Думаете, что покупка квартиры спасет ваши деньги? Ошибаетесь! Эксперт объяснил, почему

Привычно считать, что во время кризисов, да и вообще в любой непонятной ситуации, самый надежный способ сохранить деньги — это вложить их в недвижимость, потому что «бетон» всегда ценится и инфляции ему не страшны.

Основатель екатеринбургского агентства недвижимости Никита Словиковский высказал противоположное мнение. Он на конкретных цифрах объяснил, почему покупка квартиры не защищает сбережения. Далее — от первого лица.

Недвижимость не защищает ваши сбережения от инфляции. Я эту мантру повторяю в каждом интервью, и такое вводное почти всегда ломает шаблон интервьюерам — в глазах у них читается непонимание, и слышно, как хрустит их картина мира.

Но я работаю на рынке, где люди тратят половину своего дохода в жизни, и должен не давать вам впадать в опасные для ваших финансов заблуждения.

Давайте объясню на цифрах. В Екатеринбурге квадратный метр квартиры в новостройке подорожал со 105 000 рублей за метр в январе 2022 года до 134 700 рублей в октябре 2023 года. Это согласно данным центра маркетинговых исследований «Объектив» и последнего аналитического доклада Ксении Чернецкой. Получается, что рост был на 28% за два неполных года.

Вторичная недвижимость за аналогичный период подросла с 94 400 рублей за «квадрат» до 111 800, согласно данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости. И это рост на 18%.

При взгляде на цифры очень легко напрашивается вывод, что эти значения опережают официальную инфляцию и защищают капитал от обесценивания. Но я тут распинаюсь, чтобы вытащить вас из этой логической ловушки.

В первую очередь баланс спроса и предложения зависит от ипотечных стимулов и привлекательности региона для внутренней межрегиональной миграции — когда люди выбирают переехать из Челябинска жить в Екатеринбург, а не в Питер или Москву. А еще от динамики рождаемости, количества и разнообразия местных застройщиков и способности властей города обеспечивать комфортное пришествие для иногородних девелоперов в регион.

Давайте на более простых примерах. Сейчас средняя ипотечная ставка по вторичному рынку — 17%. Ежемесячный платеж за взятые в кредит пять миллионов рублей на 20 лет по такой ставке — это 73 400 рублей в месяц. По господдержке со ставкой 9% на рынке новостроек за такую же сумму платеж будет 45 тысяч рублей, а по семейной и IT-ипотеке — и того меньше.

Вторичная недвижимость с такой дорогой ипотекой сейчас встанет и начнет дешеветь. Я ожидаю снижения цены у метра вторички процентов на десять до осени следующего года. А вот новостройки, в которые перераспределится часть спроса со вторичного рынка, будут чувствовать себя относительно неплохо до лета 2024 года и отмены программы «Господдержка 2020». Поэтому как минимум до лета мы ждем роста на рынке первички, а потом — всё как в тумане.

Опередит ли этот рост инфляцию, сказать сложно. Мы вступаем в область слишком большого количества параметров, поведение которых в динамике невозможно предсказать и спрогнозировать.

Речь именно про стоимость активов, без учета доходов от сдачи в аренду. Вот и получается, что даже в таком классном и динамичном регионе с высоким миграционным притоком населения деньги в недвижимости от инфляции не защищены. Чего уж говорить про Петербург, где весь этот год цены на новостройки снижались.

Поэтому забудьте, пожалуйста, это обобщение, что недвижимость защищает от инфляции. Единственное исключение из этого правила — это утверждение, что недвижимость защищает от гиперинфляции. Это когда счет идет на десятки и сотни процентов в год. Вот там — да, защищает. Что мы с вами и наблюдали в девяностых.

Но сейчас гиперинфляции никто не ждет, так что давайте все уже немного выдохнем и успокоимся, а то какой-то рынок-истеричка получается. И этим рынком уже третий год правит не сезонность, а паника и ожидание спасательных кругов от государства.

В предыдущей своей колонке Никита Словиковский рассказывал о том, что будет с рынком первичного жилья.

Прочитайте, где в Екатеринбурге сильнее и быстрее всего подорожали новостройки, а где — вторичка. Также мы рассказывали о том, как стремительно дорожает аренда жилья, и почему рухнул спрос на частные дома. Екатеринбуржцы считают, что покупать жилье в городе вообще невыгодно.