Когда снесут улучшенки? Что происходит с советскими многоэтажками в Екатеринбурге и стоит ли покупать в них квартиры

Продолжаем разговор о старом жилом фонде Екатеринбурга: стоит ли покупать жилье в многоквартирниках, построенных десятилетия назад, какие у них есть плюсы и минусы. В прошлый раз мы разбирались с хрущевками, сегодня на очереди — дома улучшенной планировки, они же улучшенки.

Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова объяснила, что это вообще за дома, будет ли хорошим вложением приобретение квартиры в них и когда век улучшенок подойдет к концу.

Дом улучшенной планировки — понятие настолько широкое, что о термине иногда спорят даже сами специалисты по недвижимости. Но если взять среднее арифметическое, то это серия домов, которые строились в нашей стране на рубеже эпох — с конца 70-х до конца 90-х годов — и для своего времени были эталоном комфорта и удобства. Можно сказать, во многом они предвосхитили современные новостройки.

Начать надо с хрущевок. Именно с них начали применяться нормативы для массового строительства, которые тогда были весьма скромными: потолки 2,5 метра, кухни в 4,5 квадрата, спальня на одного — всего 6 квадратных метров. Санузлы часто совмещенные, комнаты проходные. Но зато почти в каждой квартире имелась кладовка или встроенный шкаф.

Хрущевки — это был быстрый и дешевый способ обеспечить жильем миллионы семей, но пятиэтажки занимали большие территории. Чтобы сэкономить городские земли, государство пошло на новый шаг — многоэтажное строительство. Так появились брежневки на 9–17 этажей, с десятками подъездов и более высокой плотностью заселения. Это и стало началом «эры улучшенок».

С принятием новых стандартов проектирования стали не только строить высотные дома, но и пересматривать саму логику квартир. Кухни в брежневках становились больше, комнаты — изолированными, а санузлы — раздельными. Правда, происходило это не сразу. Ранние брежневки по планировкам были ненамного лучше хрущевок, а вот брежневки конца 70-х годов были значительно более комфортными — не говоря уже о домах 80-х годов.

Некоторые серии таких брежневок «пережили» сам Советский Союз. Например, дома серии П-44 или П-3 строились вплоть до начала 2000-х годов — и до сих пор активно эксплуатируются.

Если хрущевки и ранние брежневки строились именно как временное жилье, то в улучшенках появился прицел именно на долговременное и притом комфортное проживание. Правда, первые такие дома были скромными по уровню удобства.

Грузовые лифты либо отсутствовали, либо были настолько малы, что холодильник приходилось заносить вручную. Площадь кухонь — от 5 до 7 квадратных метров.

Отдельного упоминания заслуживают так называемые «корабли» — дома с длинными фасадами, которые напоминали палубы. Внутри планировки мало отличались от обычных брежневок, но комнаты имели более удобные, «квадратные» пропорции — и это уже было заметным плюсом. На кухнях площадью 6–7 квадратов можно было хоть как-то развернуться, а в кооперативных версиях вообще встречались кухни по 9–10 квадратных метра, что в 70-е годы было настоящей роскошью.

Со временем проекты становились все более комфортными. Однушки уже могли достигать по площади 47 квадратов, двушки — около 58, а трешки — и вовсе 75. Кухни выросли до 8–10 квадратных метров, прихожие стали более просторными. В домах выше девяти этажей по умолчанию предусматривалось два лифта, включая грузовой.

В 1980–1990-х появилось множество новшеств, которые сейчас воспринимаются как норма: электроплиты, пожарные сигнализации, незадымляемые лестничные площадки. В некоторых сериях потолки подросли до 2,7 метра, а минимальные площади комнат закрепились от 10 квадратов. Все это выводило жилье на новый уровень и постепенно приближало к стандартам современных новостроек.

Несмотря на то, что улучшенки считаются старым жилым фондом — особенно те, что были построены в 70–80-х годах, у них есть существенные плюсы.

• Районы с инфраструктурой. Большинство домов с квартирами улучшенной планировки находятся в прекрасных локациях — близко к центру или в спальных районах с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью.

• Зеленые дворы. Это несомненное преимущество старого фонда. Практически все новостройки по этому параметру проигрывают вчистую — если только они не расположены прямо у парка.

• Неплохая планировка. Во-первых, сравнительно просторные квартиры — особенно если сравнивать с хрущевками, где семье в пять человек трудно одновременно разместиться за обеденным столом на кухне. Во-вторых, в «поздних» улучшенках планировки вполне функциональны, без узких коридоров и нелепых выступов.

