заявление: «Меня обманули, сделку не заключал, прошу прекратить регистрацию».

Ведомтсво регистрацию приостановило, а затем отказало в ней. Покупатель пошел в суд оспаривать отказ и проиграл: Верховный суд подтвердил, что всё законно. В основе регистрации лежит воля собственника. Если собственник заявляет, что его воля на сделку отсутствует и его обманули, то Росреестр обязан отказать.

Обзор умалчивает, успел ли покупатель передать деньги продавцу до того, как сработал «стоп-кран». Если успел, то ситуация патовая. Поэтому всем покупателям надо понимать: промежуток между подписанием договора и внесением записи в ЕГРН — это окно уязвимости. Если вы передадите деньги в этот период, а продавец потом отзовет регистрацию — вы останетесь без квартиры и с крайне туманной перспективой возврата денег.

Я повторю еще раз: хорошо, что суды теперь учитывают и интересы покупателя, но сами по себе риски никуда не делись. Их по-прежнему надо минимизировать: проверять юридическую чистоту объекта, оценивать адекватность продавца, анализировать цену — слишком низкая должна не радовать, а настораживать. Словом, надо всё так же держать ухо востро.

Споры по «схеме Долиной» были и в Свердловской области. Мы рассказывали, как архитектор из Екатеринбурга продала квартиру, а потом подала в суд на семью, заявив, что её обманули мошенники. В суде женщина заявляла, что и покупатель, и сотрудники банка должны были понять, что ее обманывают, но иск в итоге проиграла.

Также прочитайте советы эксперта, как понять, что продавец ведет себя подозрительно.