Вторичный рынок Екатеринбурга заполнили дома, которые еще вчера были новостройками. Стоит ли покупать квартиры в них?

Продолжаем серию публикаций о типах жилья на российском рынке недвижимости. Мы уже говорили о хрущевках, панельках и улучшенках — разбирали плюсы и минусы этих домов и отвечали на вопрос: стоит ли сейчас покупать в них квартиру.

Теперь настала очередь так называемых «спецпроектов» — домов, которые начали строить с начала 2000-х и продолжают возводить до сих пор.

Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала, как менялся рынок современного жилья и объяснила, стоит ли сейчас брать квартиры в относительно новых домах как вторичку.

Дома начала 2000-х и ЖК, которые сдаются сегодня, это разные миры, все-таки четверть века прошло. Да, это сравнительно свежая вторичка, но она очень неоднородная. Тем не менее, спецпроекты — это отдельная глава в истории рынка недвижимости, жилье XXI века. Давайте вспомним, как формировалось это явление.

В 1998 году, аккурат накануне дефолта, вышел закон об ипотеке. Но по большому счету для людей ничего не изменилось: условия были неподъемными, кредиты предлагали под 35–40% годовых. Нормальным инструментом жилищного кредитования ипотека стала в середине 2000-х годов.

Время было переходное. Архитекторы и застройщики действовали без единого курса — постепенно выходя из советских стандартов и нащупывая свой путь.

Начало активно развиваться коммерческое строительство — при этом некоторые крупные заводы продолжали по старой традиции возводить жилье для своих сотрудников. У нас в Екатеринбурге есть целые кварталы таких «заводских» домов.

Кто-то продолжал придерживаться в строительстве стандартов «улучшенок», а кто-то хотел сделать что-то принципиально другое. На одной улице могли соседствовать кирпичные «свечки», панельки, «улучшенки» и новые по тем временам спецпроекты. Квартиры тоже стали меняться. Прошло время крошечных кухонь: их площадь в новых домах выросла до 10–12 квадратных метров.

С 2005 года начался стремительный рост ипотечного кредитования, а в 2007 году был просто-таки ажиотаж: процентная ставка снизилась до 10-12% годовых, люди бежали за квартирами.

На волне оптимизма застройщики стали делать упор на просторные квартиры: спальни в 18–20 квадратов, раздельные санузлы, просторные прихожие, где можно поставить шкаф-купе. Казалось, что будущее — за такими квартирами. Но экономический кризис 2008 года быстро расставил акценты. Большие площади требовали больших денег, поэтому рынок постепенно переключился на компактные и функциональные квартиры. Стал популярным формат студий.

Постепенно рынок выбрался из кризиса. Строители и архитекторы снова начали активно работать с просторными планировками, новыми технологиями, современными материалами. Было желание экспериментировать и предлагать покупателям что-то новое.

К 2013 году рынок созрел для следующего шага — классовости жилья. Изначально это был скорее маркетинговый ход, но он, что называется, «зашел». Появились категории: «эконом», «комфорт», «бизнес» — и покупатели понимали, что жилье можно выбирать не только по площади или району, но и по качеству и уровню сервиса.

Не успели россияне оправиться от одного кризиса, как грянул другой: в 2014 году страна столкнулась с санкциями, падением рубля и новым экономическим спадом. Многие люди по-прежнему видели вложение денег в недвижимость самым надежным способом сохранить сбережения. Цены вновь прыгнули, а застройщики нередко выставляли их в валюте.

В этот же период остро назрела еще одна проблема — обманутые дольщики. К 2017 году больше 200 тысяч семей остались без денег и квартир. В 2018 году на рынок пришла новая модель — эскроу-счета. Закон имел свои шероховатости, но главную задачу он решил — сделал процесс более безопасным и для клиентов, и для самих девелоперов.

С 2018 года начался новый период «ренессанса» в строительстве. Появились государственные программы и субсидии по ипотеке, ключевая ставка была небольшая, спрос непрестанно рос — и даже пандемия в 2020 году его не остановила.

В Екатеринбурге начали появляться новые ЖК с переменной этажностью, оригинальными фасадами и разнообразными планировками. Благоустройство стало нормой даже в эконом-классе.

В квартирах тоже шли эксперименты. На рынке соседствовали самые разные форматы: от компактных студий до просторных квартир с кухнями-гостиными и нестандартными планировками. Казалось, рынок пробует на вкус все сразу.

А потом пришел 2022 год со своим кризисом — таким, какого мы еще не видели, круто замешанным на геополитике. На страну опять обрушился вал санкций, экономика начала проседать. В этом кризисе мы пока еще живем. Хотя «свет в конце тоннеля» все-таки виден: постепенное снижение ключевой ставки дает некоторую надежду.

Некоторые застройщики этого мощного кризиса не выдержали — особенно когда кончилось действие ипотеки с господдержкой. Но многие устояли и продолжают строить.