• Раздельные санузлы. В хрущевке ванная и туалет чаще всего объединены, а это значит — очередь и вечные компромиссы. В улучшенке санузлы, как правило, раздельные, что куда комфортнее.

• Большие лоджии. Они есть не во всех квартирах такого типа, но во многих. Иногда лоджия идет вдоль кухни и прилегающей комнаты — то есть в длину составляет 4–5 метров.

Да, минусы тоже есть — и в большинстве случаев они связаны с возрастом дома или технологиями строительства.

• Теплоизоляция. Зимой жильцы таких домов нередко жалуются на холод. Особенно это касается угловых квартир: секции часто продуваются через стыки панелей, тепло просто «выдувает», и хозяева вынуждены ставить дополнительные радиаторы или утеплять стены. В некоторых «кораблях» проблема еще заметнее — наружные стены из тонких полупанелей подмокают и плохо держат тепло. Еще одна «боль» — холодные полы, особенно на первых этажах.

• Шумоизоляция. Неважная звукоизоляция между этажами: слышно, когда соседи сверху передвигают мебель или прыгает ребенок. Правда, нужно признать — боковые стены защищают лучше, и шумов с лестницы или из квартиры сбоку обычно почти нет.

• Электропроводка. Алюминиевая проводка, которая использовалась в строительстве, к нашему времени уже морально и физически устарела, поэтому в большинстве квартир ее приходится менять.

• Отсутствие парковки. Проектировщики конца 1960-х — начала 1970-х даже представить не могли, что почти каждая семья будет иметь по автомобилю. Поэтому внутриквартальные проезды — узкие и тупиковые, а мест для парковки хронически не хватает. Эта проблема ощущается особенно остро сегодня.

• Дорогое отопление. С учетом того, что теплоизоляция — слабое место улучшенок, счета за отопление в таких квартирах существенно выше, чем хотелось бы. А поскольку счетчиков на тепло в улучшенках нет, то платят все по нормативам.

Если коротко — не скоро. Конечно, состояние дома сильно зависит от серии и года постройки, но в целом они сохранились неплохо: несущий каркас у большинства прочный и рассчитан на долгую службу.

Что действительно требует внимания — это инженерные системы. Отопление, водопровод, канализация — все эти коммуникации постепенно изнашиваются, и, если капитального ремонта давно не было, жильцы сталкиваются с протечками, слабым напором воды или холодными батареями. Но там, где капремонт проведен: допустим, обновили лифты и стояки водоснабжения, утеплили фасады — дома находятся в очень приличном состоянии.

Тем не менее говорить о массовом сносе улучшенок пока рано. Программы реновации в первую очередь касаются хрущевок и аварийного жилья, а эти постройки будут стоять еще десятилетиями — при условии регулярного капремонта.

Такие квартиры занимают «середину» рынка: конечно, они несколько дороже хрущевки, но дешевле новостройки. А по удобству они почти не уступают некоторым современным новостройкам: просторные кухни, раздельные санузлы, высокие потолки — всё это есть.

Я повторю, что многие дома улучшенной планировки расположены в обжитых районах с хорошей транспортной доступностью, зелеными дворами, школами и садиками.

Конечно, ситуации бывают разные, но очень часто вариант с улучшенкой оказывается во всех отношениях выгоднее.

Сейчас спрос на квартиры такого типа практически «задушен» недоступной ипотекой. Но он есть, и когда ставка снизится, улучшенки опять будут супервостребованы.

Что касается ликвидности. Конечно, стоимость квартир в домах такого типа, особенно в старых, со временем снижается, но гораздо медленнее, чем у хрущевок. Эти дома проверены временем и по рынку держатся примерно на уровне «средних». То есть это в целом надежный актив.

Да, у таких домов нет модных фасадов и крытых паркингов — зато обычно есть удобные планировки, зеленые дворы и вся инфраструктура в шаговой доступности. А если вложиться в ремонт, то квартира в улучшенке вполне может конкурировать с новостройкой.

Прочитайте также подобный разбор о панельках. Одни эксперты прочат им скорую гибель и превращение в маргинальное гетто, а другие уверены, что квартиры в домах такого типа будут легко продаваться еще десятки лет.

Если вы планируете приобрести жилье, но не можете определиться с локацией, вам поможет наш сериал, в котором мы оценивали микрорайоны города. Финальный рейтинг смотрите по этой ссылке. Также недавно мы рассказывали, где в Екатеринбурге самые дешевые новостройки.