Закон о долевом строительстве меняют не в пользу граждан

Накануне депутаты приняли в первом чтении изменения в закон 214 "Об участии в долевом строительстве". Общий смысл этих изменений дать больше гарантий и прав компаниям-застройщикам.

Основной целью нового законопроекта, прошедего первое чтение вполне благополучно,љ заявлено "выравнивание баланса интересов застройщика и участника долевого строительства".

При этом легко заметить, что большинство предлагаемых изменений носят явно односторонний характер и направлены на установление дополнительных гарантий застройщику. Соответственно, степень защиты экономически слабой стороны договора - частного соинвестора - снижается.

Так, законопроект предлагает расширить перечень форм участия граждан в долевом строительстве: помимо договора участия в долевом строительстве это могут быть, например, и некие облигации. Какое-либо обеспечение этих облигаций (залогом или банковской гарантией) в законопроекте не упомянуто.

Новый документ ограничивает случаи расторжения договоров гражданами по решению суда и в одностороннем порядке. И, в то же время, устанавливает возможность расторжения договора застройщиком в одностороннем порядке в случае нарушения гражданами сроков оплаты. Хотя, согласно Гражданскому Кодексу, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

На снижение ответственности застройщика направлены и нормы, снижающие штрафные санкции в случае срыва сроков строительства, и нормы, освобождающие его от ответственности за строительные дефекты.

Не усиливают позиции дольщиков и другие положения законопроекта, предоставляющие застройщику право на составление одностороннего акта сдачи объекта, если дольщик оказывается недоступен или отказывается принять его в установленный срок. Причем причины, по которым гражданин мог бы отказаться принять работу строителей, в документе даже не рассматриваются.

Согласно предлагаемым изменениям, действие закона не должно распространяться на отношения юридических лиц и индивидуальных предпренимателей, связанные с инвестиционной деятельностью. Однако, как считает председатель комитета ГД по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум, если при этом не будет запрещена переуступка прав по инвестиционным договорам гражданам, неопределенность статуса этих договоров лишит граждан защиты, гарантированной законом о долевом строительстве.

Не исключено, что эта возможность пополнит используемый на рынке арсенал "серых схем", и место между застройщиком и частным соинвестором прочно займут "специализирующиеся" на переуступке прав посреднические организации.

Кроме того, законопроектом предусматриваются равные права банков-кредиторов и граждан, когда, в случае несостоятельности застройщика, вырученные от реализации имущества деньги распределяются между ними пропорционально степени участия. Совершенно очевидно, что общая сумма требований всех дольщиков и банка в любом случае превысит стоимость залога, а, значит, и полное возвращение вложенных средств станет невозможным.

Практически неизбежен в такой ситуации и конфликт интересов, когда банк, например, будет настаивать на реализации земли и недостроенного объекта ради возврата денег, а дольщики - на том, чтобы дом был достроен.

При этом, маловероятно, что предложенные изменения окажут серьезное влияние на сегодняшнюю ситуацию на строительном рынке.


Наиболее острой критике после вступления в силу закона 214 был подвергнут механизм солидарной ответственности застройщика и банка перед дольщиками, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта.


Кредитовать строительство на таких условиях банки отказались. И новый документ предлагает отменить солидарную ответственность застройщика и банка.

Но и залоговый механизм, при котором банки обязаны согласиться на пропорциональное удовлетворение обязательств наравне с дольщиками, выглядит для них не более привлекательным.

По мнению Мартина Шаккума, новый закон должен разрешать продавать заложенное имущество (землю и недостроенные объекты на ней) только той компании, которая возьмет на себя функции застройщика и все обязанности перед дольщиками. А в поданных в Госдуму предложениях от Российской Гильдии Риэлтеров предлагается заменить залоговый механизм страхованием риска ответственности застройщика за невыполнение условий договора долевого участия.

Не урегулирован и порядок госрегистрации договоров, призванный обезопасить дольщиков от двойных продаж.

До сих пор нет четкого перечня документов и такого же четкого перечня оснований для отказа в регистрации.

Впрочем, законопроект прошел только первое чтение, и, судя по количеству уже озвученных поправок, которые намереваются подать депутаты, еще может претерпеть существенные изменения.