Нынешние «спецпроекты» — это дома, в которых достаточно высокие стандарты комфорта. Подъезды со стеклянными дверями, просторные лобби, закрытые дворы без машин, спортивные площадки во дворе — этим сейчас уже никого не удивишь.

Ассортимент квартир стал шире: от студий на 20 метров до двухуровневых апартаментов с мастер-спальнями и двойным светом. В проектах появляются умные системы: приточная вентиляция, собственные котельные, телеметрия, фильтрация воды.

Еще одна тенденция новейшего жилья — стремление к личному пространству. Пандемия 2020 года этому сильно поспособствовала. Людям стало важно иметь больше отдельных комнат, пусть и ценой «лишних» метров. Не огромная площадь, а возможность каждому уединиться и работать или отдыхать — вот новый стандарт. Появились утепленные лоджии-кабинеты, зонирование кухонь-гостиных.

Покупатели сегодня выбирают не просто квадратные метры. Они выбирают образ жизни. Уже на этапе сделки важно понимать, в какую школу пойдут дети, где семья будет гулять по выходным, какие магазины и сервисы доступны рядом. Жилье перестало ограничиваться стенами квартиры.

Как только в России появились коммерческие застройщики, сразу возник новый формат — дома бизнес-класса и элитные комплексы.

Вообще, можно сказать, что в развитии спецпроектов бизнес-класс всегда был двигателем трендов.

Когда-то светопрозрачные двери и ландшафтный дизайн во дворе казались невероятными — теперь их тоже можно встретить почти в каждом новом ЖК.

Нынешний бизнес-класс — это «дома-экосистемы»: рестораны и кафе прямо в комплексе, частные детские сады, спа-зоны, фитнес-клубы, террасы с садами на крышах. Недавно в Екатеринбурге анонсировали строительство дома с теплым бассейном во дворе — уровень, сравнимый с лучшими европейскими ЖК.

Архитектура и внутреннее наполнение тоже шагнули вперёд. К созданию домов высокого класса приглашают известных мировых архитекторов и дизайнеров. Используют дорогие материалы, многоуровневую очистку воды, приточную вентиляцию, климат-контроль, «умный дом», зонированный доступ.

Смотря о чем мы говорим. Здесь всё зависит от двух факторов: ваших финансовых возможностей и качества конкретного дома. Начнём с главного.

Если квартира принадлежит не застройщику — это уже вторичка. Разница с семейной ипотекой на новостройки под 6% будет просто гигантская. Квартиры 2000–2010-х годов, конечно, дешевле вчерашних новостроек, но тоже не настолько, чтобы переплата по ипотеке на фоне нынешней ставки выглядела разумной.

Если вы собираетесь покупать квартиру за наличные — это другой разговор. Тут ключевым фактором становится качество дома. Идеальный вариант — это дома, которые построены в последние 5 лет и при этом построены хорошо.

Выбирать надо очень тщательно, особенно в эконом-сегменте: кризис заставил застройщиков экономить, и качество домов упало. К счастью, не везде и не у всех — за последние годы построено много очень даже приличных ЖК.

Но если бюджет ограничен, и вам надо выбрать между вчерашней новостройкой класса «эконом-эконом» и, скажем, добротным домом 2007 года постройки — то я бы посоветовала последнее. А если там еще и локация хорошая, то и говорить не о чем.

Единственное, что нужно тщательно смотреть на нюансы: в частности, состояние коммуникаций, систему отопления. В домах 2000-х годов ещё встречается вертикальная разводка без возможности регулировать тепло и счета там зимой «кусаются».

В общем: если у вас есть наличные — «свежая» вторичка вполне может быть удачным выбором. Если вы рассчитываете на ипотеку, то здесь пока в фаворе только новостройки, и то если вы подходите под программу семейной ипотеки. Тут только ждать, пока ключевая ставка упадет до приемлемых значений.

За последние 25 лет в Екатеринбурге построили действительно много достойного жилья. Это дома с функциональными планировками, просторными лоджиями, приличными подъездами и дворами, в которых хочется гулять. И это всё — «свежая вторичка».

В общем, выбрать есть из чего. И если дом в нормальной локации: рядом с транспортом, школой, садиком, парком — то такая квартира априори ликвидна. Это, кстати, важный момент: даже если вы покупаете для себя, всегда оценивайте ликвидность! Жизнь штука непредсказуемая — и если вдруг через пять лет вам придётся продавать квартиру, она должна стоить не дешевле, а дороже, чем вы её взяли.

Если вы планируете приобрести жилье, но не можете определиться с локацией — вам поможет наш сериал, в котором мы оценивали микрорайоны города. Финальный рейтинг смотрите по этой ссылке. Для тех, кто планируют переезжать только в новостройку, мы рассказывали, в каких микрорайонах Екатеринбурга самые дешевые квартиры в новых домах.

Все новости о ситуации на рынке, в том числе с ипотекой, мы собираем в специальном разделе.