Продавать, покупать, менять? Что сейчас делать с квартирой в Екатеринбурге

С конца февраля вся страна, и Екатеринбург в частности, живет в условиях неопределенности: цены высокие, ставки фантастические, состояние экономики лихорадочное. Однако жизнь продолжается, люди разводятся, женятся, разъезжаются, и всем нужно где-то жить — а значит, рынок недвижимости не умер.

Однако что сейчас лучше делать с квартирой? Продавать? Стало ли меньше работы у риелторов? А если остались какие-то накопления? Нужно ли покупать жилье — ведь неизвестно, что будет завтра, не бахнет ли еще один кризис? В своей колонке директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова объясняет, какие варианты сейчас доступны, а главное — выгодны.

Я не знаю, как в других агентствах, но у нас работы меньше не стало точно. В такие кризисные времена люди всегда ищут квалифицированных специалистов, чтобы не потерять деньги, потому что речь идет о крупных суммах и крупных рисках. Поэтому мы без работы не сидим.

Теперь к самой ситуации на рынке. Многие продавцы недвижимости сейчас сняли объекты с продажи, решив переждать непонятное время. Тем не менее за последние две недели к нам обратилось много людей с просьбой оперативно продать квартиру. И я их прекрасно понимаю: они хотят реализовать жилье по максимальной цене.

На вторичке цены уже поползли вниз. Понятно, что процесс этот не быстрый. Рынок недвижимости очень инертен, и цены будут снижаться постепенно, но зато долго. В прошлый кризис снижение составило до 30% и шло несколько лет — с 2014 года вплоть до декабря 2017-го.

Знаю, что некоторые клиенты просто кладут деньги на вклады, благо ставки по депозитам сейчас высокие. Но многие хотят снова реинвестировать в недвижимость и спрашивают меня, куда вложить средства, чтобы их сохранить. Давайте пробежимся по основным возможностям и проанализируем их.

Вложить в новостройку

Я всегда была за этот вариант, но именно сейчас отнеслась бы к нему с большой осторожностью. Цены, повторю, сейчас на пике — в том числе и на новое жилье. Кроме того, все обязательные требования в области строительных норм теперь будут добровольными, и лично у меня это вызывает тревогу. За последний год качество строительства и так было не ахти. Что будет сейчас, трудно представить.

Безусловно, есть застройщики, которым дорога репутация и которые будут соблюдать технологию, несмотря на отмену обязательных нормативов. Но «средняя температура по больнице», боюсь, нам не понравится.

В каком случае вкладывать деньги в новостройки сейчас оправданно? Если вы арендуете жилье и хотите купить квартиру для постоянного проживания. Старый фонд, несмотря на его плюсы, всё равно ветшает, а новое жилье останется ликвидным еще долго. Но только выбирать новостройку надо ну очень внимательно. Тридцать три раза отмерить, и только потом отрезать.

А вот инвестировать в новостройки сейчас точно не интересно. Более того: если вы уже инвестировали, например, в прошлом году и купили квартиру на этапе котлована, то самое время ее продавать, даже если дом еще не сдан. В ближайшие пару лет цена не вырастет.

Купить вторичку с хорошей локацией и сдавать

Некоторые клиенты говорят мне о таком варианте: продам сейчас свой неликвид (допустим, хрущевку в отдаленном районе), куплю ту же хрущевку ближе к центру и буду сдавать.

Сам по себе вариант неплохой, но в настоящее время совершенно невыгодный. Во-первых, вторичное жилье в хорошей локации сейчас дико переоценено и его стоимость скоро будет снижаться. Вы же потом всё равно захотите эту квартиру продать и с вероятностью 90% продадите существенно дешевле, чем купите. Во-вторых, количество нормальных объектов в продаже сейчас критически мало. Проще говоря, не из чего выбирать.

Этот вариант вполне возможен, если растянуть его во времени — то есть продать свою квартиру, пока цена еще хорошая, положить деньги на вклад и подождать несколько месяцев, пока цена на вторичку станет ниже (конечно, она за это время снизится не до минимума, но всё-таки существенно), и тогда уже реализовать вторую часть плана. Но надо иметь в виду, что рынок аренды сейчас очень конкурентен, потому что предложение превышает спрос.

Купить землю и построить дом

Один из самых выгодных вариантов. Загородное жилье и земля в Екатеринбурге недооценены, здесь есть потенциал для роста. В ближайшей перспективе они будут только дорожать. Поэтому, если вы, например, продаете квартиру и выручаете за нее 3–4 миллиона, можно купить землю. Тут есть несколько путей.

Дачный участок с домиком. Цены на дачи, конечно, сейчас тоже поднялись, но, вероятнее всего, они будут подниматься и дальше. Многие сейчас мечтают о своем клочке земли и огородике, на котором можно посадить овощи и зелень, и я их прекрасно понимаю. Если вы тоже мечтаете о дачном участке, то покупайте сейчас.

Частный дом. Купить готовый дом вблизи Екатеринбурга или в городской черте за 3–4 миллиона сейчас, к сожалению, нереально. Брать на него ипотеку — очень невыгодно, ставки сейчас 17–23% годовых. А вот построить в ипотеку вполне даже можно.

Кредитный лимит — 6 миллионов, за эти деньги вполне можно построить приличный дом на приличном участке земли. Пока еще можно.

Большинство наших клиентов, которые берут ипотеку на строительство, строят для себя — или для постоянного проживания, или на лето. Но я знаю и тех, кто построил дом и сейчас его сдает на постоянной основе, тем самым «отбивая» свою ипотеку. Спрос, как выяснилось, есть. Некоторые сдают посуточно. Правда, там и участок должен быть в соответствующем месте — живописном, недалеко от озера или реки.

Земельный участок. Тем, у кого нет 3–4 миллионов, а есть, скажем, 1 миллион, вполне целесообразно купить просто земельный участок, а потом или подождать и перепродать, или, опять же, в будущем поставить домик.

Обменять

Это сейчас одна из самых распространенных сделок. Раз ипотека стала малодоступной — я имею в виду прежде всего ипотеку на готовое жилье, — то люди стараются просто обменять свое жилье на другое. Жизнь ведь не останавливается: люди рождаются, умирают, женятся, разводятся. Поэтому квартирный вопрос никогда не теряет своей актуальности.

Можно ли обменять свою квартиру на новостройку? Конечно, можно. Только надо иметь в виду два момента. Трейд-ин (обмен, который производит сам застройщик) для покупателя обычно совершенно невыгоден. В нашей практике был случай, когда мы продали квартиру по рыночной цене, и это было на 300 тысяч дороже той цены, которую выставил застройщик. Поэтому лучше сначала продать квартиру с теми специалистами, которым вы доверяете, а потом уже идти к застройщику за покупкой.

Второй момент, который я уже неоднократно обговаривала: выбирать новостройку надо внимательно. Так внимательно, насколько это вообще возможно. Хорошие варианты есть, но их надо искать — и точно не брать первый попавшийся вариант.

Ранее президент Уральской палаты недвижимости Илона Соболева рассказала, что в Екатеринбурге за последний месяц с продажи сняли около половины квартир в новостройках, а рост стоимости квартир на вторичном рынке впервые с августа 2021 года почти остановился

Обратите внимание на анализ цен на новостройки. За три недели средняя стоимость квадратного метра в городе выросла чуть больше чем на 6000 рублей.

Один из уральских застройщиков уже заявил, что откладывает реализацию новых жилых проектов в Екатеринбурге.